最高法院民事判決 九十年度台上字第一六三五號
上 訴 人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 陳長文律師
馮博生律師蔡明吟律師被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 李永然律師
林雯澤律師右當事人間請求返還土地價款事件，上訴人對於中華民國八十九年三月七日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第四七六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十一年八月十八日各與訴外人華聯建設股份有限公司（下稱華聯公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約），分別訂購新竹市「碧堤春」五樓Ｈ棟及Ｆ棟預售屋各一戶，同日並與被上訴人簽訂土地預定買賣契約書（下稱土地買賣契約），購買該預售房屋坐落之基地，依系爭土地買賣契約約定，伊與華聯公司簽訂之房屋買賣契約與該土地買賣契約具有不可分之連帶關係，如違反任一契約條款經解除該契約者，全部契約視為解除，嗣因華聯公司無法交屋，且為他債權人拍賣系爭房屋而給付不能，伊乃以存證信函送達華聯公司解除房屋買賣契約，土地買賣契約自亦隨之解除等情，求為命被上訴人返還已受領之價款各新台幣（下同）九十三萬元及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊並非土地買賣契約書之當事人，且從未授權華聯公司代理出售系爭土地，自無回復原狀義務等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依上訴人主張其向被上訴人購買前開房屋坐落基地所提出之土地買賣契約書觀之，其立契約書人欄記載為：「華聯建設股份有限公司，法定代表人：張問歧」，並蓋有該公司及負責人印章，並無被上訴人之簽名或蓋章。又依土地付款明細表之上訴人交付土地買賣價金各期收款記錄，均由張問歧蓋章或華聯公司表明收訖，足見上訴人並不以被上訴人為系爭土地買賣契約之出賣人。至系爭土地買賣契約書第一行所載「立土地買賣契約書人賣方被上訴人姓名『丙○○』」係以打字繕打，而非以筆書寫，該「丙○○」三字亦無彭某之簽名或蓋章。參以契約書之末所載本件土地買賣契約之立契約書人係華聯公司，而非被上訴人，亦無被上訴人之簽名或蓋章，難認係被上訴人訂立系爭土地買賣契約。且上訴人各以其已繳納系爭建物、土地價款計一百一十八萬元就債務人華聯公司強制執行事件，聲明參與分配，為兩造所不爭，並有該強制執行事件分配表附卷可稽，苟上訴人係向被上訴人購買系爭土地，上訴人焉能就土地價款對華聯公司聲明參與分配，益證被上訴人並非本件土地買賣契約之出賣人，被上訴人抗辯伊非系爭契約當事人，為可採信。次按代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發生效力，此觀之民法第一百零三條第一項規定自明；又受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力。若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力。其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係。查本件土地買賣契約書末之立契約書人乙方既記載為華聯公司，法定代理人張問歧，並簽名蓋章，顯見華聯公司係以自己名義與上訴人簽訂系爭契約，並未表明為被上訴人代理人之旨意，揆之前開說明，該由華聯公司與上訴人簽訂之契約，其效力自不及於被上訴人。雖該土地買賣契約書首頁記載：「賣方：丙○○ (以下稱乙方），並由華聯公司為乙方全權代表執行本契約乙方全部權利義務事項。」等語，惟未經被上訴人簽名蓋章確認，被上訴人並堅決否認有授權華聯公司，上訴人又未提出任何積極證據證明被上訴人確有授權或參與系爭土地買賣契約之簽訂，自難僅憑此純為華聯公司所記載之文字，遽認被上訴人應對該土地買賣契約負出賣人責任。