最高法院民事判決 八十九年度台上字第二七八九號
上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 李吉隆律師被 上訴 人 丁○○
丙○○右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年三月六日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第一四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊等於民國七十八年九月八日向上訴人買受坐落台北市○○區○○段五小段六四地號土地所有權應有部分四○分之一七，及其上建物即門牌為台北市○○街○○巷三二之二號一、二、四樓及同巷三二之三號一至四樓房屋（除上開三二之二號二樓與三二之三號二樓外，下稱系爭房地），其中三二之二號一、二、四樓房屋與三二之三號一、二、四樓房屋辦理合併登記，合併後門牌依序為同上巷三二之二號一、二、四樓（以下稱三二之二號一、二、四樓）。伊等已給付新台幣（下同）四百萬元，第二期價款六百萬元則約定以上訴人協同伊等辦理抵押貸款所獲款項支付，惟上訴人未盡協助義務，致伊等未能抵押貸得六百萬元支付第二期價款，上訴人並藉詞解除契約，拒不辦理系爭房地所有權移轉登記等情，爰依民法第三百四十八條第一項之規定，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊之判決（被上訴人另案請求移轉前揭三二之二號二樓房屋所有權登記之訴，已判決渠等敗訴確定在案）。
上訴人則以：兩造間所訂買賣契約，因被上訴人迄未給付第二期價款六百萬元，經伊等限期催告被上訴人履行，逾期仍未履行，已於八十三年四月二十日經伊等以存證信函表示解除，且於八十三年十二月十八日再以答辯狀繕本之送達表示解除，被上訴人自不得依該買賣契約為本件請求。倘認買賣契約未解除，被上訴人尚有價金一千二百萬元未付，爰為同時履行之抗辯。況其中六百萬元被上訴人應先給付，始得請求伊等移轉所有權登記。又被上訴人未於本件一併請求同屬一買賣契約標的物之三二之二號二樓房屋，於法亦有未合等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，並命被上訴人為對待給付，係以：被上訴人主張渠等於七十八年九月八日向上訴人買受系爭房地及三二之二號二樓（原三二之二號二樓與三二之三號二樓合併）房屋，其中三二之二號一樓（原三二之二號一樓與三二之三號一樓合併）房屋登記為上訴人乙○○所有；三二之二號四樓（原三二之二號四樓與三二之三號四樓合併）與同巷三二之三號三樓房屋登記為上訴人甲○○所有，有買賣契約書、建物所有權狀可證，並為上訴人所不爭執，自屬真實。按土地與房屋係各別獨立之不動產，本可單獨買賣，兩造雖以一契約將數戶房屋及其基地應有部分作為買賣標的，但仍屬可分之債，被上訴人得依約請求上訴人為全部或一部之履行，故被上訴人僅就登記為上訴人名義之房屋及土地部分為請求，於法尚無不合。兩造間所訂買賣契約全部履行後，有關土地部分僅登記一個應有部分，並無土地應配屬於何一房屋之必要，上訴人所辯被上訴人請求移轉土地應有部分，未依建物面積比例分配，有礙他人權益云云，自不可採。被上訴人已依兩造間所訂買賣契約書第三條之付款約定給付訂金四百萬元，為兩造所不爭，且觀夫同條第五款、第六款之約定內容，第二期價款六百萬元亦應於移轉所有權登記前給付，惟依上開第五款約定，該第二期價款應俟被上訴人向銀行辦理抵押借款後始有給付之義務，且上訴人就上開貸款亦負有協同辦理之義務，而依據證人即為兩造辦理系爭買賣事宜之代書蕭茂森於第一審及原法院八十五年度上字第六三三號所為之證言，並參諸被上訴人自八十三年八月十日提起本件訴訟起，即一再表明願意給付價金，上訴人卻以契約已解除為由預示拒絕受領一情，依民法第二百三十五條之規定，被上訴人主張渠等未能取得貸款六百萬元以付第二期價款，係上訴人交付資料不齊全，未配合辦理所致，堪予採取。而蕭茂森上開證言，由上訴人對於蕭茂森所證因土地增值稅增加而引起兩造爭執一節，不予爭執，及被上訴人於八十二年四月二十二日仍以存證信函催告上訴人提供有關資料以憑辦理貸款，暨原法院八十二年度上字第一七一七號確定判決之理由，則堪採信；上訴人抗辯蕭茂森偽證，為不可採。至於上訴人另辯稱被上訴人未向其所指定之第三人貸款，其未能繳納第二期價款非可歸責於上訴人云云，則因上訴人不配合向銀行貸款，同理被上訴人亦無從向該第三人辦理貸款，所辯亦不足採。被上訴人未能取得貸款六百萬元以付第二期價款，既係上訴人交付資料不齊全，未配合辦理所致，則可歸責於上訴人，被上訴人自不負遲延責任，依民法第二百三十條之規定，上訴人即無解除契約之權，兩造間所訂買賣契約仍屬有效存在。甲○○、乙○○為系爭六四地號土地所有權人，應有部分依序為四○分之一八、四○分之一七，而出賣之應有部分共四○分之一七，且兩造間並未特別約定上訴人移轉該土地所有權登記予被上訴人之應有部分各為若干，依民法第二百七十一條前段規定，每人應移轉所有權登記予被上訴人之應有部分即各為萬分之二一二五。