最高法院民事判決 九十年度台上字第三五六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳建昌律師被 上訴 人 冠宏建設股份有限公司法定代理人 陳春貴右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月五日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十七年度重上字第四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年三月三十日，向被上訴人購買坐落嘉義縣○○鄉○○段三五八之一、三五八之二及三五八之三地號土地上興建之君臨天下別墅編號Ａ棟號與Ｂ棟號二戶房屋及其基地（下稱系爭房地），惟上訴人尚有自備款每戶各新台幣（下同）二十萬元未付，上訴人並已表示不辦貸款，依約亦應以現金給付貸款部分之價金，上訴人合計應給付價金一千一百八十二萬元予被上訴人，惟迄未給付，如依兩造協議約定扣除每戶二十五萬元保留款後，被上訴人得請求上訴人給付一千一百三十二萬元等情。因而依買賣法律關係，求為命上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人給付一千一百二十七萬六千五百二十九元本息，駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起上訴，原審駁回其上訴）。
上訴人則以：依系爭買賣契約書約定，如不辦理貸款，於被上訴人交付房地時，始一併以現金或一星期支票結清尾款，因系爭房地有嚴重瑕疵，被上訴人無法依債務本旨交付房地，其先行請求給付價金，已無理由。且該瑕疵嚴重影響居住環境及減損建築物之價值，上訴人曾以存證信函催請被上訴人處理，被上訴人均置之不理，上訴人乃於第一審以八十六年三月十八日答辯狀繕本之送達，為解除買賣契約之意思表示，被上訴人再請求給付買賣價金，亦無理由。又如認瑕疵部分僅得請求減少價金，則Ａ號房地應減少價金一百零一萬一千三百零六元，Ｂ號房地應減少九十二萬三千零七十五元等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以﹕被上訴人主張上訴人於八十二年三月三十日，向被上訴人購買系爭Ａ號與Ｂ號房屋及其基地，約定Ａ號土地價金六百四十一萬元、房屋價金二百零四萬元；Ｂ號土地價金五百八十八萬元、房屋價金二百零二萬元，上訴人於訂約買賣後曾向消基會申訴，兩造於八十五年三月二十二日達成協議，然上訴人就系爭二戶房地之自備款合計四十萬元及貸款金額合計一千一百四十二萬元尚未給付等事實，已據其提出土地、房屋預定買賣契約書、消基會協調會議紀錄為證，復為上訴人所不爭，堪信為真實。上訴人所提出之廣告海報「全區總配置圖」或「全區總平面圖」，既未附入兩造訂立之系爭房地預定買賣契約書內成為該契約書之附件，或約定為該契約之內容，則上訴人抗辯其所購買之房地配置，必以「全區總平圖」為補充，該總平面圖應為系爭買賣契約書之一部分內容云云，已難認為有據。且系爭房屋預定買賣契約書第二十條約定：「本契約書雙方本誠信立約，共同遵守，有關本標的之宣傳媒體（廣告、海報、說明書）僅供參考或業務人員口頭承諾一律以本契約及附件為依據……」，被上訴人亦否認該廣告海報為兩造訂立之契約內容之一部分。足認兩造於訂立系爭房地預定買賣契約書時，已刻意將有關被上訴人為推案售屋，吸引消費者及提供購買參考而製作之宣傳廣告、海報等排除在外，兩造訂約時並無將廣告海報「全區總配置圖」或「全區總平面圖」作為契約內容一部分之意思。該「全區總配置圖」或「全區總平面圖」，僅在標示上訴人所購買房地位置之配置，尚難遽認兩造有以該「全區總配置圖」或「全區總平面圖」之規劃，作為系爭買賣契約之給付內容。上訴人抗辯依上開圖示Ｂ９及Ｂ旁應留有綠地，但被上訴人在其旁各增建一棟房屋，不但減少公用綠地空間，且將各棟間隔縮小，致土地面積減少，而有瑕疵云云，並不足採。又Ａ號房屋完工後○○○區○○設巷道，其間並無空地等情，為第一審勘明在卷。