最高法院民事判決 九十年度台上字第一九四八號
上 訴 人 乙 ○
甲 ○共 同訴訟代理人 賴青鵬律師被 上訴 人 大永興業股份有限公司法定代理人 林明成訴訟代理人 楊國華律師右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國九十年五月二十九日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第三一五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國五十九年一月一日將所有坐落台北縣土城市○○○段大安寮小段一五七之五、一五八號土地（下稱系爭土地）出租予上訴人乙○，約定租期三年，租金應於每年十月底給付。租期屆滿後乙○續繳租金為不定期租賃，至六十六年乙○與其妹廖金簽立協議書，約定自六十七年起，系爭土地由乙○、廖金按十分之
四、十分之六比例分別承租，並經伊同意。惟乙○自八十三年起未依約繳納租金，經伊於八十五年三月四日催告應於十日內給付八十三、八十四年度租金新台幣（下同）八十五萬零六十元，該函於同年月十一日前送達，詎乙○並未給付，伊依土地法第一百零三條第四款規定終止租約。系爭土地上有上訴人搭蓋之車棚、磚造房屋、鐵架房屋、鹿棚等地上物及乙○種植之蔬菜，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命㈠上訴人將系爭土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分車棚面積四七平方公尺、Ｃ部分磚造房屋面積六九平方公尺、Ｃ部分磚造房屋面積三九平方公尺、Ｄ部分鐵架房屋面積八○平方公尺、Ｄ部分鐵架房屋面積一○○平方公尺、Ｅ部分鐵架房屋面積二四四平方公尺、Ｅ部分鐵架房屋面積五六平方公尺、Ｈ部分磚造房屋面積一二八平方公尺、Ｉ部分鹿棚面積二七平方公尺拆除，並將附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｃ、Ｄ、Ｄ、Ｅ、Ｅ、Ｆ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部分面積共一二二四平方公尺土地交還與伊；㈡乙○應將附圖所示Ｇ部分菜園面積三九二平方公尺之蔬菜刈除，將土地交還與伊；㈢上訴人應給付伊二十一萬一千三百五十六元及自八十六年七月一日起至返還土地之日止按月給付三萬九千四百四十元；㈣乙○應給付伊七萬零五百六十元，及自八十六年七月一日起至返還土地之日止按月給付伊一萬三千一百十九元之判決。
上訴人則以：乙○對系爭土地之承租權，係於五十六年四月七日自其父廖枝祿孩受讓而來，屬耕地三七五減租條例之耕地租佃，被上訴人未依該條例第二十六條第二項規定申請調解、調處，其起訴不合法。又自七十八年起，乙○將各年度之租金延至第二年之八月三十一日給付，業經被上訴人同意。詎於八十五年間交付八十三年及八十四年度之租金八十五萬零六十元時，竟遭被上訴人拒絕受領。且乙○又於同年十二月六日將上開租金電匯予訴外人張宜生，請代為交付被上訴人，張宜生於同年月十六日並函詢被上訴人繳款方式，又於八十八年八月間親往被上訴人處洽談給付租金事宜，均為被上訴人所拒，被上訴人應負受領遲延責任，不得以乙○遲延交付租金為由，終止租賃契約等語，資為抗辯。並依耕地租佃關係及土地法第一百零二條規定提起反訴，先位聲明：求為命被上訴人應與乙○就附圖斜線部分土地訂立耕地租佃契約；備位聲明：求為命被上訴人協同乙○就附圖斜線部分土地辦理地上權登記予乙○之判決。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張系爭土地為其所有，原出租與上訴人乙○之父廖枝祿，嗣於五十六年間，廖枝祿將上開承租權讓與乙○，迨五十九年一月一日，被上訴人與乙○就系爭土地另定租約，約定租期三年，租金每年一千五百八十四元，並按政府規定地價調整租金，應於每年十月底付清。嗣租期屆滿轉為不定期租賃，至六十六年乙○與其妹廖金約定自六十七年，系爭土地由乙○、廖金按十分之四、十分之六比例分別承租，租金亦分別給付，經被上訴人同意，系爭土地上如附圖所示Ｂ部分車棚，Ｃ及Ｃ部分磚造房屋，Ｄ、Ｄ、Ｅ、Ｅ部分鐵架房屋，Ｈ部分磚造房屋，Ｉ部分鹿棚等地上物，面積依序為四七、六九、三九、八○、一○○、二四四、五六、一二八、二七平方公尺，均係上訴人共同興建，為其所共有。