最高法院民事判決 九十年度台上字第一九三五號
上 訴 人 張芳衛訴訟代理人 詹益煥律師被 上訴 人 陳長興右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十一日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第三九二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十六年一月二十八日向上訴人承租門牌號碼為台北市○○路○段○號地下樓（下稱系爭地下樓）經營餐廳，租期自同年二月一日至八十八年一月三十一日止，並於簽約時交付保證金新台幣（下同）二百萬元，嗣因伊未能繼續營業，兩造乃同意於八十六年十月三十一日終止租約。惟伊預先交付之八十六年十一月、十二月份租金支票，面額共七十六萬元，已經上訴人兌領，且保證金二百萬元亦因租約終止而失所附麗，上訴人自應將該保證金連同上開已兌領之租金一併返還伊，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，求為命上訴人給付一百五十七萬六千五百六十一元並加付法定遲延利息之判決（被上訴人請求上訴人給付金錢超過上開本息部分，經第一審、原審先後各就其中一部分為被上訴人敗訴判決後，未據其提起第二審上訴或第三審上訴。另請求上訴人返還支票部分，第一審判決兩造各一部敗訴後，兩造均未聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人中途退租，依約即應給付第一個月份租金三十八萬元，而其所交付之該月份租金支票，並未兌現，且交付之八十六年十月份租金支票，亦遭退票，伊自得由保證金扣除。又系爭地下樓因被上訴人無照營業及違反少年福利法，而遭台北市政府工務局斷水斷電，被上訴人嗣又拒不繳納罰鍰以恢復供水供電，直至八十七年六月系爭地下樓始恢復供水供電，伊因而自八十六年十一月至八十七年六月間無法使用該地下樓，受有相當於租金之損害共二百三十七萬五千元，以及伊代繳之罰鍰十二萬元、八十六年十一月至八十七年六月管理費十四萬三千九百十元（上訴人主張應與保證金抵銷之罰鍰及管理費超過上開金額部分，已經第一審准予抵銷），亦均得由保證金扣除等語，資為抗辯。
原審維持第一審命上訴人給付一百五十七萬六千五百六十一元本息部分判決，駁回上訴人該部分之上訴，係以：被上訴人主張其向上訴人承租系爭地下樓經營餐廳，約定租期自八十六年二月一日至八十八年一月三十一日止，並於簽約時交付保證金二百萬元，嗣兩造合意於八十六年十月三十一日終止租約，惟預先交付之八十六年十一月、十二月份之租金支票，面額共七十六萬元，已經上訴人兌領之事實，為上訴人所自認，並有房屋租賃合約書、郵局存證信函可稽，固堪信為真實。然被上訴人於租期未滿中途退租，依上開房屋租賃合約書第三條之約定，即應給付第一個月份租金三十八萬元，而該月份及八十六年十月份之租金，被上訴人均未給付，為其所不爭執，且有收回補退票紀錄之收據可憑，故而上訴人就此被上訴人未付之租金，自得以系爭保證金扣抵。又上訴人代繳之違規編號000000-00 罰鍰一萬五千元，係因被上訴人違反商業登記法而被科處，上訴人亦得以系爭保證金扣抵。惟收據編號000000之罰鍰六萬元，因係上訴人違反建築法第九十條規定所受之行政處分，自無向被上訴人求償之理；其餘罰鍰，因上訴人未舉證證明其有代繳，則不足採。證人林明案於第一審法院履勘現場時證稱上訴人係於八十六年間交付鑰匙予伊，且兩造亦合意於八十六年十月底終止租約，堪認系爭地下樓於八十六年十一月一日已置於上訴人之管領力之下。至上訴人於原審所提林明案出具之證明書，顯係林明案為附和上訴人而製作，不足採信。而被上訴人於八十六年十月三十一日既已返還系爭地下樓予上訴人，自無賠償上訴人或給付使用系爭地下樓代價之義務，亦無再行負擔八十六年十一月至八十七年六月管理費十四萬三千九百十元之理。另由台北市政府建設局、工務局函及所附處分書、公告所載內容以觀，系爭地下樓遭受斷水斷電之處分，係由於違法使用該地下樓經營餐廳，並非由於放任未滿十八歲之少年出入，而系爭地下樓得否作為餐廳使用，身為所有權人之上訴人應明知，且證人林新偉亦證述上訴人出租系爭地下樓予被上訴人經營餐廳，甚至為裝設消防設備而給予第一個月免付租金優惠，上訴人並自承其曾在系爭地下樓經營餐廳，則上訴人未經變更系爭地下樓使用執照，仍出租予被上訴人經營餐廳，致受斷水斷電處分而無法使用，顯係上訴人未提供符合約定使用之租賃物，難認可歸責於被上訴人。況系爭地下樓縱因被上訴人違規經營餐廳，而遭斷水斷電處分，以致上訴人不能使用而受有相當於租金之損害，然上訴人於接獲被上訴人八十六年十月十四日信函後，不自行即向主管機關申請辦理有關恢復供水供電之一切處置，再以押租金扣抵相關費用，而拖延數月始代繳罰鍰申請復水復電，亦難歸責於被上訴人，是上開相當於租金之損害自不得以系爭保證金扣抵。綜上所述，兩造租約既於八十六年十月三十一日終止，則依不當得利之法則，上訴人即應返還溢收之租金七十六萬元，依約並應返還保證金二百萬元，但扣除第一審准許扣除之費用及罰鍰共四十萬八千四百三十九元（被上訴人就此部分未聲明不服）、前揭被上訴人應付而未付之租金七十六萬元及應償還代繳之罰鍰一萬五千元後，上訴人應給付被上訴人之金額為一百五十七萬六千五百六十一元。從而，被上訴人依兩造租約及不當得利法則，請求上訴人給付一百五十七萬六千五百六十一元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查被上訴人向上訴人承租系爭地下樓，原審既認定係為經營餐廳，而該地下樓遭台北市政府工務局執行斷水斷電處分，依該局公告及會勘紀錄表所載之違反建築法規定事實、會勘結果，則係因違規使用為舞場、PUB 且未維護合法使用，經公告勒令停止使用，仍繼續營業使用所致（見原審卷一六○、一六一頁），是系爭地下樓遭斷水斷電，能否謂全不可歸責於被上訴人，非無疑義。倘被上訴人難辭系爭地下樓遭斷水斷電之責任，則由兩造簽訂之房屋租賃合約書第五條，約定被上訴人須將該地下樓清理後恢復原狀，且無任何債務時，上訴人始無息歸還保證金以觀（見一審重訴字卷一一頁），被上訴人似有恢復供水供電之義務，且其於第一審程序一再陳稱：申請恢復供水供電，須先繳清罰鍰，方能獲准（見一審重訴更字卷三二頁背面、六○頁正面、七八頁正面），原審並認定被上訴人應繳之罰鍰，係由上訴人為申請恢復供水供電而代繳，則被上訴人對於上訴人因系爭地下樓遭斷水斷電無法使用，而受有相當於租金之損害，應否負賠償責任，即有再推求之餘地。乃原審以前揭理由，就上訴人以上開相當於租金之損害為抵銷抗辯部分，為上訴人不利之判斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分（就此部分主文漏未諭示其餘上訴駁回，應由原審法院裁定更正）為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十六 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 許 朝 雄法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十 日
Ｋ