最高法院民事判決 八十九年度台上字第七九五號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年一月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決(八十六年度重上字第一六四號)，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及命其再給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十四年六月三十日向上訴人購買坐落南投縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地），價金新台幣（下同）六千萬元，訂立買賣契約時，上訴人保證該土地可供建築房屋，伊已先後交付定金六百萬元及價金二百萬元，嗣伊知悉該土地為未臨法定道路之袋地，依建築法規無法申請核發建造執照，顯見上訴人未依約提供其所保證品質之土地，伊自得拒絕給付其餘價金，並依法解除系爭土地買賣契約，請求上訴人返還伊已給付之價款。縱上開契約係因可歸責於伊之事由而解除，兩造約定之違約金亦屬過高，請求酌減至相當數額，超過部分依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定請求返還等情，求為命上訴人給付伊八百萬元及自八十四年六月三十日起加付法定利息之判決（其中超過四百萬元及自八十六年一月八日起算之利息部分，分別經第一審及第二審判決駁回被上訴人之請求，未據其聲明不服）。
上訴人則以：兩造訂立系爭土地買賣契約時，被上訴人即知該土地屬袋地，伊既未保證該土地可供建築房屋，且該土地亦無不能建築情事，被上訴人即不得解除契約。又被上訴人未依約給付其餘價金，經伊定期催告被上訴人仍未履行後，伊已依法解除上開買賣契約，並沒收被上訴人所付之六百萬元定金及二百萬元價金充作違約金，該違約金係屬懲罰性違約金，尚不得由法院予以酌減等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人應給付一百八十萬元本息部分之判決，駁回其上訴，並廢棄第一審所為被上訴人一部分敗訴之判決，改判命上訴人再給付二百二十萬元本息，係以：被上訴人主張兩造於八十四年六月三十日訂立買賣契約，伊向上訴人購買系爭土地，價金為六千萬元，伊已交付定金六百萬元及價金二百萬元，該土地係袋地之事實，有上訴人所不爭之買賣契約書可稽。被上訴人雖稱伊於訂約時，不知系爭土地係袋地，且上訴人曾保證該土地可供建築房屋云云，惟未舉證以實其說，自不足採。又系爭土地並無不得建築之情事，被上訴人主張該土地因欠缺上訴人所保證之品質，致伊無法依原訂目的使用，而解除系爭契約一節，亦非可採。是依系爭土地買賣契約第十條約定：「乙方（被上訴人）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於乙方之事由，致不能如期交付殘餘價金時，甲方（上訴人）無庸催告，即時得向乙方解約，乙方應將所交價金悉數由甲方沒收充為處罰違約金」等內容，被上訴人既僅給付前述六百萬元定金及二百萬元價金，其餘價金均未依約定期限給付，經上訴人於八十四年八月二十八日（原判決誤載為二十日）以存證信函限期催告，逾期仍未為給付，後再於同年十月二日以存證信函向被上訴人表示解除契約。上訴人自得依上開第十條約定將前述八百萬元價金沒收充為違約金。因該違約金係屬懲罰性違約金，經審酌本件契約之買賣價金金額，兩造因被上訴人違約所受之損害程度及違約金並非被上訴人任意給付，而係由上訴人以價金充為違約金予以沒收等情狀，認本件違約金以被上訴人前開已交付價金之半數即四百萬元為適當。從而，被上訴人請求上訴人返還價金四百萬元，及自訴狀繕本送達翌日即八十六年一月八日起算之法定利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條規定，以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。且當事人約定之違約金何以過高，法院據以核減至相當數額之衡量標準為何，應於判決理由中記明，否則即屬判決不備理由。原審僅泛謂審酌本件契約之買賣價金金額，兩造因被上訴人違約所受之損害程度，而未具體敍明其認定兩造約定之違約金過高之理由，亦未記載兩造因被上訴人違約所受損害程度之具體情事，遽認本件違約金以四百萬元為適當，殊嫌率斷。上訴論旨，執以指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 曾 煌 圳法官 李 慧 兒法官 楊 鼎 章右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 五 月 一 日