最高法院民事判決 九十年度台上字第一三四一號
上 訴 人 戊○○○
丁 ○ ○
乙 ○ ○
甲 ○ ○卯○○○
丙 ○ ○
己 ○ ○癸○○○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
庚 ○ ○
寅 ○ ○
子 ○ ○共 同訴訟代理人 辛 武律師被 上訴 人 丑 ○ ○右當事人間請求塗銷所有權登記等事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三十一日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第一三二九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人癸○○○、辛○○、壬○○、庚○○、寅○○、子○○給付及駁回上訴人之上訴並各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊為坐落桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號土地及地上建號三五號門牌桃園縣平鎮市○○路○○○號房屋暨上開土地地上權之共有人，上訴人戊○○○、甲○○、丁○○、丙○○、己○○、卯○○○、乙○○（下稱戊○○○等七人）之被繼承人黃阿福生前於民國七十七年一月二十五日，將其共有上開土地之應有部分六○○分之一三八，以新台幣（下同）八十萬元之價格出賣予第一審共同被告林秀琴，並於七十七年二月二十七日辦妥所有權移轉登記。伊就系爭土地有優先購買權，黃阿福出賣其應有部分未通知伊優先購買，依土地法第一百零四條第二項規定不得對抗伊。上訴人癸○○○、寅○○、辛○○、壬○○、庚○○、子○○（下稱癸○○○等六人）於八十年四月十五日，將渠等就系爭土地之應有部分二十四分之三，及房屋及地上權應有部分各十二分之三，以總價二十八萬六千零九十六元出賣予林秀琴，辦畢所有權移轉登記，亦未通知伊優先購買，不得對抗伊。又伊為同段五九五地號土地之共有人，癸○○○等六人於同日將渠等共有該土地之應有部分三十六分之三出賣予林秀琴，未通知伊優先承買，林秀琴復將該土地出賣他人，伊之優先承買權已不能行使，癸○○○等六人對伊應負損害賠償責任等情。求為命：㈠林秀琴塗銷上開系爭五九五之一地號土地及系爭建物應有部分所有權移轉登記，及該土地地上權應有部分移轉登記，㈡戊○○○等七人於伊交付八十萬元之同時，將五九五之一地號土地應有部分六○○分之一三八辦理繼承登記後再移轉登記予伊，㈢癸○○○等六人於伊交付二十八萬六千零九十六元之同時，將五九五之一地號土地應有部分二十四分之三及地上建物及地上權應有部分各十二分之三移轉登記予伊，並給付伊一百五十二萬一千二百二十二元之判決（林秀琴部分，經第一審判決其敗訴，其提起第二審上訴，因不合法，業據原法院裁定予以駁回；被上訴人請求癸○○○等六人給付金額超過五十六萬五千九百五十九元部分，亦經原審判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：伊出賣系爭土地、建物，已事先以口頭詢問被上訴人，被上訴人不願買受，伊始出賣予林秀琴，被上訴人已放棄優先購買權；縱認其有優先承購權，買賣價格亦非如其所主張等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出土地及建物登記簿謄本為證，黃阿福將五九五之一地號土地應有部分六○○分之一三八辦理所有權移轉登記予林秀琴，雖係以贈與為原因，惟其實際為買賣，價金約二百萬元，業經林秀琴於桃園縣調查站調查中供明。證人即代書林鍾祥亦於該站調查中供稱：黃阿福出賣其應有部分予林秀琴，為規避優先承購之問題，乃以贈與為原因等語。另案台灣桃園地方法院八十年度易字第一○八一號林秀琴被訴偽造文書刑事判決，亦認上開土地係林秀琴以二百萬元向黃阿福購得。參以林秀琴於七十七年間曾以一百萬元之價向五九五之一地號土地另共有人曾莊惜買受折算面積九四‧七坪之土地應有部分，黃阿福之應有部分折算面積為一八九‧五坪，為前者之二倍，故其買賣價金為二百萬元，應屬真實。被上訴人主張：黃阿福曾告知伊以八十萬元出賣予林秀琴云云，為上訴人所否認，被上訴人未舉證證明，不足採信。上開五九五之一地號土地上有建號三五號房屋，被上訴人為共有人之一，並為地上權之共有人，其基於地上權人之地位，於黃阿福出賣其土地應有部分時，即有優先購買權，乃黃阿福未通知被上訴人，將其土地應有部分出賣並移轉登記予林秀琴，對被上訴人自不生效力。被上訴人已於八十四年九月二十九日以北管局第五支郵局第三十五號存證信函，向黃阿福（已於七十七年十二月十四日死亡）之繼承人戊○○○等七人行使優先承購權，被上訴人雖主張買賣價格為八十萬元，惟與事實不符，已如前述，法院不受其主張金額之拘束，應命其同時履行之對待給付為二百萬元。從而被上訴人請求林秀琴塗銷五九五之一地號土地應有部分六○○分之一三八之移轉登記，於其給付二百萬元之同時，戊○○○等七人應先辦理繼承登記後，再將之移轉登記予伊，洵屬有據，應予准許。