最高法院民事判決 八十九年度台上字第二八八七號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 張天良律師右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十八日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十八年度重上更㈠字第一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年二月十六日向上訴人購買如原判決附表所示土地（下稱系爭土地），總價金為新台幣（下同）七百四十一萬六千零九十元，約定除當日繳付定金一百六十萬元外，其餘尾款以伊前借予上訴人借款本金利息抵銷，經伊核算借款本息合計金額為六百零八萬四千八百七十四元，足可抵銷買賣價金尾款五百八十一萬六千零九十元，系爭土地已於七十八年八月十七日辦妥所有權移轉登記伊妻吳翁素珍名義，惟上訴人迄未交付系爭土地予伊等情，爰本於買賣契約之法律關係，求為命上訴人將系爭土地交付伊之判決。
上訴人則以：兩造訂立系爭土地買賣契約時，被上訴人並無自耕能力，買賣契約復未約定登記予有自耕能力之人，系爭買賣契約無效；縱認有效，亦因被上訴人迄未付清價款，伊已解除系爭土地之買賣契約；倘認系爭土地買賣契約尚未解除，被上訴人價金未完全付清前，伊為同時履行抗辯等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張伊於七十八年二月十六日向上訴人購買系爭土地，約定總價金為七百四十一萬六千零九十元，已於當日交付定金一百六十萬元，並於同年八月十七日辦理移轉登記予伊妻吳翁素珍，上訴人迄未交付系爭土地予伊之事實，為上訴人所不爭，並有不動產土地預定買賣契約書及土地登記簿謄本為證。查兩造於七十八年二月十六日訂立系爭土地買賣契約書時，系爭土地經編定為特定農業區農牧用地，其承受人自須具有自耕能力，或約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人。而被上訴人於訂立系爭土地買賣契約當時固為南億企業股份有限公司（下稱南億公司）董事長，惟其身分證及戶籍謄本職業欄均登載為自耕農，符合核發自耕能力證明書簽辦單審查作業明細表第㈢目之審查標準。又依其提出之自耕能力證明書、他筆農地登記簿謄本及所有權狀，足認被上訴人並非無承受農地之能力；且其開設之南億公司，登記營業之範圍為：「一、農藥製造加工及買賣。二、各種肥料植物營養素之製造買賣」，有該公司章程、經濟部公司執照及嘉義縣政府營利事業登記證足憑，經雲林縣政府農業局審認為：係屬農業發展條例第三條第十五款所定之農業企業機構，依台灣省政府地政處八十三年七月一日八三地三字第三七五二九號函示：經農業主管機關認定屬從事農業有關項目之公司，其負責人身分不受屬專任農耕以外之行職業限制之範圍，有雲林縣政府八十六年八月十二日八六府地籍字第八六○○○三四一五二號函可按；益證被上訴人確有自耕能力，上訴人抗辯被上訴人於訂約當時並無自耕能力，亦無法請領自耕能力證明書，進而主張兩造訂立之系爭土地買賣契約無效云云，自非可採。又兩造就上訴人應償還被上訴人債務之計算，雖未能一致，但上訴人對被上訴人負有債務，則為兩造所不爭執。上訴人固於七十八年八月三十一日以北港郵局第二○九號存證信函催告被上訴人稱：「台端於七十八年二月十六日與本人訂立不動產買賣契約書，向本人購買坐○○○鄉○○段○○○○號及同段一二八六號兩筆土地，價款七百四十一萬六千零九十元，已付定金一百六十萬元，其餘部分約定於本人清償抵押債務辦理抵押權塗銷登記完畢時付清。本人早已清償抵押債務並辦畢抵押權塗銷登記，惟台端拒付價款，任催不理，為此再催告台端於函到七日內付清，逾期視為違約即沒收定金，盼勿延誤。」，然被上訴人於接獲該存證信函後，於同年九月七日以朴子一支郵局第四五號存證信函覆稱：「本人於九月三日接到存證信函內容聲明不合天理道德存證。在發生買賣十天內，兩人已經在家兄吳新傳之家兄弟妹八個人以上在場會算完畢，本人所付金額已超過土地（尾）款貳拾多萬元。是你不理，不是本人不理，我也希望早日用理性之心處理完成。請通知時間地點，儘快來處理。」