最高法院民事判決 九十年度台上字第一八三三號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 誼錩建設開發有限公司法定代理人 蔡學賢右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十一日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十七年度上字第九六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人主張：上訴人於民國八十四年六月十一日以新台幣（下同）六百七十八萬元向被上訴人訂購所興建坐落嘉義縣○路鄉○○段五四之一號、五五之六號、五六之五號等土地上之「世外桃源」編號Ｇ棟十號房屋壹戶及基地（以下簡稱系爭房地），先給付定金十五萬元，同月十五日正式訂立土地及房屋買賣合約書後，上訴人已給付至二十四期款計一百八十六萬元，惟發現被上訴人使用劣質建材施工，經要求未獲改善，外部景觀及房屋內部格局與約定不符，往主臥室樓梯最上步階高度不同僅十三公分，客廳至餐廳樓梯高度僅一百六十公分不足法定高度，各項重大瑕疵無何建築技術可補救。另被上訴人已將出售上訴人之房屋及基地，以買賣為原因移轉所有權登記與訴外人朱威豪，被上訴人卻要求給付其餘價款，並沒收已付價款；上訴人乃於八十六年四月二十一日以存證信函向被上訴人表示解除系爭買賣契約等情，爰依民法第三百五十九條、第二百五十九條第一、二款、第二百四十九條第一項第三款規定，求為判命被上訴人返還所受領之價款一百八十六萬元，及加倍返還所收受之定金十五萬元，合計二百零一萬元，並加給法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：否認上訴人所主張系爭房屋有瑕疵之事實，且縱系爭房屋僅有些微瑕疵，若允許上訴人解除契約，則對被上訴人顯然有失公平。另系爭房屋及土地目前雖移轉予訴外人朱威豪所有，然被上訴人與朱威豪早有約定，就系爭房屋之處分，應聽憑被上訴人指示，故被上訴人並無給付不能情事。而訴外人朱威豪已表明隨時可將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並塗銷抵押權登記，且上訴人僅給付一百九十萬元價金，尚欠四百八十八萬元價金，系爭抵押權在上訴人付清價金之前，縱使尚未塗銷，亦不影響上訴人權益，只要上訴人願意付清餘款，被上訴人必能同時塗銷抵押設定，是本件上訴人主張解除契約，非有理由等語，資以抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，亦非以：上訴人主張其於八十四年六月十一日，以六百七十八萬元向被上訴人訂購所興建之系爭房地，並交付定金十五萬元，同月十五日正式訂立土地及房屋買賣合約書後，已給付分期款二十四期計一百八十六萬元等情，業據其提出土地及房屋買賣契約書各乙件為證，復為被上訴人所自認，堪信為真實。而上訴人依台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定報告書及預售屋海報圖所載，主張系爭房屋有瑕疵云云，然為被上訴人所否認。經查上訴人主張系爭房屋之往主臥室樓梯最上一階踏步僅十三公分，與其他級距之二十公分不同之事實，業經第一審會同台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定人員即建築師張純菁、陳茂栢至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可稽。被上訴人雖辯以：此未違反建築法令，無行走之危性，並非瑕疵云云。但查樓梯之目的在上樓時所必要使用的處所，而依人上下樓使用階梯之慣性，每階梯之高度應均相同較便於使用，系爭階梯踏步有上述之不同，雖未違反建築技術規則第三十三條有關樓梯級高尺寸二十公分以下之限制，惟樓梯之級距有如上之高低不一，對居家使用上仍屬不便，難謂非屬瑕疵。