最高法院民事判決 八十九年度台上字第七○三號
上 訴 人 Ｅ ○ ○
Ｇ ○ ○
Ｆ ○ ○
申 ○ ○宙 ○ ○
Ａ ○ ○
酉 ○ ○
Ｂ ○ ○
巳 ○ ○
Ｍ ○ ○黃 ○ ○
戌 ○ ○玄 ○ ○
庚 ○ ○
未 ○ ○地 ○ ○
亥 ○ ○天 ○ ○
Ｃ ○ ○宇 ○ ○
Ｈ ○ ○
壬 ○ ○
辛 ○ ○
己 ○ ○
癸 ○ ○
戊 ○ ○共 同訴訟代理人 陳國雄律師被 上訴 人 Ｄ ○ ○
丙 ○ ○
卯 ○
Ｌ ○ ○
寅 ○ ○
丁 ○ ○
甲 ○ ○
子 ○ ○辰○○○
Ｉ ○ ○右十人共同訴訟代理人 陳淑真律師被 上訴 人 Ｊ ○ ○
Ｋ ○ ○
乙 ○ ○
丑 ○ ○
午 ○ ○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年七月七日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度重上㈠字第一二八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：系爭坐落台北市○○區○○段一小段三一二地號土地（下稱系爭土地）為伊及台北市政府與其他共有人所共有，伊之應有部分合計0000000分之0000000，約百分之六十三，台北市政府之應有部分原為0000000分之四四二四七六。被上訴人Ｊ○○、Ｋ○○、乙○○、辰○○○、子○○、丁○○、丙○○、卯○、甲○○、Ｌ○○、丑○○、午○○及被上訴人Ｄ○○之被繼承人楊和娥、被上訴人Ｉ○○之被繼承人謝森村、被上訴人寅○○之被繼承人曹逢時，於二、三十年前即無權占有系爭土地興建房屋，迄民國七十八年六月間，Ｊ○○、乙○○、辰○○○、子○○、丁○○、丙○○、卯○、甲○○、Ｌ○○、楊和娥、謝森村、曹逢時（下稱Ｊ○○等十二人）始向台北市政府買受該土地應有部分，辦畢所有權移轉登記，並與Ｋ○○分別於七十八、七十九年間辦理地上建物所有權第一次登記。曹逢時、謝森村所有之建物又分別辦理繼承登記為寅○○、Ｉ○○名義；丑○○、午○○所有之房屋則未辦理建物所有權第一次登記。Ｋ○○、丑○○、午○○未經系爭土地共有人全體同意，占有系爭土地興建房屋，Ｊ○○等十二人雖為系爭土地共有人，惟未經他共有人全體之同意，擅自占用系爭土地特定部分，侵害他共有人之所有權，伊本於所有權，自得請求其拆除建物，返還土地於伊及共有人全體等情。求為命被上訴人分別拆除系爭土地上如原判決附表一及附圖一、二、三所示房屋，將如附圖一、二、三所示土地交還伊及其他共有人全體之判決。
被上訴人則以：伊原係台北市五分埔即現羅斯福路一段之居民，於四十五年間，台北北市政府為附近拓寬馬路，安置拆遷戶，與原土地所有人即上訴人之被繼承人達成買賣該土地協議，並經土地所有人允諾先行交付系爭土地，台北市政府乃要求伊遷建現址，並經土地所有人同意伊遷建使用系爭土地，台北市政府給付價金予原所有人後，並將系爭土地租與伊使用，因故未能及時辦理所有權移轉登記，原土地所有人相繼過世，嗣要求其繼承人即上訴人辦理繼承登記移轉所有權，上訴人未予配合，致台北市政府無法完全取得系爭土地所有權，嗣於七十七年間，台北市政府屢與上訴人及伊之代表人協商後達成協議，由伊按七十七年度公告現值承購系爭土地，伊占有該土地自有合法權源，非屬無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭土地為伊及台北市政府與其他共有人所共有，Ｊ○○等十二人及Ｋ○○、丑○○、午○○各自所有之房屋，分別占有系爭土地如原判決附圖一、二、三所示，迄七十八年六月間，其中Ｊ○○等十二人始向台北市政府買受系爭土地應有部分，並辦畢所有權移轉登記，該十二人連同Ｋ○○分別於七十八年、七十九年間辦理地上建物之所有權第一次登記如原判決附表一所示，其中曹逢時所有建物辦理繼承登記為寅○○、謝森村所有建物辦理繼承登記為Ｉ○○，而丑○○、午○○所有如附表一所示之房屋，迄未辦理建物所有權第一次登記等情，業據其提出土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本為證，並經第一審履勘現場及會同台北市松山地政事務所測量員測量明確，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可按，且為被上訴人所不爭，堪認為真實。