最高法院民事判決 八十九年度台上字第九三九號
上 訴 人 乙○○○上 訴 人 甲 ○ ○右 一 人訴訟代理人 陳德義律師右當事人間請求所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國八十八年十一月二日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈢字第二四一號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人乙○○○主張：伊於民國六十七年間向上訴人甲○○之生父李訓吉購買坐落桃園縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一
六、一一八、一二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。因其中一一○之六、一一
六、一一八、一二○、一二四地號五筆土地（下稱系爭土地）為甲○○所有，李訓吉遂代理甲○○與伊簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由甲○○承擔李訓吉出售該五筆土地之債務。縱認甲○○未授權李訓吉代為上開債務承擔之意思表示，惟其將土地所有權狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文件交與李訓吉，亦應負表見代理之責任。又系爭土地雖係農地，然於買賣當時有約定由李訓吉協助伊取得自耕農身分，或由伊指定具自耕能力者承受，或待地目變更為非農地後，再行移轉。茲一二四地號土地已變更為林業用地，甲○○應協同伊辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄今仍為農地，伊指定吳金龍為承受人，依買賣、債務承擔及表見代理之法律關係，甲○○負有將系爭土地所有權分別移轉登記與伊及吳金龍之義務等情，先位聲明：求為命甲○○將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與伊，將一一○之六、一一六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並移轉所有權登記與吳金龍之判決。並以倘認買賣契約無效，依不當得利法則，甲○○應返還價金新台幣（下同）二百三十二萬五千零七十三元，及賠償伊因信賴該買賣契約有效，所受之損害二百萬元等情，備位聲明：求為命甲○○給付四百三十二萬五千零七十三元，及加付法定遲延利息之判決（第一審判決乙○○○敗訴，乙○○○上訴第二審，先位聲明關於一一八地號土地部分之請求，原法院前審維持第一審判決，已告確定；乙○○○其餘之請求，原審就先位聲明關於一二四地號土地部分，將第一審所為乙○○○此部分敗訴判決廢棄，改判如其聲明，並駁回乙○○○其餘上訴；兩造各自就其敗訴部分，提起上訴第三審）。
上訴人甲○○則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非伊所蓋，係屬偽造。縱屬真正，甲○○既未就伊有交付印章之事實舉證，難認伊應負表見代理之責任。且該契約書上並無任何有關伊承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自非債務承擔契約。又系爭土地中之一一○之六、一一六、一二○、一二四地號四筆土地，迄今仍為旱地，而乙○○○並無自耕能力，依土地法第三十條第一項規定，買賣契約應屬無效。又乙○○○將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求伊移轉登記與吳金龍，顯見其係欲轉售圖利，為脫法行為。況該買賣契約業經兩造協議解除，乙○○○無權請求移轉登記等語，資為抗辯。
原審將第一審詹淑貞先位聲明關於一二四地號土地部分所為敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，並駁回乙○○○其餘之上訴，無非以：乙○○○主張其向甲○○之生父李訓吉購買系爭土地，並已繳清價金之事實，業據其提出不動產買賣繳清證明書為證，且經證人陳廖碧霞、潘洪璧雲及許宏遠證述屬實，堪信為真實。按印鑑章乃私人自管自用，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關或親自出具委託書委任他人，方能辦理領取，而土地所有權狀原本係產權之重要證明文件，亦多由所有權人親自收執保管。查甲○○於七十年六月十日親赴桃園縣龜山鄉戶政事務所申請其印鑑證明，並將其自有之印鑑章及系爭土地所有權狀原本一併交李訓吉，由李訓吉於翌（十一）日與乙○○○簽訂系爭土地買賣所有權移轉契約書（物權契約）、土地登記聲請書及土地登記委託書，而上開文件上甲○○之印文，與甲○○印鑑證明申請書及印鑑卡上之印文相同，亦經內政部警政署刑事警察局鑑定屬實，有該局八十六年四月十七日刑鑑字第二五二三九號鑑驗通知書可稽。足證甲○○確同意辦理系爭土地所有權移轉登記，並授權李訓吉代理其簽訂系爭土地買賣所有權移轉契約，依民法第一百零三條第一項規定，直接對於甲○○發生效力。又按關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（參照最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議）。系爭土地於買賣當時係屬農地，而乙○○○於斯時並無自耕能力，為兩造所不爭執，且有土地登記簿謄本可稽。惟乙○○○主張其與李訓吉於土地買賣成立當時，約定俟其取得自耕能力、或指定具有自耕能力之人承受、或俟地目變更為非農地後，再行辦理土地所有權移轉登記之事實，業經證人潘洪璧雲證述屬實，依上說明，系爭土地買賣契約為有效。