最高法院民事判決 九十年度台上字第二二二六號
上 訴 人 丁○○○
丙 ○ ○
乙 ○ ○共 同訴訟代理人 陳福寧律師
林梅玉律師李平義律師被 上訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 張迺良律師
蔡亞寧律師鄭斌濟律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十九年八月三十日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第一七八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國八十一年二月十八日訂立合建房屋契約書，約定由伊提供資金，上訴人提供坐落台北市○○區○○段二小段二二三、二二八地號土地，及由兩造共同向國有財產局購買同小段二一五之六、二二七地號土地，向訴外人華亨工程公司購買同小段二二○之六地號土地，合作興建高級廠辦大樓。伊於簽約之同時交付保證金予上訴人丁○○○、丙○○各新台幣（下同）一百五十二萬元、乙○○一千一百四十二萬元，並墊付上訴人應負擔之購地款九百五十八萬零四百六十二元，上開國有二一五之六、二二七地號土地則信託登記上訴人名義，每人應有部分三分之一。上訴人未依約將提供之土地所設定之抵押權登記塗銷，及收回被他人占用之土地，經伊催告仍不履行；又系爭契約約定，如因政府法令變更，非伊之因素致未能按約興建又協調不成時，雙方同意解除契約。而內政部於八十二年四月十二日，對於在工業用地興建工廠類之建築物，發佈基本設施及設備標準，有關廠房地板面積、陽台面積得否計入建築面積並衛生設備等規定均有變更，已無法按約興建，經多次協調未能達成協議，伊已解除系爭契約，並終止信託關係，上訴人應返還上開保證金、墊款及將二一五之六、二二七地號土地應有部分二分之一辦理所有權移轉登記予伊等情。求為命㈠丁○○○、丙○○各給付伊四百七十一萬三千四百八十八元及其中各一百五十九萬六千七百四十四元自八十二年五月二十三日起，餘款各三百十一萬六千七百四十四元自八十四年一月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡乙○○給付伊一千四百六十一萬三千四百八十六元及其中一百五十九萬六千七百四十三元自八十二年五月二十三日起，餘款一千三百零一萬六千七百四十三元自八十四年一月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人將二一五之六、二二七地號土地應有部分各六分之一辦理所有權移轉登記予伊之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。
上訴人則以：伊提供合建之土地設定有抵押權，有伊之建物，部分遭他人占用，均發生在系爭契約簽訂之前，為被上訴人所明知，伊可隨時塗銷抵押權設定登記，收回被占用之土地，不妨礙建造執照之申請，並無違約。被上訴人拖延申請建造執照，始發生主管機關變更有關建築之規定，係可歸責於被上訴人之事由；且系爭基地並無因政府法令變更而未能按約興建之情形，被上訴人不得解除契約，請求返還保證金。被上訴人代伊墊付購買土地之款項，依約至合建房屋交付之日，伊始須返還；二一五之六、二二七地號土地亦應待建物完成後土地重新分割，始為移轉，被上訴人不得於房屋未完工前，即請求伊返還上開墊款及辦理土地所有權移轉登記等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出土地登記簿謄本、合建房屋契約書及支付保證金證明文件為證。系爭契約第一條第五款約定：上開建築基地如因政府法令更改未能興建或訂立本約後非乙方（即被上訴人）之因素致未能按約興建時，甲（即上訴人）、乙雙方同意作合理之修正，如未能達成協議時，雙方同意解除本契約等語，係關於保留解除權之特約。系爭契約並無約定被上訴人應於何時申請建造執照，兩造購買之二一五之六、二二七、二二○之六地號土地，至八十一年七月八日始全部辦妥所有權移轉登記，有土地登記簿謄本可稽。被上訴人於八十一年七月十日即向工務局申請建造執照，嗣兩造協商變更設計，於八十一年十一月十三日簽認起造人名義為六十一戶及分配位置，有分配圖可憑，被上訴人乃於八十一年十二月一日重新申請建造執照；惟兩造嗣又協商變更設計，總戶數減為五十九戶，於八十二年二月十日再次簽認分配圖，有該圖可考，被上訴人旋於八十二年二月十九日向建設局申請撤銷原工廠設立許可，於八十二年二月二十五日經核准，即於八十二年四月八日重新以新設計案向建設局申請工廠設立許可；尚難認被上訴人有故意拖延申請建造執照之情事。惟內政部於八十二年四月十二日修正工廠建築物基本設施及設備標準，其第五條規定作業廠房地板面積不得小於一百五十平方公尺；第七條規定陽台面積得不計入該層樓地板面積之規定，於工廠類建築物不適用之；第十四條規定工廠類建築物每一層樓之衛生設備應集中設置。因上開新設計案不符該標準，於八十二年四月二十四日遭退件，有建設局函可參。而內政部營建署於八十二年三月一日修改建築技術規則，將原地下層可不計算容積率之規定，改為必須計算容積率；且銀行將原可在未蓋建完工前融資之規定，更改為必須在蓋建完工後始可融資。兩造訂立系爭合建契約，係以營利為目的，其能否興建房屋，應不限於事實上能否建築，並應斟酌其興建是否可達成原契約所能獲致之利潤。