關於四十五年之收購協議部分：台北市○○○○○道路安置遷建戶，於四十五年間收購系爭土地及附近約二萬坪土地，土地所有人同意由台北市政府先行使用，台北市政府已給付價金等情，有收購協議紀錄及地主林英於四十五年九月二十四日代表地主領款之收據可稽。上開收購協議，列名於會議紀錄之鄭沈配雖於協議前即已死亡，而由其次子鄭貢槌於會議紀錄上簽名。然鄭沈配之長子鄭送早已過世，以當時兄長為父之社會習慣，鄭貢槌顯係代表其他全體繼承人出席收購協調會議。又於該紀錄上簽名者，尚有鄭沈配另一繼承人鄭再吉，且依台北市政府之簡報記載：鄭沈配繼承人鄭再吉，於五十三年間以系爭土地已由該府收購為由，請求該府付清價金，並辦理分割及移轉登記等情，及另一繼承人戌○○亦於五十八年間具函向台北市政府請求給付價金，並謂已將系爭土地之所有權狀交付台北市政府等語，自難認鄭貢槌、鄭再吉、戌○○未將其個人獨有系爭土地所有權應有部分出售與台北市政府，依民法第九十八條規定及最高法院二十二年上字第二七六號判例之意旨，應係除為其本人締約外，尚另代表其他全體繼承人，上開收購協議應屬有效。於協議時系爭土地所有權人鄭沈配、林英及許丙，林英除參與收購協議外，並具領價金，且從未否認此收購協議，許丙亦由其繼承人許葉白等辦理移轉登記與台北市政府，更未另訂立土地買賣契約，足見許丙之繼承人亦明知該收購協議確實有效。該協議紀錄上雖有賴興成、賴王金之簽名，但其等既非系爭土地所有權人，縱協議時已死亡，亦毫無干係，且最高法院七十三年度台上字一三七五號判決，係認定鄭沈配、賴王金、賴興成三人，因於協議前已死亡，其雖列名於紀錄，仍難認該三人部分之買賣契約為有效，並認定全部協議均不生效力。且土地所有人所繳納之地價稅早已領回，有台北市政府地政處函可憑，足證土地所有人承認四十五年之收購協議，並交付土地與台北市政府使用。又台北市政府於四十五年間購買系爭土地及附近土地安置被上訴人等數百戶遷建戶，可謂係當時一大創舉，其發展過程為媒體所矚目，乃眾所周知，倘原地主未曾出賣系爭土地，允諾先行交付土地供使用，豈有未生抗爭之理？被上訴人之上開建物均有水、電設備，除丑○○、午○○之建物外，其餘均已辦竣建物所有權第一次登記，且被上訴人在系爭土地建屋居住迄今近四十年，其間亦曾因房屋老舊、簡陋，而修繕改建為目前三層或四層樓房之狀況，並順利取得地政事務所核發之權狀，苟上訴人未曾同意被上訴人先行使用系爭土地，則被上訴人於改建之際，上訴人焉有未採取法律途徑解決？而被上訴人又何能順利為建物完成合法登記取得所有權狀？足證系爭土地確由上訴人即土地所有人交付台北市政府及被上訴人占有使用，台北市政府自屬有權占有，而台北市政府基於占有權源，再將系爭土地出租與被上訴人，有基地租賃契約、土地使用權證明書、台北市政府公有土地租金繳納收據等影本可證。則被上訴人使用該土地係經土地所有人同意，並非無權占有。關於七十七年之協議部分：被上訴人及其他現住戶為取得系爭土地所有權，自七十四年起屢次參與台北市政府協調土地所有人出售系爭土地與現住戶會議，至七十七年九月間終經土地所有人與現住戶達成共識，私地所有人同意依七十七年度土地公告現值出售與地上房屋所有權人，有七十七年九月二十三日之協調會議紀錄可稽，嗣於同年十一月十一日雙方達成買賣協議，就系爭土地買賣條件初步協議，擬定於三個月內簽訂買賣契約。嗣上訴人於七十八年一月二十八日致函台北市政府財政局，表示因共有人欲另行計劃他用途，不擬出售，致兩造間之系爭土地買賣契約未成立，惟上訴人事後片面拒賣土地，並不能改變其先前交付系爭土地與台市政府出租被上訴人建屋使用之允諾，是被上訴人占有系爭土地建屋並非無權占有。上訴人等土地所有人自四十五年起，將系爭土地交由台北市政府出租四百餘遷建戶使用，歷經三十餘年，未持異議，至台北市政府之移轉登記請求權罹於時效消滅，最高法院於七十四年判決台北市政府請求移轉所有權登記敗訴後，上訴人始以購地程序有瑕疵為由，於八十三年間對本件遷建戶訴請拆屋還地，上訴人三、四十年間長期沈默不為行動，其行為顯已引起被上訴人之正當信任，而今始訴請拆屋還地，令被上訴人陷於窘境，核其所為顯違背誠實信用原則。且本件係台北市政府拓寬羅斯福路工程安置四百餘戶拆遷戶所為重大施政，事關公共利益，上訴人提起本件訴訟，亦違公共利益。