最高法院民事判決 八十九年度台上字第九一六號
上 訴 人 甲○○○被 上訴 人 慶華建設有限公司法定代理人 陳 俊 男右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月七日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第八九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人向伊購買坐落苗栗縣○○鎮○○段中興小段（下同）三○八號面積○點○一八七公頃、三○九號面積○點○二○六公頃土地上七層大樓之Ｂ棟一樓（建號一四一號，門○○○鎮○○街○○號）房屋及其基地，約定房屋坪數三四點一○坪，總價新台幣（下同）五百三十九萬元；又訴外人方金花向伊購買同大樓之Ａ棟一樓（建號一三四號，門○○○鎮○○街○○○號）房屋及其基地，約定房屋坪數三○點二六坪，總價四百六十八萬元，嗣轉讓由上訴人購買。伊已將該二戶房屋所有權全部及共同使用部分建號一五六號所有權應有部分二十二分之二及上開土地應有部分各一萬分之八六五移轉登記於上訴人。惟該二棟房屋騎樓部分（即原判決附表一、二所示建物騎樓部分），應為全棟七戶所有人共有，每戶應有部分七分之一，伊誤將應移轉於他戶所有人之應有部分七分之六，併移轉登記於上訴人，致上訴人受有不當得利。另上訴人拒不給付伊尾款一百六十三萬元，經伊催告，仍不履行，伊已解除契約，自得請求為移轉登記及交還房地以回復原狀；倘若解除契約為不合法，依買賣法律關係，伊亦得請求給付價金等情。先位聲明：求為命上訴人將原判決附表一、二所示房地所有權移轉登記並交還於伊；備位聲明：求為命上訴人給付一百六十三萬元及自民國八十二年二月一日起至清償日止按日以千分之一計算滯納金之判決（第一審就被上訴人請求返還不當得利部分，為上訴人敗訴之判決，命上訴人將原判決附表二所示騎樓應有部分七分之六移轉登記於被上訴人，並駁回被上訴人其餘之請求，兩造分別就其敗訴部分聲明不服，提起第二審上訴）。
上訴人則以：買賣標的房屋之夾層不能算入契約坪數中，被上訴人交付之房屋坪數不足，以實際坪數與每坪單價計算結果，被上訴人已超收款項，不得再請求伊給付尾款一百六十三萬元；伊向方金花買受Ａ棟一樓房地，與被上訴人間並無買賣關係；附表
一、二所示建物騎樓部分，全係伊買受之範圍，非全棟七戶所有權人共有，且被上訴人已非區分所有權人，不得請求伊移轉如原判決附表二所示之騎樓應有部分七分之六等語。資為抗辯。
原審將第一審所為關於被上訴人先位請求中之敗訴部分廢棄，改判命上訴人將原判決附表一所示之土地、房屋辦理所有權移轉登記於被上訴人，並將原判決附表一、二所示房地交還於被上訴人；維持第一審所為命上訴人將如原判決附表二所示騎樓應有部分七分之六移轉登記於被上訴人之判決，駁回上訴人之上訴。無非以：上訴人購買被上訴人公司所建之一三四建號Ａ棟一樓及一四一建號Ｂ棟一樓房地，約定房屋坪數依序為三○點二六坪、三四點一坪，價款依序為四百六十八萬元、五百三十九萬元，被上訴人已將房地所有權移轉登記於上訴人，上訴人尚有尾款一百六十三萬元未付之事實，有土地房屋預定買賣契約書、土地、建物登記簿謄本可證；上訴人雖辯稱：其與被上訴人就一三四建號Ａ棟一樓房地無買賣關係云云，惟查該房地固先由訴外人方金花向被上訴人買受，但方金花業將之讓與上訴人，由上訴人承受方金花對被上訴人之權利義務，為上訴人是認，證人方金花亦證稱：「經過鄭代書及慶華建設公司會計小姐同意，後來我就沒再付錢……其餘未付部分由甲○○○直接付給建設公司」云云，則被上訴人主張兩造就前開房地有買賣關係，堪信屬實。茲上訴人購買之房屋，其面積是否包括夾層部分﹖被上訴人交付之房屋面積是否不足﹖其以上訴人給付價金遲延解除契約是否有效﹖兩造情詞各執。經查：⑴解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。