最高法院民事判決 九十年度台上字第一五七九號
上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 陳德義律師被 上訴 人 乙○○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈤第四三六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人移轉登記及交付土地與吳金龍暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國六十七年間向上訴人之生父李訓吉購買坐落桃園縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一六、一一八、一二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。因其中一一○之六、一一六、一一八、一二○、一二四地號五筆土地（下稱系爭土地）為上訴人所有，李訓吉遂代理上訴人與伊簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由上訴人承擔李訓吉出售該五筆土地之債務。縱認上訴人未授權李訓吉代為上開債務承擔之意思表示，惟其將土地所有權狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文件交與李訓吉，亦應負表見代理授權人之責任。又系爭土地雖係農地，然於買賣當時有約定由李訓吉協助伊取得自耕農身分，或由伊指定具自耕能力者承受，或待地目變更為非農地後，再行移轉。茲一二四地號土地已變更為林業用地，上訴人應協同伊辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄今仍為農地，伊指定吳金龍為承受人，依買賣、債務承擔及表見代理之法律關係，上訴人負有將系爭土地所有權分別移轉登記與伊及吳金龍之義務等情，先位聲明：求為命上訴人將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與伊，將一一○之六、一一六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並移轉所有權登記與吳金龍之判決。並以倘認買賣契約無效，依不當得利法則，上訴人應返還價金新台幣（下同）二百三十二萬五千零七十三元，及賠償伊因信賴該買賣契約有效，所受之損害二百萬元等情，備位聲明：求為命上訴人給付四百三十二萬五千零七十三元，及加付法定遲延利息之判決（被上訴人就先位聲明中關於一一八地號土地部分之請求，業經原法院維持第一審其敗訴判決，已告確定）。
上訴人則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非伊所蓋，係屬偽造。縱屬真正，被上訴人既未就伊有交付印章之事實舉證，難認伊應負表見代理授權人之責任。且該契約書上並無任何有關伊承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自非債務承擔契約。又系爭土地中一一○之六、一一六、一二○、一二四地號四筆土地，迄今仍為旱地，而上訴人並無自耕能力，依修正前土地法第三十條第一項規定，買賣契約應屬無效。又被上訴人將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求伊移轉登記與吳金龍，顯見其係欲轉售圖利，為脫法行為。況該買賣契約業經兩造協議解除，被上訴人無權請求移轉登記等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張伊於六十七年間向上訴人之父李訓吉購買系爭土地之事實，業據證人陳廖碧霞、潘洪璧雲及代書許宏遠證述屬實，且土地買賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書上之上訴人印文，經核與向桃園縣警察局龜山鄉戶政事務所調取之上訴人印鑑證明申請書及印鑑印文相同，有內政部刑事警察局八十六年四月十七日刑鑑字第二五二三九號函附鑑驗通知書可稽。按印鑑章乃私人自管自用，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關或親自出具委託書委任他人，方能辦理領取，而土地所有權狀原本係產權之重要證明文件，亦由所有權人親自收執保管，故第三人持有印鑑章等移轉登記所需文件係所有權人交付，乃社會事實之常態，非所有權人交付，為他人所盜用，為社會事實之變態。