，足見被上訴人接獲上訴人上開存證信函前，於雙方會算債務時，即已表示就系爭土地之尾款以上訴人所欠債務抵付，為上訴人所明知，上訴人竟未明確請求被上訴人應給付之餘款，猶以存證信函籠統催告被上訴人給付尾款，難認其催告，合於誠信之原則，況上訴人上開存證信函僅載：「逾期視為違約即沒收定金，盼勿延誤。」，並無逾期不繳，契約即為解除或類似文字；所謂沒收定金，僅係契約當事人違約後之一種效果，非必解除契約，上訴人上開存證信函所載「視為違約即沒收定金」之文義解釋，客觀上不足認有解除契約之意思。且證人吳萬來、李水池分別證稱：兩造曾於八十年初在兩造長兄吳新傳住處協議，同意將系爭土地交由被上訴人出售，為期三個月，逾期未售出，則交由被上訴人處理等語；是上訴人倘有解除兩造系爭土地買賣契約之意思，被上訴人即應將系爭土地所有權辦理移轉登記返還予上訴人，上訴人即得自行處分系爭土地，何須再與被上訴人約定出售事宜？何須約定逾三個月未售出，即交由被上訴人處理？顯違常情；足見被上訴人主張上訴人上開存證信函並無解除系爭買賣契約之意思，兩造間之系爭土地買賣契約並未解除，堪予採信。被上訴人固不能證明上訴人於訂約時已同意以向被上訴人借用本金、利息抵銷買賣價金之尾款，但上訴人於刑事案件偵查案件具狀陳稱：「依預約書所載買賣價款（尾款）於賣方辦理抵押權塗銷後給付，上訴人即依約辦理塗銷登記，詎被上訴人以伊對其負有債務，應與買賣尾款相互抵銷為由，拒付尾款，然事實該債務以複利計算係錯誤，被上訴人依法尚應給付二百一十三萬二千五百八十二元」、「伊確曾向被上訴人商借三百一十二萬九千元無誤」，於本件第一審又陳稱：「我只欠他二筆，六十萬元及五十二萬九千元。」；足見兩造確有互負債務之情事，又證人吳清松亦證稱：「老大要被上訴人將帳目算出來，被上訴人回答說會算的，第二次協商有算出，對一筆六十萬元有異議，其他無意見。……買賣土地全部價金，要將這筆六十萬元一併算清楚」等語，是上訴人嗣後雖辯稱伊僅欠被上訴人五十二萬九千元云云，並不足取；又兩造於訂立系爭土地買賣契約後，曾各自計算互負之債務額，並提出計算書交付他方，但互不同意各自之計算結果等情，為證人即兩造長兄吳新傳證述在卷，上訴人於前開刑事案件偵查中亦具狀陳稱「如被上訴人以法定利率計算上述款項（應指其所借三百一十二萬九千元）所得之金額，主張與前開土地買賣價款（尾款）相互抵銷，上訴人對此主張部分並無異議」等情，足見雙方確有會算彼此所負之債務，難認被上訴人無通知上訴人返還借款之情事，上訴人抗辯上開借款（五十二萬九千元部分）未約定返還期限，被上訴人從未催告，清償期尚未屆至，無從與買賣價款抵銷云云，亦不足取。兩造就上訴人應償還被上訴人債務額之計算，雖未能一致，但上訴人對被上訴人負有債務，則為兩造所不爭，上訴人就被上訴人嗣後主張以其債務與系爭土地買賣尾款債務抵銷，亦無異議，縱兩造於訂立系爭土地買賣契約時未約明得由被上訴人主張抵銷，究難謂被上訴人事後不得主張抵銷。從而被上訴人請求上訴人交付附表所示土地，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。查卷附系爭不動產土地預約買賣契約書第二條約定：「本件買賣價金為七百四十一萬六千零九十元。」，第三條約定：「定金一百六十萬元，賣方如數收迄。」，第四條約定：「交款方法：除扣除定金外，於賣方清償抵押債務辦理抵押權塗銷登記完畢時付清。」，第五條約定：「買賣標的物之移交：地上物由賣方擔保後交付。」，顯見被上訴人於上訴人清償抵押債務辦理抵押權塗銷登記完畢時，即應給付上訴人買賣價金餘款五百八十一萬六千零九十元。上訴人既在原審為同時履行之抗辯，被上訴人固主張以上訴人所欠借款債務與之抵銷，惟上訴人已抗辯：被上訴人尚應給付伊價金二百一十三萬二千五百八十二元云云，倘屬非虛，法院即應為被上訴人提出對待給付上開價金時，上訴人交付系爭土地之判決。原審僅認定上訴人對被上訴人負有債務，惟所負之債務數額若干，未予調查審認。究竟上訴人所欠被上訴人金額，即被上訴人所得主張抵銷買賣價金之金額為若干﹖被上訴人於抵銷後，是否尚有給付系爭買賣價金之義務﹖其金額若干﹖攸關上訴人得否為同時履行之抗辯，及法院於判決主文應否為被上訴人提出對待給付之諭知，不得恝置不論。乃原審未遑詳為調查，明白審認說明，自有可議，上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 高 孟 焄法官 許 朝 雄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日