容積率之變更，關係所得建築房屋之面積及其價值，融資條件之更改，更使營造成本增加，被上訴人顯已無法按兩造約定之樓層、戶數興建及分配房屋，應認有系爭契約第一條第五款所定非因被上訴人之因素致未能按約興建之情形。兩造經多次協調，均未能達成協議，被上訴人於八十二年七月七日以郵局存證信函為解除契約之意思表示，自屬有據。系爭契約既經被上訴人合法解除，上訴人於八十三年十月五日催告被上訴人申請建造執照，及於八十三年十一月二十二日通知被上訴人解約及沒收保證金，自不生效力。被上訴人於簽約時交付保證金予丁○○○、丙○○各一百五十二萬元、乙○○一千一百四十二萬元，其請求上訴人返還上開保證金及自八十四年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計付利息，洵屬正當。系爭契約第一條第二款約定：二二七、二一五之六、二二○之六地號土地，由甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方各購買一半，手續乙方負責辦理，費用雙方各負擔一半，登記名義各自指定。被上訴人於八十一年二月十八日並簽立承諾書，承諾上開土地由雙方各購買一半，上訴人購買部分之土地款，被上訴人同意無息借給上訴人百分之五十之土地款，借用至交屋為止等語，有系爭契約及承諾書可稽。被上訴人購買上開三筆土地，總價一千九百十六萬零九百二十四元，均由其支付。二二○之六地號土地價金為五百萬元，於八十一年三月十七日已辦妥所有權移轉登記為被上訴人指定之訴外人蔣美蓉名義，二一五之六、二二七地號土地價金共計一千四百十六萬九百二十四元，於八十一年七月八日辦理所有權移轉登記為上訴人共有，應有部分各三分之一，有不動產買賣契約書、土地登記簿謄本可憑，並為上訴人所不爭。上訴人應返還被上訴人墊付之土地價金為九百五十八萬零四百六十二元，其中百分之五十即四百七十九萬零二百三十一元，被上訴人雖承諾由上訴人借用至交屋為止，惟系爭契約既經解除，上開期限無從到來，應視為未定期限。至其餘百分之五十之土地款，被上訴人主張上訴人口頭承諾於土地所有權移轉登記完畢之翌日付息償還，為上訴人所否認，被上訴人未舉證證明，自不足採，應認此部分借款，亦未定有返還期限。被上訴人已於八十二年四月二十二日以郵局存證信函催告上訴人返還上開墊款，有該信函及收件回執可考，上訴人即應自催告後一個月即八十二年五月二十三日起負遲延責任。上訴人未約定各自之出資額，依民法第二百七十一條規定，應平均分擔，即各負擔三分之一。被上訴人請求丁○○○、丙○○各返還三百十九萬三千四百八十八元、乙○○返還三百十九萬三千四百八十六元（尾數四捨五入），其中二分之一即丁○○○、丙○○各一百五十九萬六千七百四十四元、乙○○一百五十九萬六千七百四十三元，自八十二年五月二十三日起，其餘二分之一自八十四年一月十二日起，均加付法定遲延利息，洵屬有據。兩造各出資二分之一共同購買二一五之六、二二七地號國有土地，各有二分之一之權利，被上訴人將其應有部分以上訴人名義登記，被上訴人主張其與上訴人間有信託關係存在，尚無不合。系爭契約雖約定：「本約大樓興建至地下室結構完成時，甲方（即上訴人）需交付本約土地證件資料供乙方（即被上訴人）指定代書辦理合併分割事宜」「乙方應分得之本約土地，於本約大樓結構體完成時，甲方應將土地過戶所需之產權證件及有關文件交予乙方指定之代書辦理乙方分得土地之移轉登記」等語，惟系爭契約既經解除，自無依上開約定履行之必要，被上訴人已終止信託關係，其請求上訴人將上開土地應有部分二分之一辦理移轉登記予伊，並無不合。至兩造共同購買之另筆二二○之六地號土地，被上訴人雖尚未將上訴人買受之應有部分移轉登記予上訴人，惟此與上訴人應負將二一五之六、二二七地號土地應有部分移轉登記予被上訴人之義務，並無對待給付關係，上訴人執此為同時履行抗辯，並非可採。從而，被上訴人請求㈠丁○○○、丙○○各給付伊四百七十一萬三千四百八十八元及其中各一百五十九萬六千七百四十四元自八十二年五月二十三日起，餘款各三百十一萬六千七百四十四元自八十四年一月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡乙○○給付伊一千四百六十一萬三千四百八十六元及其中一百五十九萬六千七百四十三元自八十二年五月二十三日起，餘款一千三百零一萬六千七百四十三元自八十四年一月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人將二一五之六、二二七地號土地應有部分各六分之一辦理所有權移轉登記予伊，洵屬正當，應予准許。爰廢棄第一審所為此部分被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時。被上訴人為上訴人墊付購地款，約定其中百分之五十由上訴人借用至交屋時償還，系爭契約既因非可歸責於被上訴人之事由致無法依約建屋，經被上訴人於八十二年七月七日以郵局存證信函合法解除，其交屋事實之發生已不能，清償期自已屆至；上訴人經被上訴人催告而未為給付，應負遲延責任，被上訴人請求上訴人自八十四年一月十二日起加付法定遲延利息，並無不合。原判決此部分理由雖有未當，惟結果尚無二致，仍應予維持。其餘部分，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 劉 延 村右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十六 日
Ｚ