最高法院民事判決 八十九年度台上字第九一七號
上 訴 人 東雲股份有限公司法定代理人 陳 由 豪訴訟代理人 謝 家 健律師被 上訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
丁 ○ ○丙○○○共 同訴訟代理人 林 詮 勝律師
郭 淑 萍律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年二月九日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第四○四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年十二月一日與上訴人訂定買賣契約，由被上訴人甲○○、乙○○、丁○○及丙○○○分別向上訴人購買坐落於台北縣新莊市○○段
二二七、五三三號地上「東帝士金銀座大廈」地下樓（下同）Ｃ二－三號（門牌台北縣新莊市○○○路○○○號地下一樓之四八）、Ａ五二號（門牌同號地下一樓之二七）、Ｃ二－一號（門牌同號地下一樓之五二）、Ｃ一號（門牌同號地下一樓之五四）之辦公室房屋（下稱Ｃ二－三號、Ａ五二號、Ｃ二－一號、Ｃ一號辦公室）及其基地應有部分，價金依序為新台幣（下同）一百四十萬元、二百十七萬元、一百四十萬元、二百零八萬元。伊業已分別按期繳納四十一萬元、六十五萬元、四十一萬元、六十三萬元之自備款。詎系爭建物並未完工且尚未接通水電，上訴人竟於八十六年十一月二十六日通知伊應於同年十二月十一日至十三日，前往上訴人處辦理對保及繳交交屋階段之自備款一萬元，惟屆期被上訴人至現場查看，發覺上訴人未依約履行，自得拒絕辦理對保及交款，事後且函請上訴人回覆完工日期，以資辦理手續。不料上訴人竟於八十七年三月十三日主張解除契約，該解約不合法。系爭建物已完成，爰求為命上訴人分別依序將Ｃ二－三號、Ａ五二號、Ｃ二－一號、Ｃ一號辦公室及其坐落基地應有部分移轉所有權登記並交付於甲○○、乙○○、丁○○、丙○○○之判決（第一審為被上訴人全部勝訴之判決，並依被上訴人之聲請為假執行之宣告，上訴人不服提起第二審上訴，並為價金給付之同時履行抗辯，原審除將所有權移轉登記部分之假執行判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分假執行之聲請外，維持第一審所為上訴人敗訴之判決）。
上訴人則以：伊於八十六年十一月二十六日通知被上訴人辦理產權過戶手續及銀行對保手續，並未通知被上訴人交付屋款，依兩造契約約定，被上訴人負有依通知之日期辦理銀行貸款對保手續之先為給付義務，且先於伊之交付系爭不動產之義務，被上訴人自不能主張同時履行抗辯；縱認伊於八十六年十一月二十六日函有通知被上訴人繳納交屋款之意，惟系爭房屋既已領得主管機關核發使用執照，堪認已完工，被上訴人有依伊通知之日期辦理產權移轉及貸款對保手續之先為給付義務，被上訴人僅得就交屋款部分行使同時履行抗辯，則被上訴人就辦理產權移轉及貸款對保手續之義務部分，仍不能解免給付遲延之責任；且被上訴人除買賣契約外，另與伊簽訂「代辦貸款委託書」，亦見被上訴人有配合辦理貸款手續之義務，被上訴人拒未辦理，伊就此所為之催告及解除契約，自屬合法有效等語。資為抗辯。