又兩造於七十一年間曾就移轉系爭土地申請撤銷所有權移轉現值申報，雖桃園縣稅捐稽徵處八十七年十月二十七日八七桃稅財字第八七一三五八三五號函稱：「核准撤銷現值申報案，雙方應已檢附原買賣契約書及解除買賣協議書」等語，惟乙○○○始終否認兩造間有解除系爭土地買賣契約情事，且徵諸兩造於七十一年間撤銷系爭土地所有權移轉現值申報後，並未清理雙方之權利義務關係，乙○○○仍執有上開土地買賣所有權移轉契約書，甲○○亦未向代書許宏遠取回系爭土地所有權狀，直至八十二年間，因一二四地號土地之使用編定已變更為林業用地，不受土地法第三十條之限制，李訓吉又透過代書許宏遠要求乙○○○於八十二年四月二十一日書立承諾書，承諾負擔系爭土地應繳納全部土地增值稅，擬將一二四地號土地辦理過戶與乙○○○等情節以觀，足證乙○○○主張因伊迄未能取得自耕能力證明，致兩造原定過戶登記手續未能辦理，而未繳納土地增值稅，為避免若不撤銷該所有權移轉現值申報案，將遭強制執行追繳稅款及罰款，乃撤回該所有權移轉現值申報案而已，並非因兩造合意解除系爭土地買賣契約，始申請撤銷系爭土地所有權移轉現值申報，應屬可信，尚難憑上開函文遽謂系爭土地買賣契約已經兩造合意解除。系爭土地買賣契約既未經兩造合意解除，而系爭土地中一二四地號土地已於七十七年十一月七日編定為林業用地，有土地登記簿謄本可稽，則乙○○○本於買賣契約之法律關係，先位聲明，請求甲○○將一二四地號土地交付並移轉所有權登記，應予准許。又查一一○之六、一一六及一二○地號土地，迄今仍為旱地，雖乙○○○請求將上開土地所有權移轉登記與有自耕能力之吳金龍，惟乙○○○既自承於買受上開土地時，並未具體指定登記與有自耕能力之吳金龍，乃於八十二年間將上開土地出售與吳金龍後，始指定登記與吳金龍等情，核與系爭土地買賣成立當時所約定由乙○○○指定具有自耕能力之人承受之情形不合。乙○○○依據系爭土地買賣契約之法律關係，先位聲明，請求甲○○將上開土地交付並移轉所有權登記與吳金龍，即屬無據，不應准許。末查系爭土地買賣契約既非無效，且未經兩造合意解除，則乙○○○依據不當得利之法則，備位聲明，請求甲○○給付四百三十二萬五千零七十三元及其利息，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何具有自耕能力之第三人為承受該土地之移轉登記名義，則該耕地買賣契約之履行，顯屬可能，並無客觀上自始給付不能情形，當無民法第二百四十六條第一項前段之適用。查乙○○○主張，系爭土地買賣立約當時，約定上訴人（即乙○○○）指定具有自耕能力之人承受云云（見原審上字卷九二頁反面）；證人潘洪璧亦證稱：「……有約定乙○○○如認識其他有自耕能力者又可信任者，也可移轉給該人……」等語（見原審上字卷九一頁），倘所言非虛，則兩造就系爭一一○之六、一一六、一二○地號土地買賣立約時，似已約定由乙○○○指定登記與任何有自耕能力之第三人為承受該土地之移轉登記名義。原審疏未調查審認，遽以系爭土地買賣立約當時，未具體指定登記與有自耕能力之吳金龍，而為乙○○○敗訴之判決，即有未合。次查，原審一方面採信證人潘洪璧所證系爭土地買賣成立當時，即約定俟乙○○○取得自耕能力、或指定具有自耕能力之人承受、或俟地目變更為非農地後，再行辦理土地所有權移轉登記，認定系爭土地買賣契約為有效（見原判決理由欄第七頁第十五行至第十七行），又認定乙○○○買受時，未具體指定登記與有自耕能力之吳金龍，與上開約定不合，因而為乙○○○不利之判決（見原判決理由欄第九頁第七行至第十三行），其理由前後，亦有矛盾。又查，乙○○○主張其向甲○○之父李訓吉購買系爭土地，李亨吉承擔該買賣債務，依債務承擔而為請求，又主張甲○○授權李訓吉代理簽訂系爭土地買賣所有權移轉登記契約（物權契約），依該買賣契約而為請求；甲○○縱未授權李訓吉代理簽訂買賣契約，其將土地權狀、印鑑及印鑑證明等所辦土地移轉登記所需文件交與李訓吉，應負表見代理之責任，依買賣之法律關係而為請求（見原審卷七三頁、原審更二卷一八、一○五頁、原審更一卷二○、五七頁、原審上字卷二一頁、一五○頁反面、一二四、一三五頁），乙○○○究竟依何法律關係而為請求，原審未注意推闡明晰，且查桃園縣稅捐稽徵處七十一年三月未載日期之簡便行文表上記載：「三、如果買賣不成立，亦請於文到七日內檢具雙方當事人解除買賣協議書及原買賣契約書，向本處申請撤銷所有權移轉現值申報，以憑註銷應納稅款」及同處七十一年四月十三日函記載：「台端等二人（即兩造）移轉坐落本縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六地號等四筆土地，申請撤銷現值申報乙案，查無不合，准予辦理」、同處八十七年十月二十七日八七桃稅財字第八七一三五八三五號函稱「核准撤銷現值申報案，雙方已檢附原買賣契約書及解除買賣協議書」等語（見原審更一卷四八至四九頁、原審更二卷三九頁），則甲○○授權李訓吉代理簽訂系爭土地買賣所有權移轉登記契約（物權契約），似經兩造申請撤銷所有權移轉現值申報而解除，甲○○是否有授權李訓吉與乙○○○簽訂系爭土地買賣債權契約﹖原審未詳予調查審認，遽以甲○○授權李訓吉代理簽訂上開物權契約，認定兩造間就一二四地號土地有買賣契約，而為甲○○敗訴之判決，自嫌速斷。兩造上訴論旨，分別指摘原判決其敗訴部分不當，聲明廢棄，均非無理由。本件先位之訴部分上訴既有理由，備位之訴應併予廢棄發回，併此敘明。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 顏 南 全右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 五 月 三 日