因之，主張常態事實者，無須負舉證責任；主張變態事實者，應負舉證責任。被上訴人提出之土地買賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書上有關上訴人之印文，與上訴人印鑑證明申請書及印鑑卡之印文相同，既經內政部刑事警察局鑑定屬實，則系爭土地買賣所有權移轉契約書上之印文為上訴人所有。上訴人就其抗辯未將印鑑章及前開移轉登記所需文件等交由李訓吉、李亨利，而為他人所盜用之事實，依法應負舉證責任。上訴人未能舉證以實其說，其抗辯自無可採。次按出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要，故出賣人將第三人之所有物出賣者，出賣人與買受人之間，其買賣契約並非無效，出賣人應負給付之義務。上訴人雖抗辯被上訴人主張向李訓吉購買系爭土地之六十七年間，系爭土地之所有權人為訴外人吳福來等人，上訴人在六十八年始取得土地之所有權云云，然由七十間要辦過戶時，上訴人委由代書許宏遠與被上訴人書立土地買賣所有權移轉契約書（即所謂之物權契約）同意將系爭土地所有權移轉登記於被上訴人，及被上訴人提出之不動產買賣價金繳清證明書記載「……本人（指李訓吉）所有：：土地價款已全部繳清」等情觀之，足認李訓吉於出賣系爭土地時雖係出賣第三人吳福來等人之物，但系爭土地移轉為上訴人所有後，上訴人亦同意移轉登記於被上訴人所有，始授權李訓吉代理其簽訂物權契約，上訴人已承認及負擔出賣人即李訓吉之給付義務。又按不動產買賣，雙方當事人簽訂之買賣債權契約有效成立，其後為辦理所有權移轉登記訂立物權契約，除特別約定外，物權契約解除，債權契約不因而失其效力。查桃園縣稅捐稽徵處七十一年三月二十四日之簡便行文表上記載：「三、如果買賣不成立，亦請於文到七日內檢具雙方當事人解除買賣協議書及原買賣契約書，向本處申請撤銷所有權移轉現值申報，以憑註銷應納稅款」及同處七十一年四月十三日函記載：「台端等二人（即兩造）移轉坐落本縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六地號等四筆土地，申請撤銷現值申報乙案，查無不合，准予辦理」等語，則兩造所簽訂系爭土地買賣所有權移轉登記契約（即物權契約），雖經申請撤銷所有權移轉現值申報而解除，但上訴人收受上開函件後，未否認有負擔系爭土地所有權移轉登記與被上訴人之義務，亦未向代書許宏遠取回權狀；證人許宏遠證稱因欠缺自耕能力證明書未辦成，一直擺在我那裏未進行，直至去（八十二）年有一筆因使用編定變更，才要求辦過戶等語，足見系爭土地之買賣債權契約迄未解除。而債權契約雖係李訓吉與被上訴人簽訂，因上訴人已承擔出賣人之給付義務與被上訴人簽訂物權契約，上訴人苟欲解除債權契約應另為解除之意思表示，上訴人就債權契約未舉證已解除，債權契約既未解除，兩造間之買賣契約（債權契約）迄仍存在。是上訴人抗辯解除契約係債權與物權契約一併解除云云，自不足採。再按關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（參照最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議）。查系爭土地於買賣當時係屬農地，而被上訴人於斯時並無自耕能力，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本可稽。惟被上訴人主張其與李訓吉於土地買賣成立當時，即約定俟被上訴人取得自耕能力，或指定具有自耕能力之人承受，或俟地目變更為非農地後，再後辦理所有權移轉登記之事實，業經證人潘洪璧證述屬實，依上說明，系爭土地買買契約仍為有效。系爭一二四號土地已於七十七年十一月七日編定為林業用地，其餘一一○之六、一一六、一二○號土地迄今為旱地，有土地登記簿謄本可考。訴外人吳金龍具有自耕能力，有桃園縣龜山鄉公所八十四年五月二十七日桃龜農字第○○八九○五號函可參，公文書推定為真正，上訴人以吳金龍之勞保資料係職業汽車駕駛人，質疑其不具自耕能力，尚非可採。從而，被上訴人本於買賣、債務承擔之法律關係，請求上訴人將系爭一二四號土地交付並移轉所有權登記予被上訴人，另將一一○之六、一一六、一二○號土地交付並移轉所有權登記予吳金龍，為有理由，應予准許。爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明。
