最高法院民事判決 八十九年度台上字第五八號
上 訴 人 遠東國際商業銀行股份有限公司法定代理人 徐旭東被 上訴 人 大洪建法定代理人 洪炳耀被 上訴 人 中國瀝青工業股份有限公司法定代理人 洪炳耀右二人共同訴訟代理人 陳金泉律師
周世傳律師被 上訴 人 大批發百貨企業股份有限公司法定代理人 徐煒基右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十九日台灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第九六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人大批發百貨企業股份有限公司（下稱大批發公司）於民國八十三年九月二日向伊貸款新台幣（下同）八千萬元，未依約清償，經聲請強制執行，僅獲償二百五十八萬六千五百四十五元，尚欠七千多萬元之本金及利息未償。大批發公司在八十年四月二十三日向被上訴人大洪建設股份有限公司（下稱大洪公司）承租台中市○○路○段（東義段二一四、二一二－一、二一二－二地號上）一樓至五樓含地下停車場之房屋，並交付押租保證金三千萬元。另於八十四年一月二十七日又向被上訴人中國瀝青工業股份有限公司（下稱中國瀝青公司）承租台中市○○路○段一
三五、一三五之一、一三七、一三七之一號房屋，並交付押租保證金一千萬元。嗣經台中市政府工務局於八十四年三月三日及同月六日以租賃標的物之土地分區使用為住宅區，不得作為營業賣場，勒令停止使用並斷水斷電，租賃標的物顯違約定使用目的，本件租約自因而終止，大批發公司亦於八十四年五月八日發函大洪公司表示終止租約，並於五月三十一日將前開房屋騰空交還，是依約定及給付不能之法律關係，大洪公司、中國瀝青公司應分別將三千萬元及一千萬元之押租金返還大批發公司。大批發公司未行使權利，經上訴人函促其向其他被上訴人請求返還押租金，仍怠於行使等情，爰依民法第二百四十二條規定，求為命大洪公司返還一千三百零四萬四千九百十五元，中國瀝青公司返還五百九十二萬一千三百八十元及均加給法定遲延利息予大批發公司，並由伊代位受領之判決（上訴人超過上開金額部分之請求，業經第一審駁回，未據上訴人聲明不服）。
被上訴人大洪公司、中國瀝青公司則以：被上訴人間租賃標的房屋可供營業（一樓）及辦公（二樓以上）使用，有使用執照可證，並無違約情事。故大批發公司所為終止租約，並不合法。大批發公司所交付租金之支票退票，於八十四年十月二十三日與渠等協商，達成和解並簽署終止租約協議書，同日將租賃之房屋點交返還。惟大洪公司出租標的物廣場上由大批發公司轉租予他人設立之「鍾情咖啡店」則遲至八十四年十一月一日始由大洪公司自行代為拆除，而完全收回。本件系爭押租金經抵充所欠租金、違約金及回復原狀之費用後，已無餘額等語，資為抗辯。
原審將第一審所為命被上訴人大洪公司、中國瀝青公司應給付被上訴人大批發公司，並由上訴人代位受領部分廢棄，改判駁回上訴人之訴，係以：上訴人主張大批發公司向伊貸款八千萬元，尚欠七千多萬元之本息未清償之事實，業據提出本票、臺灣台北地方法院民事裁定、確定證明書、債權憑證為證，並為大洪公司及中國瀝青公司所不爭，而大批發公司未到場陳述，亦未提出書狀作何陳述，自堪信為真實。上訴人主張大批發公司分別向大洪公司、中國瀝青公司承租上開系爭房屋，並分別交付押租保證金三千萬元、一千萬元之事實，已提出租賃契約書為證，復為大洪公司及中國瀝青公司所不爭，亦堪認為真實。依被上訴人間之租賃契約第五條第一款固約定，本租賃標的物係供營業及辦公之用，惟依卷附台中市工務局使用執照，前開租賃標的物均可為營業及辦公室使用，與約定無違，則大批發公司以有違上開約定為由終止租約，即非合法。被上訴人大批發公司分別自八十四年七月、同年八月起，即未給付租金，大洪公司、中國瀝青公司遂分別函催大批發公司於七日內給付積欠之租金，若逾期不付，其租約逕予終止。惟至當時為止，所積欠之租金額，經以保證金扣抵，尚分別餘有二千零九十九萬七千三百元、七百零五萬一千六百元，揆諸土地法第一百條第三款之規定及最高法院五十一年台上字第三七○號判例意旨，其終止之意思表示自不生效力。被上訴人間於八十四年十月二十三日簽訂終止租約協議書，其所為終止租約之意思表示，固亦不生效力，惟探求其簽訂協議書之真意，應認渠等已於八十四年十月二十三日合意終止前開租賃契約。依該協議書所載，大批發公司已於當日將房屋交還大洪公司及中國瀝青公司，從而大洪公司、中國瀝青公司主張大批發公司應依租賃契約第七條第三款之約定，按房租五倍給付違約金，並以違約金扣抵保證金部分，即非可取。大批發公司自八十四年七月起即未給付租金與大洪公司、自八十四年八月起即未給付租金與中國瀝青公司，已如前述；則至被上訴人合意終止契約之八十四年十月二十三日止，扣除應付租金後保證金之餘額，大洪公司方面應為一千三百零四萬四千九百十五元，中國瀝青公司方面應為五百九十二萬一千三百八十元。