最高法院民事判決 九十年度台上字第一七九八號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 李建民律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 鄭洋一律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年五月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度上更㈢字第二二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊為台北市○○區○○段二小段一二四號土地（下稱系爭土地）所有人，上訴人所有台北市○○區○○路○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地如第一審判決附圖Ａ部分所示面積共五十九平方公尺，為無權占有，伊自得本於民法第七百六十七條之規定，請求拆屋還地等情，求為命上訴人將系爭房屋拆除並將占有土地返還予伊之判決（被上訴人請求第一審共同被告高義谷拆屋還地部分，第一審判決其勝訴，已告確定）。
上訴人則以：系爭房屋於民國六十五年三月十五日辦妥建物保存登記，其基地為重測前台北市○○區○○段木柵小段二四一之一七、二四一之一八、二四一之二○、二四一之二一、二四一之二七、二四一之二八、二四一之三○號土地。其中二四一之一七、二四一之二○號經重測合併於內湖段木柵小段二三三之一五號。嗣二三三之一五號重測變更為「台北市○○區○○段二小段一二四號」。重測前二四一之一七及二四一之二○號土地所有人原為訴外人賴萬成，系爭建物之前手為訴外人高榮堯，高榮堯為賴萬成之岳父，於辦理保存登記時已得地主賴萬成同意，自非無權占有系爭土地。伊嗣向高榮堯後手蔡朝憲購買系爭房屋，同有使用系爭土地之正當權源。況被上訴人向賴萬成之後手林金鎮購買系爭土地時即知系爭房屋建在系爭土地上，自有容忍之義務，否則有違誠信原則；又證人高義雄證明賴萬成所有十七號房屋，因使用高榮堯十九號房屋之牆壁未給付對價，而十九號房屋復使用系爭土地，賴萬成與高榮堯二人同意相互抵銷，可見賴萬成與高榮堯間成立不定期租賃關係。嗣後賴萬成所有系爭土地雖輾轉出售，由被上訴人買受，依買賣不破租賃原則，對被上訴人仍繼續有效，伊有權使用系爭土地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地，為上訴人所不爭，並有土地登記簿謄本為證，且經第一審囑託台北市古亭地政事務所測量屬實。又系爭房屋原為高榮堯所有，於六十五年三月十五日辦理保存登記，其基地為重測前台北市○○區○○段木柵小段二四一之一七、二四一之一八、二四一之二○、二四一之二一、二四一之二
七、二四一之二八、二四一之三○號土地，其中二四一之一七、二四一之二○號土地所有人原為賴萬成，經重測合併於內湖段木柵小段二三三之一五號土地。嗣二三三之一五號土地重測後變更為台北市○○區○○段二小段一二四號即系爭土地。上訴人雖辯稱高榮堯於系爭房屋辦理保存登記時，已徵得原土地所有權人賴萬成之同意云云，並提出上開聲請書為證。惟證人賴萬成結證稱其未於該聲請書上蓋印，且原法院函調系爭土地登記聲請書及其附件，並未發現檢附賴萬成之印鑑證明書，亦無其他文件足以證明其同意之原始法律關係及其內容。系爭房屋係於六十五年辦妥建物保存登記，而一二四號土地係由台北市政府地政處於七十三年間重測，始變更為現今之地號。七十四年間台北市政府地政處測量大隊辦理地籍圖重測時，因相關土地所有權人指界測量與登記面積不符，而列入重測界址糾紛案，調處結果界址以參照舊圖移繪辦理重測，有台北市政府地政處測量大隊地籍圖重測土地界址糾紛案件調處結果通知書在卷可稽，是系爭土地相關之各該當事人，當係直至七十四年重測時始知系爭房屋無權占用被上訴人之一二四號土地。自六十五年至七十四年辦理重測時止，因無人知悉系爭房屋係坐落在一二四號土地上，自無可能如同上訴人所主張高榮堯就系爭房屋辦理保存登記時，已徵得原土地所有權人賴萬成之同意。