原審以：被上訴人各自於八十一年十二月一日與上訴人簽訂「房屋土地買賣契約書」（下稱契約書），分別由被上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○○向上訴人購買Ｃ二－三號、Ａ五二號、Ｃ二－一號、Ｃ一號辦公室及其基地應有部分，價金依序為一百四十萬元、二百十七萬元、一百四十萬元、二百零八萬元，甲○○、乙○○、丁○○、丙○○○已分別繳付自備款四十一萬元、六十五萬元、四十一萬元、六十三萬元等事實，為兩造所不爭，並有「房屋土地買賣契約書」、繳款表一件可稽，堪可信實。茲被上訴人主張：上訴人於八十六年十一月二十六日分別通知被上訴人應於同年十二月十一日至十三日間，至上訴人處辦理產權用印及貸款對保手續，及繳納交屋款一萬元等相關費用，然伊至現場察看，尚未完工，故為同時履行抗辯拒絕辦理，並通知上訴人應通知建物完工時期，以便伊辦理產權移轉手續，上訴人竟於八十七年一月十三日催告伊辦理，其後即於八十七年三月十三日分別通知解除系爭買賣房地契約云云，有被上訴人提出現場照片三幀、甲○○、乙○○八十七年一月十八日存證信函、丙○○○於八十七年一月二十三日存證信函，上訴人八十六年十一月二十六日、八十七年一月十三日、八十七年三月十三日通知函及存證信函可資憑按；上訴人辯稱：被上訴人依兩造契約約定，負有依伊通知之日期辦理銀行貸款對保手續之先為給付義務，被上訴人未依期為之，經伊合法催告後，業依契約書第十六條第二款之約定解除系爭買賣契約云云；兩造情詞各執。按本件買賣，被上訴人負有給付價金義務，上訴人負有交屋及移轉房地所有權義務，其各自義務應於何時履行﹖自應依兩造訂定之契約書之約定內容為之。觀契約書第三條第一項載：「甲方（被上訴人）應按附件㈠〔房地買賣價款分期付款表〕所示工程進度，於乙方（上訴人）通知繳款期限內以現金或即期票據按期如數付款絕不藉故拖延短欠」、第四條第一項載：「貸款之價額……甲方得委由乙方代辦金融機構中長期抵押貸款方式交付……」、同條第四項載：「前揭預定辦理貸款之價款，如甲方不擬辦理貸款時，應於乙方通知交屋期限屆滿前，一次以現金或即期票據給付予乙方」、第七條第五項載：「甲方有下列情事之一者，乙方得拒絕為本房屋土地產權之移轉：⒈自備款、滯納金未給付者；⒉以銀行貸款給付尾款未完辦貸款手續者，或不辦理貸款未以現金或即期票據繳付尾款者；⒊未完辦產權移轉書類用印或提供登記所必要之證件者；⒋依約應預為暫繳之稅費未為繳付者」、第十三條第一項載；「本房屋於領得使用執照，接通水電且室內依照本契約建材設備施作完成時，乙方得訂期以書面通知甲方交屋」、同條第二項載：「甲方應於乙方通知交屋期限內履行完辦下列事項後，始得請求乙方發給交屋憑證點收本房屋：⒈依本契約第三條繳清各期款項及滯納金；⒉依本契約第四條完辦銀行貸款手續及預付貸款利息（不貸款者以現金或即期票據一次付清貸款）；⒊依本契約第七條完辦產權移轉書類及提供應備之證件；⒋依本契約第八條繳付各項稅款或費用；⒌其他依本契約或委託管理契約應繳付之費用及應履行之義務」等約定內容，並參酌契約書附件㈠〔房地買賣價款分期付款表〕記載之「付款期別」，其中自備款第四十三期為「領取使用執照」、第四十四期為「水電接通」、第四十五期為「交屋」等情以觀，可知：被上訴人應給付之房地總價款，以「按分期付款表各期繳納自備款」及「貸款」二方式繳納，被上訴人應按上訴人通知之期日繳納各期自備款，再於系爭房屋領取使用執照、水電接通後之交屋階段繳納第四十五期「交屋款」一萬元，在上訴人通知被上訴人交屋期間內，被上訴人應繳清自備款各期款項、辦完銀行貸款手續（如不辦理貸款者，應於通知交屋期限前，一次以現金或即期票據給付）、辦完產權移轉書類及提供應備文件、繳清各稅款等項，其後上訴人始負有移轉房地所有權之義務。系爭房屋既必須已達於領取使用執照、接通水電及室內依照契約建材設備施作完成之程度，被上訴人始有繳納交屋款一萬元、及於交屋期限前繳清自備款、辦理銀行貸款手續（如不貸款，須於交屋期限屆滿前以現金或即期票據繳清）、完納各項稅捐及費用、辦理產權移轉手續之義務。上訴人於八十六年十一月二十六日予被上訴人之『通知函』載：「為辦理貴戶產權過戶手續及銀行對保，敦請台端於八十六年十二月十一日至八十六年十二月十三日上午九點至下午五點前……辦理相關手續，並繳納產權移轉費用」、『暫保管訂戶預估應付費用通知暨收據』載：「另自備款應交一萬元」等字樣，顯上訴人係通知被上訴人繳納交屋款一萬元，及同時辦理產權移轉書類文件、繳納各項稅捐及費用。