最高法院民事判決 八十九年度台上字第七九六號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 吳明益律師右當事人間請求確認買賣關係存在等事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月二十四日台灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（八十八年度上更㈣字第一九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年十一月十一日將其所有坐落花蓮縣○里鎮○○段○○號田○點○五九四公頃土地（下稱系爭土地）以總價新臺幣（下同）四百萬元售與伊，伊已於簽約當日給付定金二百萬元。嗣上訴人竟委請律師以其係被詐欺、錯誤、輕率無經驗而為意思表示，撤銷該買賣契約，拒不履行出賣人義務，並否認雙方買賣關係之存在。其撤銷既屬無據，伊即有確認兩造間之買賣關係依然存在之必要，上訴人亦應將系爭土地所有權移轉登記於伊。縱為不利於伊之認定，上訴人仍屬違約之一方，依民法第二百四十九條規定及兩造間所訂契約之約定，應加倍返還定金即四百萬元於伊等情。爰以先位聲明，求為確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在，及命上訴人將系爭土地所有權移轉登記於伊之判決；並以備位聲明求為命上訴人給付伊四百萬元及加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人明知系爭土地已由公園預定地經都市計畫變更為住宅區，竟乘伊年老、不識字，及無經驗，詐使伊簽訂買賣契約，伊即得撤銷該契約，且伊因不知系爭土地變更為住宅區前後之價格差異甚鉅，致以低價出售，而為錯誤之意思表示，亦得予以撤銷，被上訴人之請求，應屬無據。縱兩造間之系爭土地買賣契約尚有效成立，惟於被上訴人依約付清價金前，伊仍可行使同時履行抗辯權，拒辦所有權移轉登記等語。資為抗辯。
原審以：上訴人於八十二年十一月十一日出售系爭土地於被上訴人，總價金四百萬元，被上訴人已交付二百萬元，及系爭土地原編列為兒童遊樂場用地，於兩造訂約前之八十年三月十五日因「變更玉里都市計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討）案」，有條件變更為住宅區等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、不動產買賣契約及花蓮縣政府八十三年五月十六日八十三府建劃字第四六九六一號函可稽，堪認為真實。依上訴人自陳其於訂約時，曾向被上訴人表示該地可能係花蓮縣玉里鎮公所劃歸為公園預定用地，政府嗣後徵收，伊概不負責及證人即本件買賣承辦代書葉挺豪先後結證：乙○○（上訴人）訂約時曾說，政府要否徵收該地，以後不關伊事……甲○○（被上訴人）要伊替其申請分區證明，……，分區證明係在訂約之前申請下來，已編列為住宅區，因係甲○○委任申請，伊僅交與甲○○，當時買賣契約尚未訂立書面契約。訂約當時甲○○已知變更為住宅區，……伊未將此事知會乙○○各等語，固足證明系爭買賣契約訂立時，被上訴人已知悉系爭土地變更為住宅區，而上訴人尚不知其事。惟按土地使用分區，有農業區、住宅區、商業區、兒童遊樂場、公園等等不一而足，不同之土地使用區分，涉及土地所有人對土地是否能為高度之利用，影響土地價值至鉅，故土地之使用區分為何，在交易上極為重要，乃眾所週知之事實。是系爭土地由兒童遊樂場用地變更為住宅區，其利用價值自屬顯然不同。雖該土地變更為住宅區，仍附有條件，須俟細部計畫完成法定程序後始得發照建築，及該細部計畫經費因擬定機關花蓮縣玉里鎮公所礙於財政困難，尚未編列，但該細部計畫在財政問題解決之後，既可立即編列，此種可預見並得期待之增值因素，依一般土地交易常情，必然反應於市場交易價格上，且系爭土地原編列為公共設施兒童遊樂場，主管機關依都市計畫法令之規定，於七十七年五月下旬起開始辦理變更玉里都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討案，有條件變更為住宅區作業時，自同年（原判決誤繕為七十九年）五月二十四日起至同年六月二十二日公告並登報，同年八月三日經花蓮縣玉里鎮都市計畫委員會審議通過，同月三十一日起至九月三十日復公開展覽三十天，並於同年九月十六日假花蓮縣玉里鎮公所會議室舉辦公開說明會，再分別經花蓮縣、臺灣省都市計劃委員會通過，內政部准予備案後，花蓮縣政府於八十年三月十五日以八十府建劃字第二三三八五號公告實施。