次查癸○○○等六人辯稱：伊出賣系爭房地及地上權應有部分予林秀琴之前，已以口頭詢問被上訴人是否願買受云云，為被上訴人所否認，證人劉貴有雖證稱：劉家賣地前有問過被上訴人，被上訴人說不買，當時只是問其有無買地之意願，契約內容不清楚等語，惟按基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。癸○○○等六人既未告以出售之同一條件內容，自難認已盡通知義務，被上訴人之優先購買權不因而視為放棄，其仍有依同樣條件優先購買之權。癸○○○等六人出賣系爭房地應有部分，被上訴人本於土地及地上權共有人之地位，得主張優先購買；且系爭地上權係因土地上有房屋而設定者，房屋性質上不能與其基地使用權分離而存在，故地上權應與房屋同時移轉，被上訴人應得以同樣條件一併優先購買系爭地上權應有部分，癸○○○等六人將五九五之一地號土地及地上建物，及五九五地號土地應有部分移轉登記予林秀琴，於土地買賣所有權移轉契約書固記載其價金依次為二十七萬二千四百九十六元、一萬三千六百元及十九萬三千零六十四元，惟此係公契上填載之申報價額，並非真正之買賣價格。其實際買賣總價為二百八十五萬元，有買賣契約書、收款明細、支票、存摺可稽，按比例扣除五九五地號土地之價額，上開五九五之一地號土地及地上建物及地上權之應有部分價額為一百七十萬一千六百七十三元（0000000×286096/(000000＋193064)＝0000000 ），被上訴人於八十三年七月二十二日以桃園二十一支一二一二一之九郵局第九二七號存證信函向癸○○○等六人主張行使優先購買權，有掛號函件收據可憑，其請求林秀琴塗銷上開土地、建物及地上權應有部分移轉登記後，於伊交付一百七十萬一千六百七十三元之同時，癸○○○等六人應將之移轉登記予伊，亦非無據，應予准許。另查被上訴人為五九五地號土地之共有人，癸○○○等六人將其等於上開土地應有部分三十六分之三出賣予林秀琴，依土地法第三十四條之一第四項規定，被上訴人有優先承買權，癸○○○等六人違反通知義務，將該土地應有部分移轉登記予林秀琴，對被上訴人自應負損害賠償責任。該筆土地應有部分之價金為一百十四萬八千三百二十七元（0000000－0000000＝0000000 ），林秀琴於八十三年八月二十日將上開土地應有部分，連同其另向訴外人劉天梅買得之應有部分三十六分之四，以總價四百萬元出賣予訴外人廖文鋆，按比例核算系爭應有部分三十六分之三價額為一百七十一萬四千二百八十六元，扣除原買受價額一百十四萬八千三百二十七元，獲利五十六萬五千九百五十九元，即為被上訴人所受損害。其請求癸○○○等六人賠償損害，於上開金額範圍內，洵屬正當，應予准許。爰就被上訴人請求戊○○○等七人於伊交付二百萬元之同時，將五九五之一地號土地應有部分六○○分之一三八辦理繼承登記，再移轉登記予伊；及癸○○○等六人於伊交付一百七十萬一千六百七十三元之同時，將五九五之一地號土地應有部分二十四分之三及系爭建物、地上權應有部分各十二分之三均移轉登記予伊部分，維持第一審所為戊○○○等七人、癸○○○等六人敗訴之判決，駁回其上訴；及就被上訴人請求癸○○○等六人給付五十六萬五千九百五十九元部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。
按地上權人及基地所有權人依土地法第一百零四條第一項規定行使優先購買權，須表明願依基地及房屋出賣時之同樣條件購買，始得優先購買；如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買，尚難認已合法行使優先購買權。原審認定黃阿福出賣五九五之一地號土地應有部分六○○分之一三八，癸○○○等六人出賣上開土地應有部分二十四分之三、地上建物及地上權應有部分各十二分之三予林秀琴，其真實之買賣價金依次為二百萬元、一百七十萬一千六百七十三元，被上訴人已依次於八十四年九月二十九日、八十三年七月二十二日以郵局存證信函向戊○○○等七人及癸○○○等六人主張行使優先購買權。但查被上訴人於上開郵局存證信函內表示願意購買之價格，似均低於上開金額（見第一審卷㈠九七、九八、一○五至一○八頁），倘其別無表示願依上開價格購買之情事，能否謂其已合法行使優先購買權，尚非無疑。原審未注意及此，遽為上訴人不利之判決，殊嫌疏略。次按土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，立法意旨無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。依系爭五九五地號土地登記簿謄本記載，林秀琴似於七十八年二月二十四日即已因買賣而取得該土地應有部分十八分之二。果爾，其已為上開土地之共有人，則癸○○○等六人於八十年四月十五日將該土地應有部分三十六分之三出賣予林秀琴（見第一審卷㈡三三至四二頁），被上訴人是否仍可主張其有優先承購權，即非無疑。原審就此未詳加調查審認，遽就此部分為癸○○○等六人不利之判決，並有可議。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 八 月 十五 日
Ｚ