又被上訴人將系爭土地提供予華聯公司興建房屋，其性質不論為互易、承攬或承攬買賣混合契約，被上訴人均須將合建之部分土地移轉予華聯公司，以換取華聯公司興建之房屋，有合建契約書附卷可按，華聯公司就其與被上訴人合建而取得房屋坐落之土地，本即有權自為出售，則其出售其分得之系爭土地，並非本於代理被上訴人出售之意思為之甚明，被上訴人亦未對上訴人或華聯公司之其他買受人為公告或通知，上訴人復未能舉證證明其明知或可得而知華聯公司有代理之意，自與隱名代理要件不符，上訴人主張本件有隱名代理，亦屬無據。華聯公司就其與被上訴人因合建契約所取得之部分土地，本屬有權處分，無待乎被上訴人授權，上訴人買受之土地，為華聯公司因合建而取得之土地，為上訴人所自承，華聯公司以其因合建而可取得之系爭土地出售予上訴人，原與被上訴人無涉，此觀之系爭土地買賣契約書出賣人為華聯公司名義，並無被上訴人之簽名，買賣價金均由華聯公司收取自明，自難以系爭土地係被上訴人所有，並與華聯公司合建，遽謂被上訴人有授權華聯公司出售系爭土地或知有表見代理之情。另被上訴人與華聯公司之合建契約第五條：「本大樓經新竹縣政府工務局發給使用執照，且甲方 (即被上訴人）依約履行其義務按照申報當年期土地公告現值，委由代理人統籌申報及辦理移轉登記，其代理人由乙方 (即華聯公司）決定委託之。該條產權移轉登記所應繳納之稅費，依法或慣例雙方約定各自負擔部分如後：甲方負擔：甲乙雙方依分得部分面積坪數計算印花稅、各項地政規費、移轉登記、土地增值稅、代書費及其它臨時附加稅費」之約定，乃規範被上訴人與華聯公司間就合建房屋完竣後，其產權登記及稅負之分擔，不及其他法律關係，被上訴人源於其與華聯公司間之合建契約關係，履行其對華聯公司之契約權利及義務，自與非該合建契約當事人之上訴人無涉。縱被上訴人負有將其土地移轉登記予華聯公司出售之其他買受人，亦係履行被上訴人與華聯公司間之約定，被上訴人與各買受人間並無任何法律上關係，尚難以此推論被上訴人有授權華聯公司出售，或有表見代理權之行為。再上訴人所提之同意書記載：「茲因華聯公司資金周轉困難，不克以其自有財力繼續施工。」應係於上訴人向華聯公司買受後，因華聯公司無力繼續施工，為謀求解決停工之道，並非於上訴人為系爭買賣交易之初，被上訴人有此行為，致其誤信華聯公司有代理權而與之訂約，核與表見代理之要件，難謂相符。同意書㈡記載：「本人同意自即日起將本人所應繳付而未繳付之任何房地自備期款及貸款部分，依原契約繳款之進度，繳付至地主丙○○所設立之帳戶」云云，亦係工程停工後之解決方案，尚難據以推論上訴人與華聯公司立約之初，被上訴人實際知其事實，而不為反對之意思表示。而司法院七十九年十月二十九日廳民一字第九一四號函，係對於口頭委任所為之闡釋，與本件情形不同，自無比附援引之餘地。從而上訴人依據買賣之法律關係，主張解除契約，請求被上訴人返還土地價款，自非正當等詞，為其心證之所由得，並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
按代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力。若以自己名義與他人為法律行為，對本人自不生效力。原審以被上訴人與華聯公司所訂立之合建契約第二條約定：該合建房屋四、五、六層 (含上訴人所訂購系爭房屋在內），歸由華聯公司取得 (見一審卷九二頁），華聯公司就其與被上訴人因合建契約所取得之部分土地，本即有權處分；土地買賣契約書之立契約書人為華聯公司（法定代表人：張問歧），並無被上訴人之簽名或蓋章；土地付款明細表記載由華聯公司收受上訴人交付之各期土地買賣價金；上訴人並以其各已繳納系爭建物、土地價款計一百一十八萬元對債務人華聯公司強制執行，聲明參與分配等情，認華聯公司係以自己名義之意思與上訴人訂立系爭土地預定買賣契約而為系爭契約之當事人，被上訴人並非系爭土地買賣契約之當事人，因而為上訴人敗訴判決，並不違背法令。而華聯公司就本於合建契約分配所得之系爭土地，既得以自己名義為處分，且係以自己名義與上訴人訂立契約為系爭契約之當事人；上訴人亦係以華聯公司為系爭土地買賣契約出賣人，而不以被上訴人為系爭土地買賣契約之出賣人，為原審確定之事實，即不生隱名代理或表見代理之問題。至被上訴人本其與華聯公司所訂合建契約之約定，就華聯公司出售其分配所得房屋坐落之基地應負移轉登記之義務，僅屬被上訴人與華聯公司之內部關係，自不能據此推定被上訴人為本件土地預定買賣契約之當事人或令負表見代理或隱名代理責任。上訴論旨，復就原審取捨證據及認定事實，暨解釋契約之職權行使，指摘其為不當，或就原判決已論斷者，泛言未說明，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 十 月 四 日