綜上所述，被上訴人既基於上訴人與台北市政府間之收購協議，上訴人同意先行交付系爭土地予被上訴人建屋使用，被上訴人並與台北市政府訂立租約，雖其後兩造就系爭土地買賣條件達成協議，嗣後就買賣價金發生爭議，致買賣契約未成立，且被上訴人與台北市政府間之系爭土地租約於七十四年一月間終止，但被上訴人占有系爭土地建屋使用，仍非無權占有。從而，上訴人本於民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被上訴人拆屋返還土地與上訴人及其他共有人，自屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人一再主張：台北市政府於四十五年收購系爭土地協議，業經最高法院七十三年度台上字第一三七五號判決，認定為無效。又被上訴人於另案台北地方法院八十三年度重訴字第六○五號事件提出之「台北市政府五分埔遷建簡報」記載，系爭土地所有人鄭沈配之繼承人鄭再吉於六十一年間向台北市政府陳情，有人冒名將該土地出賣，並領取地價補償等，要求交還土地；台北市政府對於系爭土地已無法主張物權及債權之存在，已無處分權，自不得再辦出租等語，系爭土地共有人早已向台北市政府陳情及異議，請求交還土地。足見系爭土地所有人與台北市政府間並無簽訂收購系爭土地之協議，且台北市政府對系爭土地並無何權利，無從出租後交與被上訴人占有使用。本件辦理建物所有權第一次登記，係逕由台北市政府出具土地使用同意書，並給予行政上之協助，並非由土地所有人依法出具土地使用同意書，被上訴人由台北市政府遷置在系爭土地，確有藉公權力之行使為之云云（見一審卷二六七頁、二六八頁正面、二七一頁至二七六頁、二七九頁、四八四頁、原審上字卷四九頁正面、五○頁反面、五一頁反面、五五頁至五六頁、七六頁正面、七八頁反面、原審更一卷五四頁、一三四頁、一二五頁），攸關台北市政府與原地主於四十五年間所訂立之收購協議及台北市政府將系爭土地出租與被上訴人建屋，其效力是否不及於上訴人，乃屬重要之攻擊方法。原審恝置不論，未於判決理由項下說明其取捨之意見，即有判決不備理由之違法。次查民法第七百六十七條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，占有人無正當之權利而占有其物，或雖原有占有之權利而其權利已歸於消滅者而言。原審既認被上訴人與台北市政府間之系爭土地租約於七十四年一月間終止，乃未說明被上訴人於租賃契約終止後繼續占有系爭土地，究有何得以對抗上訴人請求之正當權利存在，遽認被上訴人繼續占有系爭土地並非無權占有，亦有可議。又按已登記不動產所有人之回復請求權，並無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。而所謂公共利益，必須與不特定多數人有關，僅涉及特定人或少數人之利益者，尚與公共利益無涉。上訴人為已登記不動產之所有人，其行使回復請求權請求被上訴人拆屋還地，能否謂有違公共利益，即非無疑。原審乃未詳查審究，遽為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。末查上訴人主張，原地主鄭沈配之繼承人除鄭貢槌外，尚有鄭添財等二十餘人，鄭貢槌並無代表全體繼承人出售系爭土地之權限，縱其曾出席收購協議及簽名於協議紀錄，該收購土地協議紀錄對於其他繼承人亦不生效力云云，並提出鄭沈配之繼承系統表為證（見原審上字卷七四頁反面、七五頁正面、七九頁至八○頁），原審乃以鄭沈配之長子鄭送早已過世，協議當時兄長為父之社會習慣，認定鄭貢槌顯係代表其他全體繼承人出席收購協調會議云云，而未說明此習慣之憑據，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人請求被上訴人給付不當得利部分，業據上訴人於第一審撤回起訴，並經被上訴人同意，有第一審八十四年三月三十一日、同年四月十九日言詞辯論筆錄可按（見一審卷四七六頁反面、四九四頁反面）。上訴人此部分之請求，既經撤回，原判決在理由欄就該部分予以審究，乃屬贅述。至上訴人請求顏秋在、吳貴蘭、蔡絨、游文池、彭世金拆屋還地部分，業經原法院八十四年度重上字第二三九號判決上訴人勝訴確定。本件上訴人上訴聲明請求顏秋在、吳貴蘭、蔡絨、游文池、彭世金等人拆屋還地，亦屬贅列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 四 月 六 日