最高法院民事判決 八十九年度台上字第四七二號
上 訴 人 台灣新生報業股份有限公司法定代理人 許榮宗訴訟代理人 蘇宏文律師上 訴 人 邱錦爐（邱黎娘妹之承受訴訟人）右當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國八十七年十月十三日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈡字第一○六號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由本件上訴人邱錦爐（邱黎娘妹承受訴訟人）主張：邱黎娘妹前向對造上訴人台灣新生報業股份有限公司（下稱新生報）購買台北市○○路○○○號一、二樓房屋，並租用其基地。嗣因新生報籌劃在台北市○○路與延平南路口建造新生報業廣場大廈，雙方乃於民國六十六年五月十二日簽訂土地租賃及房屋預售契約，約定新生報改建新廈後，應將相當於上開房屋位置之新廈房屋（即台北市○○路○○○號及一○三號一、二樓房屋）及土地應有部分售與邱黎娘妹，並應於領取使用執照驗收五日內交付房屋。新生報之合建人華聯投資建設股份有限公司於七十年二月二十五日領取使用執照，邱黎娘妹亦於同年六月十六日付清尾款。詎新生報竟僅交付台北市○○路○○○號及一○三號房屋一樓部分，而拒將系爭二樓房屋交付邱黎娘妹，經邱黎娘妹訴請新生報履行契約，獲得勝訴判決確定後，新生報始於七十九年一月十三日將系爭二樓房屋所有權移轉登記於邱黎娘妹，惟迄未交付該房屋，致邱黎娘妹受有無法將該房屋出租他人經營專樓以收取租金之損害等情，求為命新生報給付自七十年六月十六日起至交付系爭房屋之日止按每月十五萬元計算之損害金，並加付法定遲延利息之判決（第一審判命新生報給付邱黎娘妹九百二十萬元及自八十年五月十八日起至清償日止之法定遲延利息，並自八十年五月七日起至交付系爭房屋之日止，按月給付邱黎娘妹八萬元，及自八十年五月七日起至八十年十一月六日止之給付按第一審判決附表一所示日期起算之法定遲延利息，駁回邱黎娘妹其餘之請求。邱黎娘妹對其敗訴部分，未據聲明不服。新生報就其敗訴部分上訴二審。經本院第一次發回前原審就第一審判命新生報給付金額中就三百二十九萬八千五百九十三元及自八十二年十月十三日起至交還系爭房屋之日止，按月以四萬七千四百元計算之損害金及其利息予以維持，駁回新生報對該部分之上訴，超過部分則予以廢棄，改判駁回邱黎娘妹之訴。新生報對該判決所命其給付之金額六十三萬四千零四十五元本息，未聲明不服已告確定外，對其餘敗訴部分，及邱錦爐對其敗訴部分各自上訴三審。前經本院將新生報上訴部分及邱黎娘妹請求自七十四年十二月十一日起之損害金敗訴部分廢棄發回原審更審。並駁回邱錦爐之其他上訴－即邱黎娘妹請求經第一審判命新生報給付自七十年十月七日起至七十四年十二月十日止，按月以八萬元計算之損害金本息，經更審前原審予以廢棄部分，此部分亦告確定）。
上訴人新生報則以：邱黎娘妹請求伊賠償每月十五萬元之租金損害，顯然偏高，況伊已將對於中國力霸股份有限公司（下稱力霸公司）之返還請求權讓與邱黎娘妹，以代交付，伊自七十九年十二月十日起不負遲延之損害賠償責任，又伊代墊五十四萬八千零一元房屋稅款及邱黎娘妹未付之公共設施價款一百零六萬三千五百六十元應予抵銷等語，資為抗辯。
原審依審理之結果以：邱黎娘妹前向新生報購買之系爭房屋，由力霸公司占用，致新生報無法將之交付其使用等情，有土地租賃及房屋預售契約書、建物登記簿謄本、邱黎娘妹訴請新生報移轉所有權登記並交付建物之歷審判決書附卷可稽，自堪信為真實。查兩造所訂立之土地租賃及房屋預售契約並無約定交付房屋之期限，邱黎娘妹於七十年九月二十六日以存證信函催告新生報於文到十日內交屋，新生報於同日收受該函，有該存證信函及回執在卷可憑，依民法第二百二十九條第二項規定，新生報應自七十年十月七日起負遲延給付責任。而新生報自認至七十九年十二月九日止須負遲延責任，則新生報自七十四年十二月十一日起至七十九年十二月九日止應負遲延損害賠償責任（按自七十年十月七日起至七十四年十二月十日止之損害賠償部分，經新生報為時效消滅之抗辯，邱黎娘妹此部分請求已受敗訴判決確定）。