有該公告及變更都市計畫有關之設計圖暨變更情形表可稽。亦見系爭土地早在兩造買賣契約成立前之五年半已開始變更作業，並於契約訂定前之二年半公告確定。而土地之使用分區為何？是否位在住宅區或其他何種使用分區之內？可否供建築或其他使用，事涉土地之價值，一般而言，所有人於出賣土地之際，皆可向土地所在之縣市政府及其所屬地政機關查詢，以知悉其事。茲系爭土地係坐落於上訴人居住之玉里鎮內，自公告變更以迄實施，迭經公示程序，相關手續甚為繁複慎重，均如前述。縱主管機關變更都市計畫通盤檢討時未個別通知相關之土地所有人，亦已達到公告週知之效果。各該土地所有人自不能諉為不知，如有不知，仍屬自己之過失。又出售土地恒屬攸關家庭經濟之重大事務，上訴人於與被上訴人訂立系爭土地買賣契約前，倘謂係由上訴人之妻與被上訴人洽談該買賣而其洽談前後，均未與上訴人本人洽商，即逕行訂約，已屬有違經驗法則。況證人葉挺豪於第一審證稱：雙方夫妻偕同前往伊事務所，經伊分別詢問兩造均同意以四百萬元成立系爭土地之買賣，並談妥先付二百萬元定金，伊依雙方合意，訂定契約云云。益徵上訴人抗辯，被上訴人乘其年老不識字，利用其輕率無經驗與其訂約，及被上訴人係與伊妻洽談，伊妻不知已變更，故同意以四百萬元出售等詞，為無足取。參以上訴人為週轉資金早在七十四年十月一日以與系爭土地同段之一一六號土地為第三人設定抵押；復於七十九年二月十三日及同年月二十三日將○○○鎮○○段五八六、五八七號土地及玉城段一一四號土地分別售於訴外人梁漢清及林貴珍，有土地登記簿謄本可稽等情，尤見上訴人對於土地之利用及買賣原已有相當之注意能力及知識經驗。其於出賣系爭土地時，果因怠於向有關機關查明，而不知系爭土地已變更為住宅區，仍難認非由於自己之過失所致。上訴人既無法舉證證明被上訴人依約或交易習慣上負有告知義務，則被上訴人對於所知系爭土地使用分區已變更之事項保持緘默，而未告知上訴人，亦無違法性可言。是依民法第八十八條第一項但書規定，上訴人以其錯誤為由撤銷系爭買賣契約之意思表示，自非有理。兩造間就系爭土地之買賣契約既尚合法有效，乃上訴人嗣竟委請律師撤銷該買賣契約，顯已使雙方之買賣關係陷於不安之狀態，被上訴人據以訴請確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在並請求上訴人移轉該土地所有權登記，於法即無不合，應予准許。第因被上訴人尚有尾款二百萬元迄未給付，為其所是認，依民法第二百六十四條第一項前段規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，則上訴人為同時履行之抗辯，於法有據。第一審漏未審酌，殊非允洽。為原審心證之所由得並敍明被上訴人之先位聲明，既屬有理由，即無再審酌其備位聲明之必要。因將第一審未命被上訴人同時履行而判決上訴人所有權移轉登記部分廢棄，改判上訴人應於被上訴人給付上開尾款二百萬元之同時移轉系爭土地所有權登記於被上訴人，其餘部分則予維持，駁回上訴人之上訴。按辦理土地所有權移轉登記，除應備具登記申請書及其原因證明文件外，尚應提出土地所有權狀，此必備之所有權狀倘有遺失，其申領補發應由原登記名義人為之，觀諸土地登記規則第三十四條第三款、第一百二十條規定自明。此權狀之申領換發實乃出賣人依買賣關係辦理土地所有權移轉登記，以完成其所負移轉財產權於買受人義務之一部分，自屬出賣人之債務。原審斟酌調查證據之結果，認上訴人依系爭買賣契約之約定，所應負移轉系爭土地所有權登記於被上訴人之債務，與被上訴人交付尾款之債務係立於對待給付之關係，而有同時履行抗辯之適用，並無不合。原判決經核於法洵無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使為不當，求予廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 曾 煌 圳法官 李 慧 兒法官 楊 鼎 章右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 五 月 二 日