觀卷附房屋土地預定買賣契約書第一條買賣標的及權利範圍，兩造約定：「本房屋……『房屋建坪』約三四點一○（Ｂ棟一樓）坪、三○點二六（Ａ棟一樓）坪，上開坪數係包括室內、陽台、平台、屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下室及各項公共設施分擔之面積在內，土地持分面積依各戶建物面積所佔比例分配持分登記，『建物面積』仍依照地政主管機關規定之複丈面積登記。乙方（被上訴人）房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過時超過部分雙方同意多退少補」。而Ａ棟一樓之地面層及夾層面積各為四四點五三平方公尺，Ｂ棟之地面層及夾層面積各為四五點二七平方公尺，有苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖及照片可稽；夾層係構建於室內，亦為兩造所不爭，房屋土地預定買賣契約書第一條既對『房屋建坪』與『建物面積』之範圍，分別予以約定，前者包括室內、陽台、平台、屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下室及各項公共設施分擔之面積在內，後者則依照地政主管機關規定之複丈面積登記，準此，兩造約定「乙方房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格」之內容，其真意何在，即欠明瞭，自有探求當事人真意之必要。⑵其次，樓中樓及夾層屋，建築界一度頗為盛行，然因結構體安全性問題，衍生諸多購屋糾紛，主管機關乃就夾層屋之合法性為探討，報章雜誌並經常報導此事實，為上訴人所不爭；另就被上訴人於系爭房地預售時印製之宣傳海報觀之，雖無夾層屋之記載，惟可明確瞭然其建物一樓之特別高度；又觀完工後之建物照片，其房屋一樓高度顯高於一般之建築，幾近二層，其內部並有樓梯之建造，系爭房屋高度為五公尺十公分，均建有夾層，上層二二四點五公分（原判決誤繕為公尺），下層為二八六公分，並經勘驗明確，足見系爭房屋於預售之初，即有夾層之設計。⑶證人陳姿諭即為被上訴人銷售系爭房地之人員證稱：「被上訴人將房子委託我賣，當時我對上訴人說銷售坪數不是登記坪數，夾層是在建設（管）機關看過後才蓋」云云，足見被上訴人預售時已含夾層屋在內之面積，否則陳姿諭何須就銷售坪數非登記坪數特別說明﹖證人方金花（已改名為方怡文）固證稱：「當時買預售房屋，沒有說含樓中樓」，惟其又稱：「一樓蓋好後去看房屋時建商告訴我可以二度施工，可以加蓋二樓，問我要不要蓋，我說要，他說不必再加錢」云云。而夾層屋之建築，必增加建商之負擔，並使承購戶使用面積擴大，為周知之事實，苟方金花及上訴人原承購之一樓面積不含夾層面積，衡情建商當無於契約訂立後自增成本，免費為承購戶施作夾層以增加其使用面積之理，由是亦知夾層面積原即含在銷售面積之內。證人方金花之證詞，核與經驗法則及社會常情相違，尚不足為上訴人有利之證明。⑷一般購屋制式契約，均有登記面積與契約面積不符時之找補約定，上訴人以系爭契約有此約定，及夾層面積必超過找補約定為由，推論本件買賣契約面積不含夾層面積，自難信採。⑸系爭夾層屋為違建，為兩造所不爭執，然消費者為圖充分使用房屋，認夾層屋未必即遭拆除，心存徼倖承購夾層屋者，所在多有，上訴人於夾層屋廣為盛行之時，認夾層屋未必即遭拆除，為充分利用而承購夾層屋，自屬可能，尚難以夾層屋非合法建築，即推斷其不可能以相同價格購買夾層。⑹再一般建物之騎樓，皆與地面層有所區隔，而供公眾通行使用，本屬公共設施之性質，兩造買賣契約第一條既約定：「土地持分面積依各戶建物面積所佔比例分配持分登記」，雙方斷無就騎樓部分約定全部登記為一樓屋主所有之理，被上訴人主張：騎樓部分應為全樓住戶共有云云，非無可取。