惟上揭瑕疵，應屬可修補或請求減少價金之問題，非屬重大瑕疵至上訴人得解除契約之程度。系爭房屋之客廳往餐廳之樓梯上方橫樑，原為直角，高度經上訴人委託鑑定結果高度僅有一百六十公分，經被上訴人著手修改為橢圓後，第一審現場勘驗測量結果高度為一百八十九公分，有勘驗筆錄在卷可按。與建築技術規則第三十五條之樓梯之垂直淨空距離不得小於一百九十公分之規定不符，並據鑑定證人張純菁證述在卷，自應認屬瑕疵，惟此部分由照片可看出，係在取得使用執照後樓梯舖底並舖設大理石、上方牆壁粗胚、粉光及油漆等工作完成後測量數據，故應可由上方之牆壁粗胚、粉光及油漆等，及下方之樓梯舖設大理石及舖底等作業修繕，以符規定，故非屬重大瑕疵。亦屬瑕疵修補或請求減少價金之問題。至上訴人主張被上訴人為符合建築技術規則，而切除部分樓梯橫樑，已變更結構設計，有違建築許可，可能減弱建築樓梯結構之強度，或減少其使用年限，或於地震較易發生崩塌云云。惟為被上訴人所否認，台灣省建築師公會張純菁、陳茂栢會同勘驗現場時稱：有無影響結構因沒有設計圖可供參考，無法判定等語。為設計系爭房屋之建築師徐文志證稱：修改後保護層厚度不足，可用粉刷層補足保護層，對於結構安全並無影響等語。上訴人復未舉證以實其說，上述主張自無足採。上訴人另指稱系爭房屋陽台設計以及內部配置與原核准圖樣不符致一樓空間成為走道云云，為被上訴人所否認。按上訴人所購買之房屋內部格局，自應以兩造所訂立之契約書內容為準，惟由上訴人所提出之預定房屋買賣契約書，僅以總配置圖為附件，而無法由該總配置圖判別該房屋之陽臺設計及內部配置。上訴人係以被上訴人所製作之Ｇ９傢俱配置參考圖為據，然上訴人所購買之系爭房屋代號為Ｇ，與代號Ｇ９之房屋固屬雙併式之建物，至於雙併式建物之內部配置，或為對稱或為相同，亦有可能完全不同。上訴人所提出之Ｇ９傢俱配置參考圖係針對Ｇ９之建物內部傢俱配置參考，不能謂為Ｇ之內部格局即當然與此Ｇ９相同或對稱。再由上訴人所提出之中庭綠地及公共設施彩色總配置圖，即將Ｇ９、Ｇ兩雙併之建物之樓梯及陽臺載明其不同處。由該圖Ｇ之大門與樓梯成斜對角，陽臺在其旁；與Ｇ９之樓梯及陽臺均不相同。又一樓空間之客廳與走道動線如何規劃，為室內設計問題，難認為瑕疵。況被上訴人就本件建物已取得使用執照並辦理所有權第一次登記，故完工建物與原設計圖相符，應可認定。上訴人主張陽臺設計、內部配置與原核准圖不符，並指為瑕疵云云，並無可採。上訴人主張：被上訴人預售房屋之廣告刊載一七○○餘坪壯闊基地近一○○○坪利用於中庭綠地，有二十二項公共設施，但其中逢友涼亭、西洋雕塑、兒童遊戲場、高爾夫球果嶺，羽、網球場、歡樂社區廣場、羅馬藝術噴泉、水榭石坡、清泉石流、藝術賞心亭、小橋流水、親水公園、健康步道等仍未建設等事實，除據提出台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處房屋現況鑑定報告書為據外，並為被上訴人所自認，堪信為真實。惟由上訴人提出附卷之預定房屋買賣契約書之附件㈤總配置圖，可見被上訴人所規劃之系爭土地係左右二區塊土地，其間並未相連，復因而分為二大區，在左大區（前半部）部分Ａ１至Ａ、Ｂ１至Ｂ８、Ｃ１至Ｃ６、Ｄ１至Ｄ６；右大區（後半部）部分Ｅ１至Ｅ８、Ｆ１、Ｇ１至Ｇ８、Ｈ１至Ｈ４。又與上訴人提出之上述中庭綠地及公共設施廣告對照而觀，被上訴人主張上訴人所買之系爭房屋屬後半部（原判決誤載為前半部下同），該後半部之公共設施均有施作，有關後半部二十三棟房屋及公共設施係以總工程費為五千三百七十二萬四千元發包給信義無限公司承建，業據提出上訴人不爭執之合約書在卷可稽。可見被上訴人係先施工右大區後半部之Ｅ１至Ｅ８、Ｆ１、Ｇ１至Ｇ８部分，並分別為建築改良物第一次所有權登記。未開發完成者係屬左大區前半部（原判決誤載為後半部下同）三十棟房屋及仳連之公共設施，依證人即設計之建築師徐文志證稱該公共設施之施作費用共約二百五十九萬元；前半部房屋三十戶之施作費用約五千七百七十五萬元，故全部營建費用為一億一千一百四十七萬元。