最高法院民事判決 八十九年度台上字第二七三九號
上 訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 王 禮 賢上 訴 人 高雄市政府工務局法定代理人 許 瑞 峯訴訟代理人 黃 勇 雄律師被 上訴 人 己 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
甲 ○
乙 ○ ○
戊 ○ ○
辛 ○ ○
庚 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○子○○○右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年三月十六日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十六年度重上更㈡字第五五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落高雄市○○段一五○四之四、一五○六、一五○六之一、一五○七之三、一五○七之四、一五○七之五號及同段一五○○之五號等七筆土地（下稱系爭土地）連同其他被政府徵收或撥用之土地十餘筆，乃伊之被繼承人吳萬成自民國三十七年起向台灣土地銀行承租，除其後陸續為政府徵收或撥用，而無法耕作之土地外，其餘系爭土地，均自任耕作迄今，上訴人否認租賃關係繼續存在，有確認之必要。又系爭土地中一五○六之一號土地，於七十九年五月二十五日，由上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處（下稱國有財產局）無償撥用與上訴人高雄市政府工務局（下稱高雄巿工務局），依法應由需地機關按撥用當期該土地之公告土地現值，扣除以該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額之三分之一補償伊等情，求為確認伊與國有財產局間就坐落高雄市○○段一五○四之四、一五○六、一五○七之三、一五○七之四號土地有租賃關係存在，高雄市工務局應給付伊新臺幣（下同）四百七十三萬七千二百四十五元之判決（被上訴人訴請伊就一五○○之五號土地有租賃關係存在部分，經第一審判決其敗訴確定；又原被上訴人陳吳金於原審更二審訴訟繫屬中死亡，由其配偶及子女即被上訴人辛○○、庚○○、癸○○、壬○○、子○○○承受訴訟）。
上訴人國有財產局以：吳萬成雖於三十七年承租系爭土地，但已於五十二年一月十九日正式向訴外人衛理公會聲明拋棄耕作權，僅餘一部分自任耕作，原訂租約已因承租人不自任耕作而無效。又吳萬成嗣後不再繳納租金，於租期屆滿前未再辦理續租，租賃關係已不存在。上訴人高雄市工務局亦以：吳萬成已因原租賃契約一年期滿未依約辦理續租手續而失其承租權，被上訴人自無承租權可資繼承各等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決除確定部分外予以廢棄，改判如其聲明，無非以：系爭一五○六－一號土地為高雄市工務局分別向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）徵收及經國有財產局撥用，另一五○四－四、一五○六、一五○七－三、一五○七－四、一五○七－五號土地為國有財產局管有，被上訴人之被繼承人吳萬成於三十七年間向台灣土地銀行租耕高雄市○○○段○○號等十二筆土地，有台灣土地銀行信託部耕地承租契約書及其附表可憑。系爭七筆土地，均係自上開地號因分割、重測而來，有土地登記簿謄本足憑，參酌高雄市工務局曾就系爭一五○六之一號土地之地上農作物補償金為被上訴人提存，及上訴人就被上訴人主張系爭七筆土地係吳萬成原承租範圍等事實，原均不爭執，堪信被上訴人主張系爭土地係伊被繼承人吳萬成自三十七年起向台灣土地銀行承租為真正。嗣國有財產局於本審始翻異前詞，就系爭土地有租賃關係為爭執，自不足採取。又原承租契約第九條係約定：「承租人應於租期屆滿三個月前向本部辦理續租或退租手續，……否則承租人應負下年度全年租穀之責，承租人退租時需經本部檢查認為無損壞情事或其他問題時方得撤銷租約」，足見承租人未於租期屆滿前辦理續租，僅生承租人需負擔下年度租穀之義務。既已明示未辦理續租之效果，自不容另作解釋。況土地法第一百零九條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」，是耕地租約之期間縱已屆滿，如承租人有繼續耕作之事實，出租人未收回自耕者，出租人及承租人間即視為不定期繼續契約。本件出租人並無收回自耕情事，為上訴人所不爭執。況吳萬成於約定期滿後，雖未辦理書面續租手續，惟仍繼續耕作並繳租至四十七年間，有租金繳納收據為憑，並經證人即高雄市政府地政處人員陳炎木證述屬實。