⑺Ａ、Ｂ二棟房地實際面積，經囑託苗栗縣竹南地政事務所測量結果，Ａ棟一樓部分，地面層及夾層各為四四點五三平方公尺，騎樓面積一八點三九平方公尺；Ｂ棟一樓部分，地面層及夾層面積各為四五點二七平方公尺，騎樓面積為五五點八一平方公尺。另Ａ棟一樓部分原有平台八點一四八平方公尺，則Ａ棟之面積應為一一二點一二八平方公尺〔（地面層 44.53 平方公尺＋夾層 44.53 平方公尺＋（騎樓 18.39平方公尺×1/7 ）＋平台面積 8.148 平方公尺＋一五六號建物公共設施分擔之 12.3平方公尺＝112.128 平方公尺〕，折合約為三三點九一坪；Ｂ棟一樓部分之面積為一一○點八一平方公尺〔地面層 45.27 平方公尺＋夾層45.27平方公尺＋（騎樓 55.81平方公尺× 1/7 ）＋一五六號建物公共設施分擔之 12.3平方公尺＝ 110.81 平方公尺〕，折合約為三三點五一坪。與兩造契約約定之三○點二六坪（Ａ棟一樓）、三四點一坪（Ｂ棟一樓），相差三點六五坪（Ａ棟一樓）、○點五九坪（Ｂ棟一樓），Ａ棟一樓面積為多出而非不足，Ｂ棟一樓面積則在契約所定互不找補範圍內，益見夾層面積，應在買賣契約面積內，且無坪數不足之情形，堪以認定。上訴人所謂，兩造買賣不包含夾層面積，被上訴人交付之房屋面積不足，其得減少價金並為同時履行抗辯云云，洵無足採。⑻復基於不同之法律關係為不同之請求而同時對債務人為催告者，是否生催告之效力，應就該不同之請求權分別決定之；再按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。上訴人對其尚有尾款一百六十三萬元未付一節，並不爭執，被上訴人主張上訴人遲延給付價金，經其催告仍不履行，其已依法解除契約云云，有竹南郵局第二二九號、新竹郵局第六支局第五七三號存證信函可資憑按；被上訴人對上訴人，基於買賣關係，請求上訴人給付價金，基於不當得利法則，請求上訴人返還騎樓之應有部分，同時為催告給付，關於請求給付價金部分，是否生催告之效力，自僅應以該部分之催告為斷，與請求返還騎樓之催告無涉。上訴人既仍有一百六十三萬元未付，被上訴人有此債權，其催告上訴人給付之金額，縱逾其得請求之金額，依上說明，應僅該超過部分不生效力，難謂就上訴人應給付之部分，亦不生催告之效力。被上訴人於上訴人未依約給付時，已定期催告，而上訴人未依限清償，被上訴人解除契約，自屬合法。契約既經解除，被上訴人本於回復原狀之法律關係，先位請求上訴人移轉登記並交還如原判決附表一所示房地，自屬有據。⑼關於騎樓部分，應為全體住戶所共有，上訴人買受者僅為騎樓應有部分七分之一而已，其餘應有部分七分之六，當不在本件買賣契約內，已如前述，被上訴人因本件買賣而將騎樓面積應有部分七分之六併移轉於上訴人，上訴人受領，即為無法律上原因而受利益。被上訴人於八十二年一月十五日以買賣為原因移轉登記如原判決附表一、二所示之騎樓面積於上訴人（原判決誤繕為被上訴人），被上訴人於八十二年六月二十五日以存證信函為撤銷之意思表示，請求上訴人返還，於八十二年十二月本件起訴時，再主張登記錯誤要求返還，即存有撤銷該錯誤之意思表示，且未超過一年之除斥期間。被上訴人因此項錯誤之登記，對其餘房屋之承購戶，即有交付坪數不足建物之債務不履行情事，自難謂非直接受害者，亦難以其已非前揭房地之所有人，即謂其無不當得利返還請求權。上訴人之受益，既致被上訴人受有損害，則被上訴人得基於不當得利法律關係，請求上訴人移轉登記並交還附表二所示騎樓部分等詞。為其判斷之基礎。
