最高法院民事判決 八十九年度台上字第二九五○號
上 訴 人 乙○○上 訴 人 甲○○右當事人間請求回復原狀事件，兩造對於中華民國八十七年十一月十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度上字第一○九號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人乙○○主張：伊於民國七十三年十二月二十日與對造上訴人甲○○簽訂不動產買賣契約書，將伊所有坐落台中縣豐原市○○○段六一八之五四、六一八之六六、六一八之六九地號等三筆土地合併為同段六一八之五四地號，並分割出同段六一八之九七地號後之剩餘土地（即重測後為台中縣豐原市○○段○○○○號土地，下稱系爭土地）出售予甲○○，約定買賣價金每坪為新台幣（下同）五萬元，買賣價金應於書類備齊時付清。伊已於七十四年五月二十三日移轉系爭土地所有權登記予甲○○，詎甲○○除給付八十萬元價金外，其餘尾款七十二萬七千六百二十五元，迄未給付，且於八十四年三月十一日收受伊限期（同年月十七日前）給付該尾款，逾期則解除買賣契約之催告函，亦置之不理，兩造間之買賣契約因而解除，甲○○自應將系爭土地返還予伊，惟該土地因甲○○於七十七年間出賣並移轉所有權登記予訴外人林碧如，而不能返還，依民法第二百五十九條第六款之規定，伊自得請求甲○○返還系爭土地按公告現值加四成計算之價額，共二百八十五萬一千八百元等情，爰求為命甲○○給付二百零三萬七千元及自起訴狀繕本送達翌日（即八十五年三月十七日）起算之法定遲延利息之判決，並於第二審程序中擴張應受判決事項之聲明，求為命甲○○再給付八十一萬四千八百元及自擴張聲明書狀繕本送達翌日（即八十六年五月六日）起算之法定遲延利息之判決。
上訴人甲○○則以：系爭土地於兩造簽約後，經測量結果，須退縮建築，以致建築寬度不足十五台尺，依約對造上訴人乙○○本應無條件補貼伊二十萬元，且買賣價金亦應依可建築寬度之面積計算，惟乙○○卻要求不要補貼二十萬元，而伊因寬度太小，則表示不想承買，因此乙○○乃同意系爭土地以八十萬元出售予伊，並於七十四年四月九日備齊證件委託訴外人即代書黃碧連辦理所有權移轉登記。又伊如積欠尾款未付，則乙○○在移轉所有權登記之證件齊備時，何以未要求伊給付，且伊於系爭土地所有權移轉登記完畢後，向乙○○催討伊因乙○○無力繳交而應其要求代為繳納之增值稅款時，衡情豈有未反駁伊未付尾款，甚至十餘年未加催討之理。至伊買受土地一年後興建寬度十五台尺之房屋，則屬另一問題，與本件無涉。伊既未欠乙○○尾款，乙○○以伊遲延給付該尾款解除契約，即屬無據。縱認乙○○得解除契約，伊亦得以代繳之增值稅款三十一萬八千四百二十五元與其請求返還之價額為抵銷等詞，資為抗辯。
原審維持第一審命上訴人甲○○給付九十一萬八千五百七十五元及其利息暨所為對造上訴人乙○○敗訴部分之判決，駁回兩造就此不利於自己部分之上訴，廢棄第一審命甲○○給付超過上開金額及其利息部分之判決，改判駁回乙○○該部分之訴，並依乙○○擴張之聲明，命甲○○再給付乙○○八十一萬四千八百元及其利息，係以：乙○○於原審擴張聲明請求甲○○再給付八十一萬四千八百元及自擴張聲明書狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，核與民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十六條第二款規定相符，且為甲○○所同意，自應准許其擴張聲明。兩造簽有不動產買賣契約書，由甲○○以每坪五萬元，總價一百三十五萬元（但以分割後實地面積計算）之價格向乙○○買受系爭土地，乙○○已將該土地所有權移轉登記予甲○○，惟甲○○除給付定金及第二期款共八十萬元外，尾款則未給付，且該尾款應於七十四年一月份系爭土地分割完畢及過戶書類齊備時給付之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、土地增值稅繳納通知書等件可稽，自屬真實。雖甲○○以前揭情詞，抗辯其未積欠乙○○尾款，但查證人即系爭土地買賣之介紹人周碩彥、承辦系爭土地所有權移轉登記手續之代書黃碧連所為之證言，均不足以作為兩造合意變更買賣價金為八十萬元之認定依據，至於另二證人張士元、蔡俊星之證詞，則與系爭土地買賣價金無涉。次查由兩造簽訂之不動產買賣契約書「批明」所載內容以觀，系爭土地之建築面寬果不足十五台尺，乙○○依約僅須補貼甲○○二十萬元即可，自無以更不利之條件即將買賣價金減為八十萬元之理。