至七十九年十二月十日以後，新生報否認有遲延交付房屋之事，辯稱因系爭房屋由力霸公司占用中，伊乃七十九年八月二十三日致函邱黎娘妹，要求其同意受讓伊對力霸公司之返還請求權以代交付。邱黎娘妹乃於七十九年十二月十日委由楊金順律師，函催力霸公司返還，嗣並另案訴請力霸公司返還七十九年一月十三日起之使用對價等語。邱黎娘妹對新生報曾要求邱黎娘妹同意受讓返還請求權及曾委由楊金順律師致函力霸公司請求返還房屋一節，並不否認，然主張上開楊金順律師函，係同時對新生報及力霸公司主張權利，且邱黎娘妹已於七十九年十月三十日具狀聲請對新生報強制執行請求交付系爭房屋，足見不同意以讓與請求權之方式以代交付等語。而新生報並未舉證證明業已與邱黎娘妹達成讓與合意，自不能認新生報已履行其交屋義務。況邱黎娘妹曾於七十九年十月三十日具狀聲請強制執行，請求新生報依確定判決，將本件系爭房屋交付使用，嗣更委任楊金順律師於七十九年十二月十日再函請新生報及力霸公司應共同將系爭房屋返還，新生報自不能因系爭房屋為力霸公司占用即推卸其責任，均足證明邱黎娘妹不同意新生報以讓與返還請求權之方式代替交付。且本件系爭房屋雖於七十九年一月十三日移轉登記為邱黎娘妹所有，但新生報交付房屋之義務仍然存在，並不因已為房屋所有權移轉登記而消滅，邱黎娘妹仍有權請求新生報交付房屋，及對無權占用者行使民法第七百六十七條規定之返還所有物請求權，並得請求其無法律上原因而使用系爭房屋之不當得利。邱黎娘妹對於新生報之交付買賣標的物及遲延交付損害賠償請求權，與對於力霸公司之返還所有物及不當得利請求權，二者係獨立併存，不因其對於力霸公司另有請求權，即排斥對新生報請求權之行使。新生報辯稱邱黎娘妹曾向力霸公司行使所有物返還請求權及請求賠償，即表示已同意新生報以讓與返還請求權之方式以代交付，其遲延責任僅至七十九年十二月九日云云，固非可採。惟查邱黎娘妹於八十三年七月八日已另將系爭房屋與力霸公司訂立租賃契約，將之出租與力霸公司，租期自八十三年五月一日至八十九年四月三十日，有租賃合約書在卷可稽。邱黎娘妹既能隨時以其自己之意思，履行出租人之義務，且已於八十三年五月一日起將系爭房屋出租予力霸公司，實無另待新生報之交付，而能自主管領支配系爭房屋至明。至遲已於八十三年五月一日租期起算當天，以默示表示受讓對力霸公司之所有物返還請求權，應勘認定，邱錦爐亦自認新生報之遲延交付房屋之損害賠償責任應計算至八十三年四月三十日止。是邱錦爐請求新生報自七十四年十二月十一日至八十三年四月三十日止，應負遲延履行之損害賠償責任，自屬有據。關於損害額之計算基礎，經查訴外人王爵、林換、顏蘇春蘭等人與力霸公司之租約所載每月租金二萬元至六萬九千元不等，因王爵等所出租與力霸公司房屋之位置，係在系爭房屋後面，價值較低，故以較低租金出租，自不能作為衡量本件損害賠償之唯一依據。而向力霸公司函查，並由力霸公司提出整棟大樓租金明細表所載，與本件系爭房屋同屬新生報業廣場大廈二樓房屋於七十九年至八十一年間每月每坪房屋租金大約為六千餘元，換算系爭房屋租金大約為十一萬九千餘元，另參酌力霸公司於八十三年五月一日起至八十五年四月三十日止向邱黎娘妹承租系爭房屋每月租金為九萬元，及面積相近之闞敬源所有台北市○○路○○○號二樓房屋，其七十九年至八十一年間每月租金有十一萬餘元，及坐落系爭房屋鄰近之沈莉莉，王瑤芳所有之台北市○○○路○○○號二樓之二五及二二房屋，其面積僅二‧七五平方公尺，於八十一年間租金每月即有七千八百七十五元，因系爭房屋面積為前述房屋面積二三‧八七倍，換算系爭房屋租金即高達十八萬八千元，是本件損害賠償金額經第一審認應按每月八萬元計算，自屬適當。新生報辯謂過高云云，委無足採。茲以每月損害金八萬元計算之結果，新生報應賠償邱錦爐之損害金額為八百零五萬三千三百三十三元。惟新生報主張自七十一年至七十九年間共代墊之房屋稅款為五十四萬八千零一元，請求與其應賠償之金額予以抵銷。經查新生報確曾繳納上開房屋稅款，有房屋稅款繳納通知書及帳冊附卷可稽，並經證人即新生報公司總務人員黃棟培證述明確，堪信為真實。