被上訴人間之終止契約協議書第三條約定：「甲乙方與丙方間有關租約之其他事項，悉依原租約中與本協議書不相抵觸之規定辦理」，被上訴人間之租賃契約第五條第五款均約定：「房屋有改裝設施之必要，…乙方（即大批發公司）於交還房屋時並應負責回復原狀，…」，雖終止租約協議書第二條約定：「丙方（即大批發公司）並應負責將前條所示乙方（即大洪公司）之出租標的物前廣場上之鍾情咖啡店定著物拆遷，返還占用基地予乙方」，惟此乃就大批發公司自行搭建占用大洪公司土地之定著物拆遷返還土地之約定，非回復原狀之約定，是回復原狀之義務並未免除。且參以代被上訴人草擬終止租約協議書之陳金泉律師於第一審稱：協商時之重點之一為房子何時還，伊建議以觀念點交的方式寫在協議書上等語，益見不免除回復原狀之義務。又大批發公司遲不履行將房屋回復原狀之義務，大洪公司乃暫將房屋出租以減少損失，惟不久即收回，為兩造所不爭執，自亦難以此即證大批發公司可免除回復原狀之義務。依林秀濤之證述，大洪公司嗣將房屋再出租由承租人所施作之復原部分僅為復接水電及配電系統、修補屋頂漏水而已，大批發公司縱能免除復原責任，亦僅上開事項而已。系爭租賃標的物之房屋，原係於依設計圖建造完成即租予大批發公司，為兩造所不爭執，經囑託財團法人中華營造基金會鑑定其回復原建築設計圖狀況時所需之費用，該基金會指派該會營建工程安鑑委員會建築師張大華、熊世昌鑑定，非僅建築師張大華一人鑑定，張大華為原設計建築師，當更明瞭系爭房屋回復至如何程度始與原設計圖相符，自不能以其曾任系爭房屋之設計建築師，即認其執行職務有偏頗之虞，上訴人以此原因聲請拒卻鑑定人，尚無可採。經鑑定結果大洪公司所有之房屋為鋼骨造，回復原狀所需之費用為三千七百五十一萬七千三百零一元，中國瀝青公司所有之房屋，原使用執照為鋼筋混凝土造二層樓建築，現況為四層樓鋼筋混凝土造房屋，其回復原狀所需之費用為三千三百四十七萬六千九百二十八元，有鑑定報告書可稽，上訴人雖以依使用執照所載之造價，而質疑鑑定之回復原狀費用過高，惟查中國瀝青公司使用執照所載房屋為二層，實際則為四樓，其造價當不止四百九十三萬元；而大洪公司所有系爭房屋之復原費用扣除林秀濤所稱費用後，大批發公司應負擔之復原費用為二千七百二十九萬三千一百七十五元；中國瀝青公司之復原費用中扣除申請復電等費後，大批發公司應負擔之復原費用為二千六百六十一萬七千三百七十四元，上訴人僅泛稱鑑定之回復原狀費用過高，自無可採。大批發公司所交付大洪公司、中國瀝青公司之保證金，經扣除積欠租金後之餘額分別為一千三百零四萬四千九百十五元及五百九十二萬一千三百八十元，已如前述，均不足前述大批發公司應負擔回復系爭房屋原狀之金額，則大洪公司、中國瀝青公司主張保證金扣抵租金及回復原狀所需之費用，已無餘額，自屬可採。從而被上訴人主張代位大批發公司請求被上訴人分別返還保證金予大批發公司，並由其代位受領，即無理由，不應准許，為其判斷之基礎。
查上訴人於原審已主張「本件系爭標的之工程造價分別為四百九十三萬元及四千零八十二萬四千一百元，然其所為之鑑定報告系爭建物回復原狀費用竟高達七千多萬元，遠超過拆除重建所需之費用，不合常理莫此為甚。」（見原審卷二第四七頁背面）。原審雖謂中國瀝青公司使用執照所載房屋為二層，實際則為四樓，其造價當不止四百九十三萬元云云；惟查原審已稱中國瀝青公司所有之房屋，原使用執照為鋼筋混凝土造二層樓建築，現況為四層樓鋼筋混凝土造房屋，其回復原狀所需之費用經鑑定為三千三百四十七萬六千九百二十八元（見原判決正本第十六頁），經查使用執照載中國瀝青公司所有之系爭房屋為RC造，其造價為四百九十三萬元（見原審卷二第五四頁），而通常加建費用少於底層之建築費用（蓋不須地基之費用），則其加建二層之費用應不逾四百九十三萬元，縱與一、二層部分造價相同，亦僅為四百九十三萬元，則其四層之造價合計亦未逾九百八十六萬元，乃原審囑託鑑定其回復原狀所需費用為三千三百四十七萬六千九百二十八元，遠逾前者達三倍之多，原審僅以「使用執照所載房屋為二層，實際則為四樓，其造價當不止四百九十三萬元」為由駁回上訴人之質疑，惟就何以遠逾造價數倍之多，並未予以說明，亦未詢諸鑑定人之意見，自有未洽。又通常鋼骨造建物之造價遠高於鋼筋混凝土造之造價，此參照系爭二棟建物之使用執照所載造價自明（見原審卷二第五三、五四頁），而本件大洪公司系爭建物經原審囑託鑑定其回復原狀所需費用為三千七百五十一萬七千三百零一元，與中國瀝青公司所有之系爭建物所鑑定其回復原狀所需費用三千三百四十七萬六千九百二十八元，卻又相去不多，又係何故？自有待進一步之審究明確。且依被上訴人間之租賃契約第五條第五款固均約定：「房屋有改裝設施之必要，…乙方（即大批發公司）於交還房屋時並應負責回復原狀，…」，惟所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至其自然之折舊應不在回復之內，故回復費用中有關回復所需材料應否依終止租賃之時間，扣除折舊之差額，非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 王 茂 修法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 一 月 三十一 日
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