從而，被上訴人本於民法第三百四十八條第一項之規定，請求上訴人各移轉系爭六四地號土地應有部分萬分之二一二五予被上訴人，以及乙○○、甲○○分別將登記在其名下之三二之二號一樓、同號四樓及三二之三號三樓房屋所有權全部移轉登記予被上訴人，洵屬有據，應予准許。系爭房地及三二之二號二樓房屋之價金，被上訴人尚有一千二百萬元未給付，縱其曾表示願意給付，惟未提出給付，上訴人為同時履行之抗辯，自屬可採。兩造雖僅約定上開房地買賣總價為一千六百萬元，惟該房地係屬可分之債，且土地買賣價金以七十八年間訂立買賣契約時之系爭土地公告地價之一點三倍計算，房屋按建築師公會統計之八十二年造價（八十年以前無此研究資料，且依行政院主計處公告台灣地區躉售物價指數及其年增率，以八十五年基期為一百之統計表，自七十八年兩造簽訂買賣契約起至八十二、八十三年間之物價指數，亦相差無幾）之一點四倍計算，二者合計為一千五百九十九萬九千三百二十五元，核與總價一千六百萬元相當，故以上述標準計算地價及房價，應屬合理。又三二之二號二樓房屋，依上開房屋部分計算標準及該屋課稅現值佔房屋部分總課稅現值之比例百分之二十七‧五計算，價金為二百三十三萬五千一百六十六元。且被上訴人已付之四百萬元，因未約定係支付系爭房地抑或被上訴人另案請求之三二之二號二樓房屋價金，則依比例計算結果，其中三百三十一萬六千四百四十五元應係給付系爭房地之價金。準此，兩造約定之買賣總價一千六百萬元，扣除被上訴人就系爭房地已付之三百三十一萬六千四百四十五元及未於本件一併請求之三二之二號二樓房屋價金二百三十三萬五千一百六十六元，被上訴人尚應給付上訴人系爭房地買賣價金一千零三十四萬八千三百八十九元，上訴人以此金額為同時履行之抗辯，即可採取。至於三二號之二號二樓房屋之未付價金，因被上訴人未於本件一併請求該房屋，上訴人自不得於本件就該未付價金為同時履行之抗辯。末查系爭土地公告現值，自七十八年迄今雖有增加，惟此增加之利益，因上訴人依約負有移轉登記交付之義務，理應由買受人即被上訴人所承受，或預期承受，是以土地公告現值之增加，尚難認為依原有契約效果顯失公平，自無民事訴訟法第三百九十七條之適用。又上訴人主張依七十八年九月八日迄今之物價指數比例，調高被上訴人之對待給付，亦屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審既認定第二期價款六百萬元應於移轉所有權登記前給付，而被上訴人因上訴人不配合辦理貸款以致未能給付該第二期價款，亦僅不負給付遲延責任，並不生已為給付之效力，則上訴人於原審辯稱：被上訴人應先給付上訴人第二期價款六百萬元，始得請求移轉所有權登記等語（見原審重上卷七三頁背面、七四頁正面，重上更㈠卷三五頁背面、六七頁背面，重上更㈡卷二六頁），即有審究之必要。乃原審未於判決理由項下說明被上訴人何以不須先給付第二期價款，即認此給付價金之義務得與上訴人移轉系爭房地所有權登記之義務同時為之，而命為對待給付之判決，自屬判決不備理由。次查系爭買賣契約成立時，平均地權條例第十一條前段，規定政府依法徵收平均地權條例實施地區內之土地時，應按照徵收當期之公告土地現值補償其地價，原審以政府徵收土地按公告地價酌予提高之補償金額，作為系爭六四地號土地買賣價金之認定依據，已有未當。且原審認定土地、房屋之價金，應按土地公告地價之一‧三倍或房屋造價之一‧四倍計算，亦僅以二者倍數互為增減後但金額差異不大之總額與買賣價金相當為憑，而未說明上開倍數何以可作為計算之依據，亦屬可議。況系爭六四地號土地之公告現值，自七十八年系爭買賣契約成立後，至原審言詞辯論終結時止，已由五萬零二百元增加為十一萬七千元，有地價謄本可證（見原審重上更㈡卷八○頁），倘此變更非可歸責於上訴人，亦非當時所得預料，被上訴人於其給付四分之一買賣價金，即享有使用系爭房地多年（此似為兩造所不爭）及增值之利益，反之上訴人卻須負擔增加之土地增值稅，則被上訴人依約定之買賣金額給付價金，能否謂未達於顯失公平之程度，而無民事訴訟法第三百九十七條規定之適用，仍有待推求。乃原審就前揭攸關被上訴人對待給付金額之各項，未詳予調查審認澄清，即認該對待給付金額為一千零三十四萬八千三百八十九元，不無速斷。末查系爭六四地號土地上除有系爭房屋外，尚有被上訴人另案請求之三二之二號二樓房屋及建號一○二九號等其他建物坐落其上，有土地登記簿謄本足稽（見一審卷九三頁），若該土地上之建物係屬公寓大廈管理條例所謂之公寓大廈，則依該條例第四條第二項之規定，三二之二號二樓房屋即不得與其基地所有權應有部分分離而為移轉。茲被上訴人另案請求移轉三二之二號二樓房屋所有權登記，既經本院八十八年度台上字第三五一七號判決渠等敗訴確定，則依前述，被上訴人得否請求移轉該房屋坐落基地所有權應有部分登記，並值商榷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 八 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 顏 南 全法官 陳 國 禎右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 一 月 二 日