另乙○占有如附圖Ｇ部分土地，面積三九二平方公尺種植蔬菜，Ａ、Ｆ及Ｆ部分土地，面積依序為一三四、二六六、三四平方公尺則為空地，亦為上訴人占用之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、照片、土地租賃契約書、協議書為證，並經法院會同台北縣板橋地政事務所測量人員現場測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可按。上訴人於系爭租約訂立前即於系爭土地上興建工廠使用，則乙○承租系爭土地，並非以自任耕作為目的，與耕地租佃係以供自己從事耕作為目的有別；且系爭租約既明載租金每年為一千五百八十四元，應於每年十月底一次付清，並隨政府規定地價調整而調整，核其性質係屬土地法第一百零三條規定之基地租用契約，而非耕地租約。上訴人抗辯本件未經調解、調處逕行起訴，為不合法云云，尚非可採。次查乙○積欠被上訴人之租金，八十三年及八十四年共計八十五萬零六十元，經被上訴人於八十五年三月四日以存證信函催告乙○應於十日內給付，該函業於同月十一日送達乙○，未據其於期限內給付，被上訴人於同年月二十五日終止系爭租賃契約，有被上訴人提出之存證信函及回執聯可稽。乙○雖辯以：被上訴人自七十八年起同意當年度之租金於次年八月底以前給付，上開八十三年度之租金四十一萬四千八百五十六元，伊已於八十五年初以發票日八十五年二月二十九日及同年九月三十日合計同金額之支票交付被上訴人，被上訴人竟於同年三月四日及十一月二十九日退還上開支票。嗣伊於同年十二月六日將上開租金電滙予訴外人張宜生，請其代為繳付被上訴人，張宜生並於同年月十六日函詢被上訴人繳款方式，且於八十八年八月間親往被上訴人處洽談給付事宜，為被上訴人所拒。伊已依債務本旨提出給付，被上訴人拒絕受領，依民法第二百三十五條之規定應負受領遲延之責，無權終止租約云云，並提出發票、存證信函為證。惟查系爭租約第三條，載有租金應於每年十月底一次付清。上訴人提出租金收據之發票日期，自六十二年起至七十五年間，乙○均於當年度之十一月或十二月繳納租金，自七十六年年起至八十二年間之租金，其中七十六年係於次年三月繳納，七十七年於次年一月繳納、七十八年於次次年三月繳納，七十九年於次年十二月繳納，八十一年於次年十二月繳納，八十二年於次次年一月繳納，並非均於相同時間給付。被上訴人對於乙○未依約定時間給付租金雖仍收受，惟無礙於租金應於每年十月底以前給付之約定。證人即乙○之姊姊廖金證稱：當年之租金要在當年年底前，後來被上訴人調整租金租金變很高，被上訴人之經理說可以延後一年繳納等語，核與上訴人主張，被上訴人同意延後二年繳納乙節，不相符合。此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人與乙○間就租金之給付時間有變更之協議，其抗辯租金給付時間為次年年底，尚無足取。是八十三年及八十四年之租金，乙○至遲應於各該年度十月底前給付，其於八十五年初交付發票日為八十五年二月二十九日、同年九月三十日之支票二紙，給付八十三年度租金，既非現金提出，即非依債務本旨實行提出給付，既經被上訴人退回不予受領，自不生提出之效力。乙○既於八十五年三月十一日收受催告函，而未於催告期滿前給付八十三年及八十四年租金，則被上訴人於八十五年三月二十二日以存證信函通知乙○終止系爭租賃契約，乙○於同月二十五日收受送達，兩造間租賃關係業於八十五年三月二十五日終止。從而被上訴人依所有權之作用及不當得利之法則，請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，為有理由，乙○反訴請求訂立耕地租佃契約或協同辦理地上權登記均無理由等詞為其判斷之基礎。
惟查上訴人抗辯稱：伊自七十八年起租金即以次次年八月三十一日之支票給付租金，而被上訴人均同意收受，足認自七十八年度起被上訴人即默示同意變更租金給付之方式，則伊並無給付遲延之情事，被上訴人拒絕受領，應付受領遲延之責任（原審卷第二○一頁及二四九頁），核係上訴人重要之防禦方法，不能恝置不論。倘被上訴人對於上訴人前述遲交租金之事實，並無指責，而於接受後又持以兌領，致使上訴人認被上訴人已默示同意變更租金給付之方式，仍循往例交付支票以支付八十三年之租金，被上訴人竟以上訴人所交付之支票為非現實提出，並非依債務本旨提出而拒絕受領，則上訴人是否應付遲延給付責任，尚非無疑。原審未予深究，並敍明上訴人前開抗辯不足採取之理由，遽為不利於上訴人之判斷。自欠允洽。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 十一 月 十九 日
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