未施作之公共設施總費用既為二百五十九萬元，僅占百分之二點三，若由全社區五十三戶平均分擔該筆費用，每戶所分擔之公共設施費用亦僅為四萬八千八百六十八元；又後半部與前半部既非緊密相連，故非後半部所得方便使用，然公共設施之未完成，亦屬瑕疵；惟本件後半部既已完成，已可獨立達成購屋一定之經濟效用，若許上訴人解除契約，對被上訴人顯失公平，應認上訴人僅得減少價金（系爭房屋售價包括公共設施之成本）。上訴人主張解除契約，委無可取。上訴人又主張被上訴人於八十六年三月四日，將系爭房地以「買賣」為原因移轉所有權登記與訴外人朱威豪之事實，業據提出土地及建物登記簿謄本為證，復為被上訴人所不爭，自堪信為真實。然被上訴人辯稱訴外人朱威豪為伊公司股東，因公司未出售房屋分配而將系爭房地登記在朱威豪名下，並約定系爭房屋由被上訴人管理及處分，故並無給付不能情事等語。核與證人朱威豪之證詞相符，並稱在移轉登記前會塗銷抵押權設定登記。又系爭房屋及所屬基地雖均已設定抵押權，惟依兩造之買賣契約，上訴人應按期付清價金，本件上訴人未按期付清價金，現僅給付一百八十六萬元，尚欠四百七十七萬元價金，系爭抵押權只需在上訴人按期付清餘款時或之前，被上訴人塗銷抵押設定即可，尚難認係屬瑕疵。按瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡者，買受人僅依民法第三百五十九條但書規定，請求減少價金，而不得主張解除契約。系爭房屋固有瑕疵，惟權衡瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，本院認解除契約對被上訴人並不公平，應屬瑕疵修補或請求減少價金之問題。上訴人執此主張解除契約，自無可採。從而，上訴人依民法第二百五十九條第一、二款解除契約之回復原狀請求權規定及同法第二百四十九條第一項第三款加倍給付定金規定，請求被上訴人返還二百零一萬元及其法定遲延利息，尚屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭房屋往主臥室樓梯最上一階踏步僅十三公分，與其他級距二十公分不同，對居家使用確屬不便。而被上訴人為符合建築技術規則，竟切除部分樓梯橫樑，顯已變更結構設計，是否已減弱建築結構之強度，影響結構之安全，自有由建築結構專家予以鑑定之必要，原審徒以設計系爭房屋之建築師徐文志所稱可用粉刷層補足保護層，對於結構安全並無影響云云，而為上訴人不利之認定，尚嫌率斷。又原審已認定中庭綠地有二十二項公共設施，其中有逢友涼亭等十二項仍未興建，亦為被上訴人所自認，惟又謂上訴人所買系爭房屋係屬總配置圖後半部，後半部之公共設施均有施作云云，顯有前後理由矛盾之違法。況依系爭房屋之設計建築師徐文志之證言，公共設施只作圖面之規劃，提供給業主作為那方面之規劃使用，至於細節，業主並未要求作細部設計，故未作進一步之施作等語（見原審卷第一五一頁反面），原審徒以後半部二十三棟房屋及公共設施係以總工程費五千三百七十二萬四千元發包與信義無限公司承建，有合約書可稽，即認定系爭房屋所屬後半部地區之公共設施已完成，不影響上訴人購屋之一定經濟效用，亦有可議。又按物之出賣人，須交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。系爭房屋既已於八十四年六月十一日由被上訴人出賣予上訴人，被上訴人竟於八十六年三月四日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人朱威豪，並由朱威豪於八十六年四月二十九日將系爭房屋向台中區中小企業銀行設定最高限額五百四十萬元抵押權登記，有建築改良物登記簿在卷可稽（見原審卷第一一二頁及第一一三頁），亦與出賣人應負之義務有違。系爭房屋確有如上訴人所主張之前述瑕疵情形，則是否已影響系爭房屋之通常效用及損及上訴人之權益，非無研求之餘地。原審遽以上訴人所主張系爭房屋之瑕疵非屬重大，僅屬修補或請求減少價金之問題，不得據以解除契約，而為上訴人敗訴之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 十 月 三十一 日