茲應審究者，乃系爭房屋究是否已達約定之交屋階段﹖被上訴人否認之，並提出八十六年三月十七日系爭房屋現場零亂、建材到處散放之照片三幀為證據方法；上訴人雖辯稱：系爭房屋業已完工，由台北縣政府工務局核發使用執照可證云云，惟按完工與交屋乃屬二事，有關系爭房屋之完工，依契約書第五條第二項：「本房屋建築工程由乙方負責自申報開工之日起一二○○個工作天內完工，完工日期以主管建築機關核發使用執照之日期認定之」，同條第三項：「若上訴人逾前項期間未完工者，每逾一日應按甲方已付價款千分之一計算違約金給付甲方」，可知上訴人負有自申報開工之日起一千二百個工作天內建築完成，完工日期以主管機關核發之使用執照定之，若上訴人有逾期完工情事，被上訴人得請求給付違約金；可見完工與交屋迥異。是上訴人所謂，系爭房屋取得使用執照即係達於交屋階段云云，顯不可採。此外上訴人未能舉證證明系爭房屋已符合交屋條件，則其逕行通知被上訴人給付交屋款、辦理產權手續及銀行貸款之對保手續、繳納各項稅捐及費用，被上訴人行使同時履行抗辯，主張：於系爭建物未達於交屋階段前拒絕給付交屋款、辦理產權移轉手續及完納價款云云，自有其依據。則上訴人於八十七年一月十三日所為催告及於八十七年三月十三日通知被上訴人依契約書第十六條第二款約定解除買賣契約，即不生法效。上訴人辯稱：兩造間之買賣契約業已解除而不存在云云，洵不可採。次應審究者，乃被上訴人得否請求上訴人移轉房地所有權登記及交付房屋﹖依契約書第七條第五項、第十三條第二項約定，被上訴人固須先履行其給付自備款、貸款、辦完產權移轉手續及繳付各項稅捐、費用之義務，出賣人始負有移轉房地所有權及交屋之給付義務，且被上訴人迄今雖尚未現實提出給付；惟按債權人預示拒絕受領之意思，債務人得以準備給付之事情通知債權人，以代提出，民法第二百三十五條但書規定甚明；被上訴人甲○○、乙○○於八十七年三月二十七日、被上訴人丁○○於八十七年三月二十六日、被上訴人丙○○○於八十七年三月二十五日分別以存證信函通知上訴人，嗣並委請林銓勝律師於八十七年四月二十八日再以存證信函通知上訴人，表明：「迨上訴人告知交屋日期時，被上訴人願給付價款及辦妥產權移轉手續」之旨，有上訴人不爭之存證信函在卷可稽，於本件訴訟中且多次為上開意思表示，然上訴人均以兩造買賣契約業已解除而予以拒絕，堪認上訴人已為預示拒絕受領之意思，則依前開法律規定，以被上訴人準備給付之事情通知上訴人，以代提出。被上訴人各自請求上訴人移轉其所購房地之所有權並為交付，於法並無不合。又被上訴人請求上訴人移轉所購房地之所有權並為交付，自有給付全部價金之義務；兩造於契約書第十三條第二項並約定上訴人於交屋時，被上訴人亦有給付各期價款及貸款之義務，被上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○○依序尚有九十九萬元、一百五十二萬元、九十九萬元、一百四十五萬元之價金未付，上訴人依民法第二百六十四條第一項規定行使同時履行抗辯權，請求命被上訴人應同時給付上開尚未給付之價金，非無可取。因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決（移轉登記之假執行部分除外），駁回上訴人之上訴，並為命被上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○○應同時給付九十九萬元、一百五十二萬元、九十九萬元、一百四十五萬元之判決。經核尚無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 李 慧 兒右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日