查邱黎娘妹係於七十九年一月十三日取得系爭房屋所有權，該年度之房屋稅繳款書所載納稅義務人為邱黎娘妹，則新生報代墊之七十九年度房屋稅，依返還不當得利之法律關係，自得主張抵銷。而七十五年至七十八年間之房屋稅，邱黎娘妹雖尚未取得系爭房屋之所有權，惟按損害賠償之債，在填補債權人所受損害為本旨，如債權人本於同一原因事實，有所得利，依損益相抵原則，其利益應予扣除。查邱黎娘妹以新生報遲延交付，致無法使用，收益訟爭房屋，受到相當租金之損害，而向新生報請求自七十四年十二月十一日起至八十三年四月三十日止之賠償，無異於以所有人之地位，使用、收益訟爭房屋，新生報繳納房屋稅，邱黎娘妹因而免予支付，形同不當得利，依首揭說明，新生報所繳七十五年至七十八年之房屋稅，應自邱黎娘妹請求額中扣除。至於七十五年以前，即七十一年至七十四年間之房屋稅，由於此部分邱黎娘妹關於相當於租金之損害賠償請求，經新生報時效抗辯，業經原法院前審駁回此部分之請求確定，則此期間之房屋稅款，即無損益相抵之問題。且此期間房屋所有權既仍為新生報，亦不生代邱黎娘妹繳稅之情形，新生報執此主張抵銷，並非可採。邱錦爐雖稱前項稅款非本件系爭房屋稅款云云，然查新生報繳交之稅款，係系爭房屋稅款，有帳簿為證，稅單亦載明房屋坐落地點：○○路○○○號二樓無訛，復經證人黃森培證明屬實，而兩造因對於系爭房屋之位置面積互有爭執而另案興訟，致系爭一○一號二樓房屋於七十九年起面積變為三十五‧五三平方公尺，較原有之房屋面積六八‧一一平方公尺減少，然系爭房屋包括一○一號二樓及一○三號二樓，二者合計為九十一‧三七平方公尺（不含公共設施為六五‧五三平方公尺），即係由原一○一號二樓、一○三號二樓依據最高法院判決分割而來，此有台北市建成地政事務所函所附分割前後略圖在卷可證。邱錦爐既請求依系爭房屋一○一、一○三號二樓全部面積九一‧三七平方公尺計算損害金，損益相抵扣除之稅款亦可依此計算，而新生報提出之一○一號二樓於七十五年至七十八年間僅六八‧一一平方公尺，且分割前後之房屋位置相近，稅籍資料相同，課稅標準即評定價格應屬相同，新生報請求依原面積課稅所繳之金額為損益相抵，自無不合。新生報得主張抵銷之房屋稅款為七十五年度五萬五千六百元、七十六年度五萬五千零十六元，七十七年度五萬四千四百三十二元，七十八年度五萬二千九百五十六元，七十九年度五萬二千三百八十元，合計為二十七萬零三百八十四元，超過部分應不准扣抵。關於新生報主張系爭房屋面積增加應補價款一○六萬三千五百六十元部分，查邱黎娘妹向新生報購屋之繳款面積為二十四點九八一一坪，而實際登記之面積為九十一點三七平方公尺，有卷附建物謄本可按，其所受登記之坪數，較繳款面積為多，亦據邱錦爐自認明確。邱錦爐雖主張兩造間之契約，約定伊就公共設施僅負擔百分之二十，且前登記之公共設施，已逾約定之百分之二十，乃新生報置可以履行之約定於不顧，擅自與華聯投資建設股份有限公司為不利於邱黎娘妹之協議，侵害邱黎娘妹權益，且邱黎娘妹請求移轉所有權登記時，均僅就主建物（區分所有建物）為請求，目前實際登記之室內面積尚有不足云云。惟查邱黎娘妹在請求新生報所有權移轉登記等事件中，所請求移轉登記與之系爭區分所有建物面積，即為現在建物登記簿謄本所載者，有建物謄本及原法院七十六年度重上更㈣字卷第七一號判決可按，邱錦爐所為室內面積尚有不足之抗辯，自無可採。查區分所有建物必有其共同使用部分，否則根本無法為適當之使用收益。又區分所有建物之共同使用部分，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，土地登記規則第七十二條第二款定有明文。本件系爭建物之共同使用部分，曾經起造人新生報及華聯投資建設股份有限公司協議，按內政部七十一年十月二十日台內地字第一○一九八五號函稱：「共同使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之面積比訂之」，台北市建成地政事務所辦理系爭建物之共同使用部分持分，係依上述協議及內政部函之末段規定意旨，按分割面積大小比率予以計算，有台北市建成地政事務所八十一年八月十九日北市○地00000000號函可按。