況系爭土地經台灣省建築師公會鑑定結果，認為其上建築物之面寬係依該土地面寬四點六六米（折合十五點三七八台尺）興建，建築物側邊無指定建築線，無須退縮建築，有該公會鑑定報告書可憑，足見系爭土地可建築面寬已逾約定之十五台尺，亦徵乙○○並無因建築面寬不足十五台尺而同意減少價金為八十萬元。而證人張士元、蔡俊星所為之證言，或係轉述他人說法之詞，或非承辦系爭土地案件之人，均不得為甲○○有利之認定。此外，甲○○復無其他證據以實其說，所辯即不可採。甲○○既未依約給付尾款，而於八十四年三月十一日收到乙○○限期（八十四年三月十七日前）履行之催告函後，仍未依限給付，依民法第二百五十四條之規定，以及該催告函所載內容，兩造間就系爭土地所為之買賣契約即於同年月十七日解除。系爭土地買賣契約既經解除，且甲○○於七十七年間亦將該土地出賣並移轉所有權登記予訴外人林碧如，依民法第二百五十九條第六款之規定，乙○○主張其得請求甲○○償還該土地按公告現值每平方公尺二萬一千元加四成計算之價額二百八十五萬一千八百元，自足採取。然乙○○應繳之系爭土地增值稅三十一萬八千四百二十五元，係由甲○○代乙○○繳納，且因違約金之約定隨著買賣契約解除而失效，乙○○亦不得沒收甲○○已付價金八十萬元作為違約金，甲○○以其上開代繳之土地增值稅及已付之價金八十萬元，與乙○○請求償還之系爭土地價額為抵銷，依民法第三百三十四條之規定，即屬有據。申言之，乙○○請求甲○○償還之土地價額，扣除甲○○代繳之土地增值稅及已付之價金後，為一百七十三萬三千三百七十五元。從而，乙○○請求甲○○給付一百七十三萬三千三百七十五元（含擴張金額八十一萬四千八百元）及其中九十一萬八千五百七十五元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，其餘自擴張聲明書狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查，系爭土地之買賣尾款須於七十四年一月分割土地完畢，以及移轉該土地所有權登記之書類齊備時一次付清，為兩造於不動產買賣契約書第三條所約明（見一審卷一一頁），由此尾款之約定給付時期以觀，上訴人甲○○於事實審辯稱：對造上訴人乙○○如未同意以八十萬元出賣並移轉所有權登記，則在其備齊移轉所有權登記之證件時，何以未要求伊給付尾款等語（見原審卷四一頁背面、二二九頁正面），即與兩造有無變更系爭土地買賣價金為八十萬元，至為關切，核屬重要之防禦方法。乃原審就此未於判決理由項下說明其取捨之意見，自有判決不備理由之違法。次查，兩造又約定付尾款前，如系爭土地可建築房屋之寬度未達十五台尺時，乙○○除須無條件補貼甲○○二十萬元外，買賣價金並應依可建築寬度之面積計算，此觀同一買賣契約書批明第三項約定內容即明（見一審卷一三頁）。且證人周碩彥、張士元分別證稱：兩造訂約後移轉所有權登記前，曾找建築師測量，結果實地為十幾坪，事後乙○○告訴伊坪數及價金都無問題，才移轉所有權登記予甲○○，乙○○曾要求甲○○不要罰二十萬元；伊職員看過系爭土地後，告訴伊該土地位在四米半巷道，須退縮為六米後始能建屋各等語（見一審卷四九、五○頁，原審卷一○七頁背面、一○八頁正面），由彼等所證相互以觀，關於系爭土地當時經建築師測量結果，須退縮建築一節，亦似無不符。則甲○○於事實審抗辯：乙○○向伊要求不要補貼二十萬元，伊因寬度太小，則表示不想承買，乙○○因此同意以八十萬元出售系爭土地，並備齊證件委託訴外人即代書黃碧連辦理所有權移轉登記等詞（見原審卷二二七頁背面），是否全不足採，非無再推求之餘地。倘甲○○前揭抗辯屬實，乙○○以甲○○遲延給付尾款為由解除契約，於法即難謂合。若乙○○解除契約為不合法，自無抵銷之可言，原審認甲○○得以所繳納之土地增值稅為抵銷之抗辯，自有未當。末查，甲○○於原審謂其僅以繳納之增值稅款抵銷，並無違約金抵銷之問題（見原審卷二一七頁背面），則其有無以已付價金為抵銷之抗辯，已非無疑。況依不動產買賣契約書第十條之約定，甲○○如不給付價金，乙○○除得解除契約外，尚可沒收甲○○已付價金作為違約金（見一審卷一二頁），乃原審竟謂該違約金之約定因契約解除而失效，乙○○不得以甲○○已付價金作為沒收金，並認乙○○請求償還之土地價額應扣除甲○○主張抵銷之已付價金，亦屬可議。綜上所述，兩造上訴論旨，各指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均難謂為無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十九 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 蘇 達 志法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 一 月 十八 日