最高法院民事判決 八十九年度台上字第五七五號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 台灣省合作金庫法定代理人 李文雄訴訟代理人 張瑞釗律師右當事人間請求確認土地優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月二十八日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第三六一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊所有坐落台北縣三重市○○段○號土地（下稱系爭土地）經於民國八十六年八月三十日公開標售，由訴外人江秀貞以新台幣（下同）五千零五十二萬元得標。上訴人對該土地雖有承租權，租期原應至八十七年六月二十三日止，惟系爭土地上編定門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○○號之建物，既屬非法搭建之違章建築，隨時會被拆除，即不受土地法第一百零四條之保護；且依該條規定得主張優先購買之權利者，應以房屋所有人為限。違章建築屬原始建築人所有，不能為所有權之讓與，上訴人縱受讓仍無法取得所有權。其就系爭土地之出賣，自無優先購買權等情，求為確認上訴人就伊上開標售系爭土地之優先購買權不存在之判決。
上訴人則以：系爭建物是否屬違章建築，係行政機關另為認定之問題，伊合法價購而取得對該建物之事實上處分權，並重新整修，成為實質所有權人，且已向被上訴人承租基地使用，於系爭土地出賣時，自有優先購買權等語。資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張系爭土地為伊所有，遭第三人先在其上蓋建房屋並移轉於上訴人，伊嗣與上訴人訂有土地租賃契約，及系爭土地已於八十六年八月三十日標售，由訴外人江秀貞以五千零五十二萬元得標等情，有兩造不爭執之土地登記簿謄本、房屋租賃契約、系爭土地租賃契約可稽，堪信為真實。按土地法第一百零四條第一項規定：「基地出賣時，地上權人，典權人或承租人有依同樣條件，優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件，優先購買之權。」揆其立法理由乃在於使法律關係單純化，以盡經濟效用，而杜當事人紛爭。故為防杜土地投機暨保護基地承租人之利益，於他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，固皆應解為租地建屋契約，而有土地法第一百零四條之適用，方符立法意旨。惟得主張該優先購買權利者，應以房屋所有人為限。違章建築因不得辦理所有權移轉登記而不能為不動產所有權讓與，其所有權自仍屬於原始建築人。茲查系爭房屋係違章建築，上訴人又非原始建築人，即無法取得系爭房屋之所有權而為該建物之所有人。依上說明，其對系爭土地之出賣，應無優先購買權可言。況土地法第一百零四條關於承租人優先購買權之立法意旨，係為保護以租地建屋為契約目的之承租人，應以租地之目的為建造合法之房屋者為限。若其所興建之房屋為違章建築，乃違法興建之房屋，自不受法律之保護，而不得認對房屋所坐落之土地有優先購買權。系爭建物係上訴人之前手擅自占用系爭土地蓋建完成，為上訴人所自承，雖上訴人受讓該建物後自八十年十二月十八日起租用系爭土地至八十七年六月二十三日止，但其租用已在系爭建物興建完成之後，顯非以租地建屋為目的之承租人，亦與土地法第一百零四條之立法意旨不符。其對系爭土地之出賣，即無優先購買權存在。從而，被上訴人訴請確認上訴人就伊於八十六年八月三十日公開標售由江秀貞以五千零五十二萬元得標之系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約（見：本院七十四年台上字第二五六二號判例。）。縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人之前手逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質。又違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第一百零四條第一項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用。查系爭土地上之建物係由上訴人之前手所建築讓與上訴人，及上訴人已向被上訴人租用該土地，訂有系爭基地租約等情，既為原審所認定，而稽諸系爭土地租賃契約書所示之租賃期間，被上訴人係自七十六年六月十日起至八十七年六月二十三日止，即將系爭基地先後出租於上訴人之前手陳江進與上訴人，各該租約第七條特約事項欄，又均明載：「乙方（即上訴人或其前手）所有之裝修設備或其他建築，於租約期滿……，乙方應無條件自行拆除，並不得要求任何補償」（見一審卷五○至八五頁），為被上訴人所不爭執（見一審卷八八頁背面）。則揆之首揭說明，上訴人本於上開基地租賃承租人之身分，於系爭土地出賣時，是否不得主張優先購買權﹖原審未詳斟酌推研，遽以系爭房屋係屬違章建築，上訴人不能辦理所有權移轉登記，非屬房屋所有人，即認其不得主張系爭土地之優先購買權而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。次查上訴人於事實審已一再抗辯：伊於租用系爭基地期間曾重修、整建系爭房屋（見一審卷二八頁背面，原審卷四八頁背面）；及系爭建物於租用期間經伊多次修建增建，系爭建物有一定之價值，伊曾向被上訴人表示土地若要出賣，伊願買受各等語（見一審卷一一五頁），徵諸卷附房屋租賃契約書、第一審勘驗筆錄及現場照片所示，系爭建物於建造伊始，原為五十七坪之二房二廳平房，現則為一樓前係店面，後有起居、客廳等房間，二樓有臥房及倉庫各一間之二樓建物（見一審卷三九頁、一○六頁、一○八頁至一○九頁、一二一頁正、背面），上訴人上述抗辯，似非全然無據，原審對此攸關上訴人於租用系爭土地期間，是否另有增建系爭建物﹖被上訴人是否知情而予同意﹖及上訴人能否以之主張就系爭土地有優先購買權之重要防禦方法，胥未詳調查審認，並說明其不予採取之理由，遽為上訴人不利之判斷，亦難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十六 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 曾 煌 圳法官 李 慧 兒法官 楊 鼎 章右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十一 日