地政機關既參照邱黎娘妹區分所有建物面積與總面積之比，計算邱黎娘妹之公共設施持分，正符合上述內政部函意旨及公平原則，邱錦爐謂新生報擅與華聯公司為不利於邱黎娘妹之協議，侵害邱黎娘妹權益云云，委無可取。邱黎娘妹之區分所有建物及公共設施持分，係地政機關依確定判決辦理登記，有建物謄本載明登記原因為判決移轉，邱黎娘妹因其獲勝訴之確定判決，獲移轉登記完竣，其登記之結果共九十一點三七平方公尺（含區分所有建物及公共設施折算之面積），邱黎娘妹亦未證明曾向地政機關為任何異議，則此項登記之結果，顯與邱黎娘妹之意思及公平原則相符。而兩造不爭之土地租賃及房屋預售契約其第八條雖規定邱黎娘妹公共設施之負擔為百分之二十，但同契約第七條第二項亦規定：「乙方（邱黎娘妹）購得之新廈建積，因房屋設計上之關係而不盡相當時，其超出面積在一坪以下時，其價格依前條但書之規定，超出一坪以上時，其超出部分則依照市價定之。邱黎娘妹受登記之面積二十七點六三九四坪，已超過其繳款面積二十四點九八一一坪達二點六五八三坪。邱黎娘妹自應就超過之二點六五八三坪付款與新生報，始符該契約之本旨及衡平原則。新生報主張就上開增加面積，應以市價每坪四十萬元予以計算。然依上開契約第六條約定：系爭房屋之建積分為新生報出售與邱黎娘妹時原有房屋之建積及加建之面積兩種。第七條約定：原有房屋建積之售價為每坪十一萬八千一百元，加建之面積（包含土地價款）每坪為十六萬三千一百元。因房屋設計上之關係而不盡相當時，其超出面積在一坪以下時，依加建面積之價額（即每坪十六萬三千一百元）定之，超過一坪部分依市價定之。是以邱黎娘妹應給付多出之二‧六五八三坪公共設施之價款，依上開約定，屬因房屋設計上之關係而增加者，在一坪以內部分應依每坪十六萬三千一百元計價，超過一坪部分，始應以市價計算，新生報稱應全數以市價每坪四十萬元計價，顯非可採。又新生報所稱之市價每坪四十萬元，為邱錦爐所否認，新生報又未能舉證以實其說，難以採信。經囑託泛亞不動產鑑定公司鑑定結果，民國七十八年七月（即邱黎娘妹獲勝訴判決，得請求移轉登記時），系爭房屋之建坪總值為一千零三十六萬四千八百五十元，系爭房屋為二七‧六三九四坪，換算每坪市價應為三十七萬五千元。則增加之二‧六五八三坪應補之價款共計為七十八萬四千九百六十三元，超過部分，即不准抵銷。邱錦爐雖主張增加之坪數均為公共設施，而兩造約定公共設施之價格僅為十六萬三千一百元之半價，即八萬一千五百五十元云云。惟查兩造契約書第八條約定半數依前條第一項但書之價格計算付款，另半數係以甲方（新生報）應收購乙方（邱黎娘妹）地上物（房屋）之價款及乙方所損失之裝修費用暨停業費用等數額抵充之，足見邱錦爐所主張之半價云云，不足採信。況此公共設施之價格，係指原約定之面積，對於因設計關係而超出之面積，契約第七條既已另有明文約定，自無適用此公共設施價格之餘地，邱錦爐執此主張，亦非可採。綜上所述，邱錦爐得請求賠償之金額為八百零五萬三千三百三十三元，經新生報就其代墊七十九年房屋稅及七十五至七十八年房屋稅損益相抵共二十七萬零三百八十四元及房屋價款七十八萬四千九百六十三元。經准予以抵銷後，新生報應給付之金額為六百九十九萬七千九百八十六元，扣除已確定之六十三萬四千零四十五元後，應再給付邱錦爐六百三十六萬三千九百四十一元。爰就上開金額本息部分維持第一審所為新生報敗訴之判決，駁回其此部分之上訴，並將第一審所為邱錦爐超過上開准許部分之勝訴判決廢棄，改判駁回邱錦爐該部分之訴，經核於法並無違背。兩造上訴論旨，仍各執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，分別指摘原判決關於其不利部分不當，聲明廢棄，均非有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華 民 國 八十九 年 二 月 二十五 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 三 月 九 日
Ｍ