最高法院民事判決 九十年度台上字第一二二五號
上 訴 人 甲○○○
乙 ○ ○均為呂松輝之被 上訴 人 丙 ○ ○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十七日臺灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第二七三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人因繼承其被繼承人與伊之租賃關係，而承租伊所有坐落桃園縣八德市○○○段四九之八號土地（下稱系爭土地）。民國七十二年間，上開土地為鄰近之工廠污染後，上訴人即不自任耕作，亦不付租金，且自八十二年一月一日起，將該土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示斜線部分面積三五五平方公尺，搭建廠房，轉租予訴外人凱壢汽車有限公司（下稱凱壢公司），依法原定之租約無效，縱或不然，伊亦得主張終止租約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。租約無效或終止後，上訴人使用系爭土地已屬無權占有，致伊每月受有新臺幣（下同）一萬三千一百三十四元相當於租金之損害等情，爰本於所有權，求為命上訴人將上開房屋拆除，返還系爭土地，並自起訴狀繕本送達之翌日起至交還土地之日止，按月給付一萬三千一百三十四元損害金之判決。（超過上開金額之請求，經原法院前審判決駁回確定。）上訴人則以：系爭土地因工業汙染，不能耕作，經主管機關公告免付租金，且伊並未將系爭土地轉租予凱壢公司，其出租凱壢公司使用者為同段四六之四四號土地及其上廠房。至凱壢公司自行占用系爭土地上之廠房，與伊無涉，不能因此而認伊有不自任耕作或違法轉租情事等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，無非以：被上訴人主張系爭土地為伊所有，上訴人因繼承其被繼承人與伊間之租賃關係而占用該土地，嗣因土地遭工業污染而未予耕作，上訴人並於系爭土地內如附圖所示斜線部分面積三五五平方公尺搭建廠房之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經第一審法院勘驗屬實，囑託地政機關測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，堪信為真實。雖上訴人抗辯未將系爭土地轉租予凱壢公司，伊出租者係同段四六之四四號土地及其上廠房云云。惟查證人即凱壢公司負責人張德寶已證稱系爭土地上之廠房係呂松輝所有，凱壢公司在五、六年前即向呂松輝承租全部廠房等語，嗣後雖另寄達證明書，改稱凱壢公司五、六年前向呂松輝承租之廠房係以呂松輝自有土地部分為範圍，然與證述之情形不符，自無可取。又上訴人乙○○辯稱系爭土地上廠房，乃伊經營之日富公司所使用云云，雖提出八十二年七月一日向訴外人凱桃汽車股份有限公司購買烤漆爐設備之買賣合約書一紙為證，然為被上訴人所否認，且該買賣合約書縱屬真正，亦僅購買設備而已，與是否出租廠房尚無關涉。況依上訴人所提其與凱壢公司就四六之四四號土地上約三百坪房屋訂立之租約，租金每月高達二十五萬元，本件系爭廠房面積三百五十五平方公尺，約合一百零七點八坪，價值不菲，果如上訴人所陳係凱壢公司自行占用，上訴人何以坐視而未提出異議？足證上訴人確已將系爭土地之廠房出租予凱壢公司無訛。至被上訴人前於臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）八十二年度訴字第一二九號請求上訴人返還土地事件，雖經判決認定上訴人未將系爭土地上廠房出租，有原法院八十二年度上字第一二九二號及最高法院八十三年度臺上字第一一八六號民事判決可稽。惟證人張德寶既已供明凱壢公司確有向上訴人承租廠房之事實，乃屬新訴訟資料，自足以推翻上開判決之判斷。上訴人此部分辯解，不足採取。又按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。同此意旨，亦無土地法耕地租賃規定之適用。本件被上訴人之祖父邱慶耀及共有人邱逢圖等與訴外人呂明連間自三十八年起就系爭土地訂有耕地三七五租約，期滿後續訂租約，直至七十三年十二月三十一日為止，有兩造提出之租約附臺灣桃園地方法院八十二年度訴字第一二九號卷足憑。