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。就系爭房屋之騎樓所有權登記部分，上訴人辯稱：「騎樓所有權登記一般以『戶』為登記單位，一樓店面騎樓，登記在一樓店面口，為一般登記作法，為建築有關法規所許可，其他別棟大樓亦復如此，騎樓與大樓公共設施面積計算，通常分開處理，騎樓係供大眾通行，無關產權名目誰屬，依本大樓現場實際使用情況，二樓以上住戶出入，是另一端電梯大門，因此電梯大門前騎樓劃歸二樓以上住戶登記，店面騎樓則劃給店面戶登記，亦為通常作法」云云，並提出其鄰近大樓騎樓分配登記之建物登記簿影本為證據方法（見原審上字卷第一三二頁反面－一三四頁反面、第一四八－一六一頁、更㈡字卷第一七頁反面、第一八頁、第三一－三四頁），似非全然無據，自屬重要之防禦方法。乃原審疏未詳查審認，亦未說明其何以不足採之意見，即有判決不備理由之違法。其次，原審認定一三四建號Ａ棟一樓及一四一建號Ｂ棟一樓之騎樓部分建物，屬公共設施性質，為全體住戶所共有，似認騎樓係區分所有建物共同使用部分。果爾，該騎樓部分即應計入一五六建號之區分所有建物共同使用面積，再依一三四、一四一建號對該一五六建號區分所有建物共同使用部分之權利範圍為計算（依一五六建號建築改良物登記簿所示，一三四、一四一建號區分所有建物對一五六建號之權利範圍均為二二分之一－見上字卷第一四七頁），並非一三四建號Ａ棟一樓之騎樓為Ａ棟全棟七戶所共有，一四一建號Ｂ棟一樓之騎樓為Ｂ棟全棟七戶所共有，則被上訴人所謂，伊移轉於上訴人之一三四建號、一四一建號中騎樓中應有部分七分之六係不當得利云云，其根據何在﹖原審並未說明；另以一五六建號為共同使用部分之區分所有建物，計有一三四－一五五建號共二十二戶（見一五六建號登記簿附表），其中一四八建號區分所有建物（按係一樓）亦登記有騎樓面積二七點一四平方公尺（見原審上字卷第一四二－一四四頁），倘如原審認定騎樓屬公共設施性質，為全體住戶所共有，則該部分亦應為區分所有建物共同使用部分，被上訴人亦登記於訴外人陳俊男（按係被上訴人法定代理人）所有，其登記是否錯誤﹖上訴人並執之以為被上訴人關於騎樓之登記並無錯誤之引據，原審對此亦未說明，於法並有未合。又騎樓倘屬區分所有建物共同使用部分，即為區分所有建物所有人所共有，自應隨同區分所有建物移轉，不得分離，或將其中一部單獨移轉（公寓大廈管理條例第四條參看），上訴人一再辯稱：被上訴人已非區分所有權人，不得請求上訴人移轉騎樓應有部分七分之六云云，若此，被上訴人是否得本於不當得利請求上訴人移轉騎樓之應有部分之一部，尚有研求之餘地。再者，關於兩造房地買賣標的及權利範圍，原審固認定房屋部分包括夾層在內，土地持分面積依各戶建物面積所佔比例分配持分面積，『建物面積』仍依照地政主管機關規定之複丈面積登記。然兩造就面積有出入時，亦約定：「乙方（被上訴人）房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過時超過部分雙方同意多退少補」。則兩造已約定找補計算標準，係『房屋計算之面積』與『工務局核准之建築執照之面積』之誤差。然前者所指為何﹖是否為登記之『建物面積』﹖原審未予闡明，後者面積若干﹖原審亦未查明；竟以實測之夾層、騎樓（按七分之一計算）面積、Ａ棟一樓平台、一五六建號公共設施分擔面積與約定之房屋面積為比較，並謂被上訴人給付之房屋無坪數不足之情形，上訴人為減少價金及同時履行之抗辯為不可採，與兩造之約定不侔，殊欠允洽。矧如前所述，原審認騎樓屬公共設施，為全體住戶所共有，則上訴人取得騎樓之應有部分即非七分之一，一五六建號登記之區分所有建物共同使用部分自應加入騎樓部分，而一三四建號Ａ棟一樓之平台部分，於地政機關為實測時已拆除，且被上訴人未提出設計圖而未有成果（見一審卷第一四六頁），上訴人辯稱：其已將平台打掉作為廚房云云（見上字卷第二三頁），參諸被上訴人提出之設計圖、照片（見上字卷第二二九頁、證物袋），似非不可信；如是，原審計算Ａ棟一樓、Ｂ棟一樓面積是否有誤﹖且其中Ａ棟一樓之面積是否有重複部分﹖更待研酌。本件事實仍屬不明，本院自無從為法律上之判斷，應認有發回之原因。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 李 慧 兒右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日