最高法院民事判決 九十年度台上字第二三七六號
上 訴 人 乙 ○ ○
丙○○○共 同訴訟代理人 葉秀美律師被 上訴 人 丁 ○ ○
甲○○○右當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十五日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第七二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十二年元月二十八日與第一審被告即被上訴人之被繼承人鄭金匙訂約，購買坐落台北市○○區○○段二小段二○七、二○八、二二○號三筆土地上由鄭金匙與中寶建設有限公司（下稱中寶公司）合建之『東園市』大廈編號Ａ棟六樓房屋及基地（下稱系爭房地），總價新台幣（以下同）一千零九十萬元，伊已給付價金三百四十三萬元。依系爭買賣契約書第八條約定，鄭金匙應於八十二年八月底以前開工，自實際開工日起七百個工作天完工。惟該『東園市』興建工程自八十四年七月起即陸續停工，並分別於八十四年九月十六日及八十五年四月十二日經台灣台北地方法院查封建物及部分土地，經伊多次催告，乃由中寶公司於八十五年四月二十二日出具承諾書，承諾將於八十五年五月底、六月初辦理交屋。惟迄今上開建物及土地仍遭查封，鄭金匙顯已陷於給付不能。爰以起訴狀繕本之送達作為解除買賣契約之意思表示，依民法第二百五十九條規定，鄭金匙應返還伊所支付之三百四十三萬元價金，及依雙方契約書第十二條第四項約定賠償同額之違約金等情，求為命鄭金匙給付六百八十六萬元及加計遲延利息之判決。嗣鄭金匙於八十五年十二月二十五日死亡，由被上訴人承受其訴訟（上訴人先位聲明請求鄭金匙移轉系爭房地所有權、交付房地、塗銷土地抵押權登記及給付逾期違約金部分，業經於第一審撤回起訴）。
被上訴人則以：鄭金匙未與上訴人簽訂買賣契約，且未授權他人訂約，上訴人所提之買賣契約書，係中寶公司偽造等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張右開事實，固據提出房屋土地預定買賣契約書為證，惟鄭金匙係民前九年00月000日生，於八十二年元月二十八日系爭買賣契約訂立時，已逾九十歲，衡情不可能自行訂約，且系爭契約上亦無代理人之記載，上訴人亦自承購買系爭不動產時，係與中寶公司簽約，堪認系爭買賣契約非鄭金匙本人與上訴人簽訂。上訴人雖以中寶公司總經理胡錦輝（原名魏錦輝）證稱鄭金匙就系爭買賣契約知情等語，證明係中寶公司代理鄭金匙訂約，惟證人胡錦輝證稱：「這房子是我們（中寶）公司，不是鄭金匙的，只是以他名義來進行。我們是為了節稅才登記他（鄭金匙）名下」，「之前就有與鄭金匙協議好」，「合建多少錢？分多少間房子？再由公司賣，因有稅的問題，有的部分是用地主名義來賣房子。」「（問：如果照第一審判決，這六百八十六萬元應該誰付？）應該是我們（中寶公司）付」等語，系爭房地既應為中寶公司所有，而非鄭金匙所有，則中寶公司於出售系爭房地前，即無必要取得鄭金匙之授權，自難認中寶公司係經鄭金匙授權而以鄭金匙名義與上訴人訂約。上訴人另稱系爭買賣契約上蓋有鄭金匙印章，且鄭金匙於八十六年四月二十八日在第一審所提答辯狀自陳其於合建案中，僅負責土地之提供與營建工程之監督，至於營建、銷售均由中寶公司全權負責，可見鄭金匙知中寶公司代理其出售系爭房地，應構成表見代理云云。惟被上訴人否認買賣契約書上「鄭金匙」之印章為真正，上訴人亦未證明其真正，況我國人民將印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理授權人之責任，未免過苛。故系爭買賣契約書上鄭金匙之印章縱為真正，亦不得遽認鄭金匙應依表見代理之規定，負授權人責任。另鄭金匙與中寶公司所訂合作興建大樓契約書，並無鄭金匙分得建物，委託中寶公司代為出售之記載，且系爭買賣契約書上出賣人鄭金匙之住址「台北市○○○路○段○號十二樓」係中寶公司當時之營業處所，上訴人起訴時以該址為鄭金匙住所，中寶公司收受法院通知書後，即由胡錦輝將鄭金匙以前因他案所簽之委任書提出於法院，胡錦輝亦無法肯認曾將本件起訴情事告知鄭金匙，自難認中寶公司以鄭金匙名義提出之答辯狀內容為鄭金匙之本意。況上訴人於八十六年二月二十六日出具同意書予中寶公司，同意該公司繼續施工，買賣價金亦係交付中寶公司而非鄭金匙，均無從證明鄭金匙知中寶公司以其名義簽訂系爭買賣合約而不為反對之表示，自難認鄭金匙應負表見代理授權人之責任。是上訴人以鄭金匙為系爭買賣契約之出賣人，主張對其解除系爭買賣契約，並請求返還價金及給付違約金合計六百八十六萬元及其利息，為無理由，不應准許。至上訴人聲請訊問證人林美麗、戴文來以證明胡錦輝曾在公開場合多次提及伊所購土地係地主保留戶及鄭金匙、被上訴人已知其地主保留戶係伊所購之事實，核無必要等詞，為其判斷之基礎。
惟按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽，不得摭拾全訴訟資料中之某項證據，摒棄其餘，為認定事實之依據。本件證人胡錦輝在原審證稱「系爭房屋係中寶公司的，因節稅始登記在鄭金匙名下」，「本件買賣契約鄭金匙知情」，「（問：賣房子鄭金匙知情嗎？）當初合建因稅的問題，之前就有與鄭金匙協議好」等語（見原審重上字卷四六頁反面、四九頁正、反面），倘非屬虛妄，則上訴人主張中寶公司係經鄭金匙授權訂立系爭買賣契約，是否全無可採，即非無斟酌餘地。雖胡錦輝又表示系爭房地係由中寶公司分得，第一審判決命被上訴人給付之款項應由該公司支付云云，惟似係指依中寶公司與鄭金匙內部協議應係如此，能否據之以推論中寶公司未獲鄭金匙授權訂約，亦非無疑。乃原審徒以其上開證詞為據，即謂系爭房屋既係中寶公司所有，則該公司出售系爭房地前即無必要取得鄭金匙之授權云云，自嫌偏失。又上訴人於原審表示「鄭金匙及被上訴人早知系爭房地係伊購買，請求訊問鄰人林美麗、戴文來」（原審上字卷三八頁），上訴人丙○○○並稱「被上訴人丁○○在房子停工期間亦曾至伊家」各等語（同上卷四三頁），於認斷鄭金匙是否授權中寶公司出售系爭房地，所關至切。原審對此未加調查，僅漫謂無訊問證人林美麗、戴文來之必要，即逕為不利上訴人之論斷，尤難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十一 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 一 月 九 日