呂松輝本於其父呂理彬與呂明連間之兄弟分耕關係，並繼承呂理彬就系爭土地之耕作權，亦與被上訴人發生租賃關係，嗣後雙方雖未續訂書面契約，但仍存有不定期租賃關係，為被上訴人於上開返還土地事件所自承。系爭土地地目雖仍為田，惟因遭工業污染，經桃園縣政府於六十八年三月二十六日編定為工業區。該土地自七十四年一月一日起，已因期滿兩造未再續訂租約，默示更新為不定期租賃關係。斯時，系爭土地已非農、漁、牧地，應無耕地三七五減租條例及土地法耕地租賃規定之適用。次按基地租賃須以承租人租用基地自行建築房屋為目的。查系爭土地於六十八年編為工業區後，受中日飼料公司廢水污染致無法耕作，上訴人種菜無法收成，至七十七年始興建廠房，上訴人顯係於不定期租賃關係存續中，因無法耕作，始改為建屋使用，難認其租地之目的係在建屋，自與基地租賃有別，應認僅成立一般土地之租賃關係。最高法院七十九年臺上字第二六七八號判例所指情形與本件並不相同，自不得予以援用。土地法就一般土地租賃並未加以規定，仍應適用民法之相關規定。至獎勵投資條例第四十八條及第五十三條，並無准許承租工業區土地之人得將廠房出租。是以上訴人縱得在系爭土地上興建廠房自行使用，仍應受民法不得違法轉租規定之限制，其抗辯依獎勵投資條例上開規定，得興建廠房出租一節，尚無可取。又房屋及基地，固各為獨立之不動產，惟房屋係建築於基地之上，使用房屋實際亦使用房屋坐落之土地，故房屋租賃應包括房屋及其基地之租賃在內。上訴人稱其出租之標的僅廠房未及土地，亦不足採。按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。承租人違反該項規定者，出租人得終止契約，為民法第四百四十三條所明定。上訴人將系爭土地如附圖所示斜線部分之土地及地上廠房出租予凱壢公司經營汽車修理廠，被上訴人以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，尚非無據。上訴人於租約終止後仍占有系爭土地，即屬無權占有，被上訴人本於所有權訴請其拆屋還地及賠償相當於租金之損害，自應准許。查系爭土地面積五百九十七平方公尺，無申報地價，公告地價每平方公尺三千三百元，有土地登記簿謄本及地價證明可稽。依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價百分之八十為其申報地價。又該土地位處省道縱貫線旁，附近商店、工廠林立，人車往來頻繁，市景繁榮，業經履勘現場查明，應認被上訴人請求賠償之金額，以土地申報總價年息百分之十即按月計付一萬三千一百三十四元為適當。從而，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月賠償一萬三千一百三十四元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決相反之主張，此就民事訴訟法第四百條第一項規定之趣旨觀之甚明。乃原審既稱被上訴人前訴請上訴人返還土地事件，經三審判決認定上訴人未將系爭土地上廠房出租，茲竟僅以證人張德寶於本件供明凱壢公司確有向上訴人承租廠房為新訴訟資料，而未說明該「新訴訟資料」發生於何時，即謂足以推翻上開確定判決，於法自欠允洽。再者，系爭土地因受工業汙染，無法耕作，業經政府編定為工業區，被上訴人於前述返還土地事件，自承兩造間原耕地租約已成一般租賃關係，上訴人得在系爭土地上興建廠房使用，並已在不定期租賃關係存續期間建造系爭廠房租予凱壢公司，既為原審所是認。則占用系爭土地者乃房屋（廠房）所有人即上訴人，並非占用房屋之凱壢公司。況租用工業用地，除建造廠房自用外，是否不能為其他使用收益（如將廠房出租收取租金等是），尚非無疑。原審未敘明承租工業用地興建廠房，不能出租廠房收益之理由，徒以房屋租賃應包括房屋及其基地之租賃在內，認上訴人出租廠房有轉租系爭土地情事，而為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十二 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 劉 福 來右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日