最高法院民事判決 八十九年度台上字第二八四號
上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 林合民律師被 上訴 人 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 陳正磊律師右當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十九日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈣字第四三九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：訴外人白萬來及白文原均為坐落台北縣○○鎮○○段社后小段二三八號土地（下稱系爭土地）之共有人，其應有部分各三十二分之一。另該地上如台北縣汐止地政事務所民國八十五年十月四日複丈成果圖（下稱複丈圖）所示甲、乙部分面積八十六平方公尺未保存登記之土塊磚瓦房屋（下稱系爭房屋）原亦為該二人共有，應有部分各二分之一。三十六年八月八日白萬來由其母白藍呅代理將系爭房屋應有部分二分之一出售與伊，因系爭房屋及土地同屬一人所有，白萬來於出售該房屋時別無意思保留，應推斷其同意伊繼續使用該土地，伊與白萬來等間實已成立租賃關係。嗣系爭土地既經移轉登記為被上訴人所有，依買賣不破租賃之原則，伊及白文對被上訴人應仍有租賃關係存在。詎被上訴人竟僱工擅將系爭房屋予以拆除，致伊受有損害等情，爰求為確認伊就上開複丈圖所示甲乙部分土地有租賃關係存在之判決（上訴人原請求確認系爭土地有租賃關係存在，經本院第二次發回始於原審減縮聲明僅確認如上複丈圖所示甲乙部分。另上訴人先位聲明請求確認系爭土地有地上權存在，及備位聲明請求確認白文就系爭土地有租賃關係，與命被上訴人丁○○賠償損害等部分，經第一審判決上訴人敗訴後，未據其聲明不服。又上訴人請求被上訴人丙○○賠償損害部分，分經原審於更審前判命被上訴人丙○○給付新台幣（下同）三十萬元本息，及更審後判決上訴人其餘請求敗訴，亦因未逾法定上訴利益額數及上訴人未聲明上訴而告確定）。
被上訴人則以：系爭房屋屬白文所有，前經台灣台北地方法院另案認定白文將之售與丙○○，判命白文應交付丙○○確定，並經聲請強制執行點交完竣，由丙○○予以拆除在案。又系爭房地原為白萬來之父即白文之袓父白天生所有，因戶主繼承關係由白文一人繼承，白文嗣後雖將該土地一半之權利贈與白萬來，但房屋部分並未贈與，白萬來自無可能出售系爭房屋之共有權與上訴人。且白萬來係於其父白天生死後一個半月出生，系爭房屋僅白文一人有處分權，白萬來之母縱有簽訂出售該房屋「持分」之契約，亦屬無效。況丙○○於七十六年間向白萬來價購土地時，為杜爭議，乃同時購買其上之房屋，顯見白萬來當非分別出售房地與上訴人及丙○○，尤無由成立基地租賃關係可言等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張系爭房屋及土地應有部分，原均屬白萬來之父即白文之租父白天生所有，因繼承而由白萬來、白文二人取得，三十六年間其向白萬來購得系爭房屋「應有部分」二分之一之事實，固據其提出賣渡證書足證，並援引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議為據，惟查所謂事實上處分權係指對房屋無所有權而對之全部有事實上之處分權能而言。本件系爭房屋乃白天生所建，迄未辦理建物所有權第一次登記，為兩造所不爭，而依上訴人主張，系爭房屋於白天生死亡後，由白萬來與白文二人繼承取得，則白萬來縱出賣該房屋「應有部分」二分之一與上訴人，亦無從為所有權移轉登記，已難謂上訴人就系爭房屋取得所有權，且白萬來對系爭房屋僅有所有權「應有部分」二分之一，究不能因上訴人向白萬來買受該房屋「應有部分」，並經白萬來交付占有，即謂其取得房屋全部事實上之處分權。上訴人既未向系爭房屋共有人白文買受其「應有部分」取得該房屋全部之權利，被上訴人又分別自白萬來、白文受讓土地，自與上開判例所指房屋與土地同屬一人，同時或先後分別出賣之情形有間。再查系爭土地白萬來、白文原僅有應有部分各三十二分之一，系爭房屋占有如複丈圖甲乙所示部分之土地，被上訴人已否認系爭房屋使用之土地有經全體共有人同意，上訴人提出之「房屋位置圖」之所有人有白進龍、白添枝、白文從、白文、白家齊、白天來、白萬枝、白屋、白銅鏡等人，與系爭土地五十四年四月十四日登記為白蚶、白金條、白林金龍、白林樹、白天來、白烏龜、白水社、白戅、白文從、白萬來、白文等人共有，尚非脗合，亦無從以該土地上建有房屋多年，逕推論系爭土地共有人均同意其他共有人於該土地上建造房屋，是系爭房屋縱如上訴人所稱係白萬來、白文繼承取得，然上訴人既未能證明其他土地共有人同意白萬來、白文使用系爭土地該特定部分，白萬來對系爭土地之共有人原不得對之主張有權占有，則受讓白萬來權利之上訴人，更無從對於輾轉取得土地所有權全部之被上訴人，主張其就系爭房屋坐落之基地有租賃關係存在。上訴人認其買受系爭房屋「應有部分」二分之一及被上訴人受讓取得系爭土地之情形，殊與上述最高法院判例意旨相符一節要非足取。從而，上訴人訴請其對被上訴人就系爭土地如複丈圖甲乙所示部分有租賃關係存在，即非有據，不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及聲明證據不予審究之理由，爰將第一審所為此部分上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。
按本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有「全部」之事實上處分權能者始足稱之。查原審既認定系爭房屋尚未辦理建物所有權第一次登記，上訴人尚未取得系爭房屋之全部事實上處分權，及系爭房屋占用系爭土地特定部分，白萬來、白文土地應有部分原各僅三十二分之一，該使用系爭土地並未經其他全體共有人同意，則上訴人單獨援引上開判例及決議對被上訴人之土地主張其有租賃關係存在，依上說明，自有未合。原審本此見解而為上訴人上開不利之論斷，經核於法並無違背。上訴論旨仍執原審採證、認事之職權行使，並以系爭房屋事實上處分權得為共有等其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 陳 碧 玉右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 二 月 十 日
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