被上訴人主張伊等現承耕之範圍較原承租範圍為小，係因部分耕地遭國有財產局將之賣與他人而合意終止，及部分耕地遭政府機關依公權力徵收闢為道路，致無從由伊耕作，非其放棄耕作之事實，有國有財產局於五十二年間出售原戲獅甲段部分土地（約○‧六六六四公頃）與基督教衛理公會，發放農作物補償金之清冊影本，及原戲獅甲段一四之三、四二之二、一五之一八、一五之一七、一五之一號面積約○‧三二一九公頃經高雄市政府於六十七年間開闢為道路之有關地籍圖謄本、土地登記簿謄本為證，並為上訴人所不爭執，堪信為實。查吳萬成承租之土地係坐落高雄市○○○段四二、一、二、三、四、五、一四、一五、一六、一七、一八、一九號共十二筆，系爭七筆土地，均係自上開戲獅甲段地號因分割、重測而來，則原租約承耕面積一台甲二分七厘五毫（折合約一‧二三六七公頃），扣除無法再耕作之約○‧六六六四公頃及○‧三二一九公頃，所餘約○‧二七八七公頃，與系爭七筆土地合計面積約○‧二九一七公頃相當。其中一五○六之一號土地業於七十九年五月二十五日、一五○七－五號土地於八十四年十月二十三日，先後由國有財產局無償撥用與高雄市工務局，被上訴人主張上開土地無法繼續耕作，係不可歸責於己之事由，堪予採信。所餘土地僅為原承租範圍之十分之一，被上訴人迄今均有繼續耕作之事實，亦為上訴人所是認，被上訴人所承租之土地，係遭國有財產局出售他人或遭政府機關依公權力徵收或撥用與他人，即難指被上訴人擅自變更用途，未自任耕作。上訴人既否認租賃關係，被上訴人就系爭一五○四之四、一五○六、一五○七之三、一五○七之四號土地求為確認與上訴人有租賃關係存在，為有理由。又系爭一五○六－一、一五○七－五號土地，分別於七十九年五月二十五日、八十四年十月二十三日，由國有財產局無償撥用與高雄市工務局，依平均地權條例第十一條、同條例施行細則第九條第二項之規定，公有出租耕地依法無償撥用時，應由需地機關，按撥用當期該土地之公告現值，扣除以該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額之三分之一，補償承租人。一五○六－一號土地核准撥用當期之公告土地現值為一千六百六十三萬七千元，核計增值稅為九百九十萬四千一百四十七元，兩者之差額為六百七十三萬二千八百五十三元，其三分之一為二百二十四萬四千二百八十四元；一五○七－五號土地核准撥用當期之公告現值為一千八百五十五萬五千六百元，核其增值稅為一千一百零七萬四千三百五十二元，其差額為七百四十八萬一千二百四十八元，其三分之一為二百四十九萬三千七百四十九元，從而被上訴人請求高雄巿工務局補償四百七十三萬七千二百四十五元，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按耕地租賃權為財產權，承租人死亡後，其繼承人固有繼承之權利，但承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定者，原定租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文，是耕地承租人之繼承人於繼承租賃權後，倘確無耕作能力，致有不自任耕作之情形，應認其所繼承之耕地租賃契約，即屬無效。又平均地權條例第十一條所稱應受地價補償之耕地承租人，係指承租耕地，實際自任耕作之自然人及合作農場而言，不包括非耕地租用而從事耕作，或耕地租用而未自任耕作者在內，亦經司法院大法官會議釋字第二○八號解釋在案。查被上訴人一再自承：「陳吳金承受被繼承人所遺之耕作權有年」「陳吳金為實際自任耕作之繼承人」（見一審卷一八○、一九九頁），被上訴人兼一審訴訟代理人戊○○陳稱：「我父親去世，由我姊姊繼續耕作。」「現只有陳吳金一人實際耕作」（一審卷
二一二、二八○頁），參之卷附之戶籍謄本職業欄之記載，被上訴人己○○、丙○○、丁○○、甲○、乙○○、戊○○等六人及陳吳金之繼承人即被上訴人子○○○、癸○○、壬○○、庚○○等四人似均無自耕能力（見一審卷二四二至二四四頁，原審更㈡卷七九至八五頁）果係如此，己○○等六人於繼承吳萬成及子○○○等四人於繼承陳吳金之系爭租賃權後，倘確無自耕能力而有不能自任耕作情形，則上訴人抗辯己○○等六人及子○○○等四人所繼承之系爭租賃契約因不自任耕作而無效，彼等不得依平均地權條例第十一條之規定請求補償地價，是否全無足採，即非無斟酌之餘地，原審未遑詳為勾稽，推闡明晰，遽以上開情詞，為上訴人敗訴之判決，自嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。再按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。系爭土地是否為耕地，攸關系爭三七五租約之成立與否，應予確實查明，案經發回，應併予注意。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 高 孟 焄法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十九 日