㈠、廢棄發回部分（即原判決關於命上訴人移轉登記及交付土地與吳金龍部分）：按關於耕地之買賣，承買人係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或其約定登記與具有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項前段以不能之給付為契約之標的，固難認其契約為無效，惟修正前土地法第三十條第一項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，其立法意旨在於貫徹耕者有其田之基本國策，防止農地由無自耕能力之人承受以供耕作以外之用途，藉以發揮農地之效用。故私有農地之買賣，雖得由買受人指定任何自耕能力之第三人為登記名義人，倘買受人指定之目的僅在借用其名義，以作成徒具形式而無實質之利他契約，並無使其真正取得農地從事耕作之意，而係以迂迥方法逃避修正前土地法第三十條第一項禁止規定之適用，以達其享有土地所有權之實質目的，此種脫法行為應屬無效。查系爭一一○之六、一一六、一二○號土地地目為旱，屬於農地，被上訴人就該土地與李訓吉訂立買賣契約當時，約定由被上訴人指定登記與任何有自耕能力之第三人承受，雖為原審認定之事實，但上訴人一再抗辯，被上訴人係借用吳金龍為人頭，辦理所有權移轉登記，乃為逃避（修正前）土地法第三十條第一項之限制，屬脫法行為，無加以保護之必要等語（見原審更㈠卷四六頁正面、一五四頁反面），攸關被上訴人得否請求上訴人將系爭一一○之六、一一六、一二○號土地交付並移轉所有權登記與吳金龍，乃原審就此抗辯未於理由項下說明何以不足採取之意見，即有理由不備之違法。次查，原審既認定於七十間辦過戶時，上訴人委由代書許宏遠與被上訴人書立土地買賣所有權移轉契約書（即所謂之物權契約）同意將系爭土地所有權移轉登記於被上訴人之事實，則被上訴人於七十年間僅要求系爭一一○之六、
一一六、一二○號土地所有權移轉於自己名下。且被上訴人自認買地當時，沒有約定將土地過戶給特定有自耕能力之第三人（見原審上字卷九二頁反面）；又被上訴人於八十二年五月十九日委任吳茂雄律師以台北二支局郵局第三三五號存證信函致李訓吉（副本抄上訴人）僅稱「李訓吉承諾負責協助本人（即被上訴人）取得農民身份，並於獲得自耕農能力後辦理過戶」語（見原審上字卷一三八頁正、反面），亦未提及可找有自耕能力之第三人辦理移轉登記。而卷附被上訴人與訴外人吳金龍就系爭一一○之六、一一六、一二○號土地訂立買賣契約書（見原審上字卷一二四至一二八頁）係於八十三年六月二十七日始簽訂。是上訴人抗辯，（立約）當時雙方（指被上訴人與李訓吉）並未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，否則，何以會於被上訴人自認無自耕能力之七十年（時），要求移轉仍為旱地之系爭一一○之六、一一六、一二○號土地於其自己名下？足見被上訴人與李訓吉並無上述之約定云云（見原審更㈤卷四五至四六頁、一四八至一四九頁），似非全然無據。乃原審未通盤予以斟酌，僅摭拾證人潘洪璧雲片段之證言，即認定被上訴人與李訓吉於系爭土地買賣立約時，約定由被上訴人得指定任何有自耕能力之人承受，而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非無理由。本件先位之訴此部分上訴既有理由，備位之訴應併予廢棄發回，併此敘明。又按債之關係成立後，由第三人向債權人為給付者，其原因不僅限於債務承擔一種。且民法第三百條規定之債務承擔契約，必須第三人與債權人就承擔債務有合致之意思表示始能成立。查上訴人一再否認有承擔李訓吉與被上訴人就系爭一一○之六、一一六、一二○號地號土地所立買賣契約所負之債務（見原審更㈠卷三四、四二頁），而卷附之土地買賣所有權移轉契約書上（見一審卷一○頁），亦無兩造有關債務承擔之約定。上訴人於七十年間要辦過戶時，委由代書許宏遠與被上訴人書立土地買賣所有權移轉契約書（即所謂之物權契約）同意將系爭土地所有權移轉登記於被上訴人，原審雖認定上訴人已承認負擔出賣人李訓吉移轉所有權登記之給付義務，但不具債務承擔之效力。案經發回，宜併注意及之。
㈡駁回部分（即原判決關於命上訴人移轉登記及交付地於被上訴人部分）：
原審以前開理由，為上訴人此部分敗訴之判決，經核於法洵無違誤。原審既認定上訴人已承認負擔出賣人李訓吉移轉系爭一二四地號土地所有權於被上訴人之給付義務，則被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人將該土地所有權移轉登記於被上訴人，並無不合。上訴論旨，徒就原審取捨證證、認定事實之職權行使，及其他贅述理由，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 九 月 十八 日