況賴萬成係於五十七年一月十五日買受系爭土地，而高榮堯之系爭房屋則於同年二月一日即已新建完成，時間上僅相隔十六日，亦不可能於建築房屋之始即取得賴萬成之同意。上訴人就其所辯，未能舉證以實其說，又與賴萬成證詞不符，自難依前開聲請書率予認定其占有系爭土地有正當權源。縱高榮堯當初確係基於使用借貸之法律關係在系爭土地上建築房屋，惟按使用借貸係屬債權契約，僅有對人效力，即除有債務承擔之情事外，並無當然繼受之法律依據。本件系爭土地與房屋分別由原所有權人賴萬成、高榮堯輾轉登記予兩造所有，賴萬成將房屋之土地所有權移轉後，其後取得土地所有權之人，並不須承擔原所有人賴萬成基於使用借貸所發生之義務，上訴人仍屬無權占有系爭土地。又被上訴人無任何同意上訴人繼續使用系爭土地之承諾，自無容忍義務，上訴人主張被上訴人買受系爭土地時已知土地上有系爭房屋，應負容忍義務，否則違背誠信原則云云，即非可採。再兩造乃分別輾轉自賴萬成、高榮堯處取得系爭土地及房屋，故系爭土地及房屋原非同屬賴萬成所有，與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示係土地及房屋同屬一人，而土地及房屋分開同時或先後出賣之情形顯然不同，不能比附援引，上訴人辯稱其可類推適用上開判例意旨主張有權占有云云，亦無可採。末查，上訴人經長達近三年之纏訟後，始舉證人高義雄出面證稱：賴萬成所有十七號房屋，因使用高榮堯十九號房屋之牆壁未給付對價，而系爭十九號房屋復使用到系爭一二四號之土地，賴萬成與高榮堯二人同意相互抵銷，而成立不定期租賃關係云云，顯與常情不合。被上訴人起訴請求第一審同案被告高義谷（高榮堯之親兄弟）將系爭房屋之二樓拆除，高義谷辯稱「被上訴人之前手『無償』借貸與伊使用。」，經第一審判決高義谷敗訴，已告確定。且七十四年重測時始知系爭房屋係無權占用被上訴人之系爭土地，斯時賴萬成之房屋早已緊鄰建築而使用高榮堯之房屋牆壁作為共同壁，豈可能以共同壁與占用土地費用互抵，且縱認高榮堯於六十五年間辦理保存登記時，賴萬成即已發現占用，當時賴萬成房屋建築早已完成使用長達八年，亦無八年間無共同壁費用，而八年後發現土地被占用方需付共同壁費用之理，證人高義雄之證言顯非實在。況賴萬成結證稱：「已將該共同壁造價二分之一即新台幣壹萬元給與高榮堯，並由其母高葉綢春收受，其他並無附帶任何條件，土地並未租給高榮堯」等語，顯見賴萬成與高榮堯就使用系爭土地，並無租賃關係存在。從而上訴人主張其所有系爭房屋占用系爭土地係有償，應屬租賃關係，得以買賣不破租賃主張有權占有，為不足採。被上訴人本於所有權請求上訴人拆屋還地，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查賴萬成固於原審結證否認系爭房屋保存登記聲請書上之印章係其所蓋云云，然上訴人在原法院辯稱台北市文山戶政事務所調取之賴萬成印鑑證明，經肉眼核對，賴萬成印鑑證明上之印文與系爭房屋保存登記聲請書備註欄上賴萬成之印文完全相同，賴萬成恣意否認為不實，請求原法院向台北市古亭地政事務所調借「永安路十九號（系爭房屋）六十五年一月十九日辦理建物保存登記之全部案卷」，並將系爭房屋建物改良登記申請書上所蓋賴萬成之印文及賴萬成之印鑑證明書上所蓋之印文，送請法務部調查局鑑定，以明賴萬成上開結證證言純屬子虛等語（見原審卷七十九頁、七十八頁），則賴萬成究有無於系爭房屋保存登記聲請書上蓋章，此與高榮堯於系爭房屋辦理保存登記時，是否已徵得賴萬成之同意？及上訴人占有系爭土地有無正當權源之認定攸關，自有詳查必要，原法院就此未遑調查，率憑調取之系爭土地登記聲請書及其附件，並未發現檢附賴萬成之印鑑證明書，及其他證明同意之文件等詞，遽為上訴人不利之判斷，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄法官 李 慧 兒右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 十一 月 一 日