上訴人抗辯依上開圖示Ａ號房屋與通路間尚有綠地云云，已為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證證明兩造確有約定Ａ號房屋與道路間應留有綠地，則其徒以非系爭買賣契約內容或附件之上開「全區總配置圖」或「全區總平面圖」，抗辯系爭房地有上開未留綠地之瑕疵，亦非可採。至上訴人所援引之消費者保護法，係在兩造訂約後之八十三年一月十一日始公布施行，上訴人以消費者保護法之規定為抗辯，亦不足取。系爭Ａ號房屋預定買賣契約書約定之面積為約八一‧六四坪，兩造並同意建築改良物所有權狀記載面積，加上陽台、平台、露台、花台、雨棚之合計，坪數若有短少，按該約平均單價相互補貼價款，該約平均單價係成交總價款除以第一條第㈡款房屋面積之商數。Ａ號房屋完工後門牌編為嘉義縣中埔鄉鹽館村下庄仔五七號，其建物面積合計為八一‧二二坪，比契約書約定之面積減少○‧四二坪，Ａ號房地之價款，合計為八、四五○、○○○元，依上開標準計算，被上訴人就Ａ號房屋坪數不足部分，應補償上訴人四三、四七一元。另Ｂ號房屋預定買賣契約書約定之面積為約八一‧○四坪，完工後面積為八一‧二二坪，並無短少，即無補償之問題。系爭房屋預定買賣契約書第四條約定：〔建材設備概要：「本約房屋建築材料、設備或其他設施詳載本約附件㈢建材設備說明」〕。而該附件㈢建材設備第十三條社區公共設施載有「①人工瀑布②游泳池③親子戲水池④網球場⑤羽球場⑥籃球場⑦中央噴泉⑧社區活動中心（兼多用途⑨桌球檯⑩撞球檯⑪閱覽區⑫交誼廳）⑬兒童游樂區⑭高爾夫果嶺⑮花架⑯花檯⑰涼亭⑱健康步道⑲四季花圃⑳林蔭步道㉑社區兩處出入口設社區警衛室㉒與警政單位做警民聯防專線㉓全區夜間藝術庭園燈」。上開應設置之公共設施，業經被上訴人完成，上訴人抗辯該公共設施所在之土地即坐落嘉義縣○○鄉○○段三五八之九地號土地為旱地目之農牧用地，不能建築各種公共設施等語，固據提出該土地登記簿謄本為證。惟系爭土地預定買賣契約書第三條第㈤款僅約定「本社區共分為兩期（第一期為君臨天下）本社區之公共設施部份○○○鄉○○段三五八之九地號）於本社區管理委員會成立時移交本社區管理委員會統一管理供本社區一、二期住戶使用」，與坐落之土地編定使用種類無關，被上訴人主張該部分公共設施已移交管理委員會使用等情，為上訴人所不否認，而該公共設施坐落之土地用途並非不得辦理變更，上訴人徒以該部分公共設施所坐落之土地編定之用途，主觀推認該公共設施隨時有被拆除之虞，根本不可能依合約書約定，交由住戶使用云云，而抗辯被上訴人違約，洵不足取。上訴人抗辯因環境品質價值減少而請求被上訴人應減少價金云云，殊非有據。上訴人另抗辯Ａ號房屋旁地層下陷，Ｂ號房屋後擋土牆龜裂，安全性堪慮等情，經囑託台灣省建築師公會鑑定結果認：Ａ號房屋旁空地略有下陷及擋土牆上端水泥粉刷有裂紋，但擋土牆尚無損害之情形。該空地略有下陷係擋土牆建造後於基地上興建之建築物施工後之填土部分，但已穩定，故與安全問題無關；而Ｂ號房屋後擋土牆部分表面有斜橫狀粗面〔按施工慣例應係灌混凝土時之接處容易發生之情形〕，經由該處鑽心取樣之試驗結果尚合格之強度，又由擋土牆之設計圖計算其強度亦合於規定。於八十四年完工至今發生颱風及七月十七日嘉義地區6‧2級大地震亦無損害，故安全無慮等情，有該建築師公會鑑定報告書在卷可按，則上訴人抗辯Ａ號房屋旁地層下陷，Ｂ號房屋後擋土牆龜裂，有安全性之顧慮云云，亦屬多餘，要難以此作為拒絕給付買賣價金之正當理由。上訴人向被上訴人購買之系爭房地，僅有前開坪數不足之瑕疵，依其性質，瑕疵尚非重大，該減少坪數之情形，既已於兩造契約內約定補償請求，則依該約定之目的，上訴人即不得再以此為由抗辯被上訴人為不完全給付。上訴人抗辯系爭房地有瑕疵嚴重影響居住環境及減損建築物之價值云云，即非可取，其據以解除買賣契約，要非有據，難認已生解除之效力。系爭房地預定買賣契約書內土地及房屋付款表，均以附註記載：「如不辦貸款者，應於乙方（即被上訴人）交付甲方（即上訴人）房地時，一併以現金或一星期支票結清尾款。」系爭Ａ及Ｂ號房屋已於八十四年一月五日完工，並於八十四年五月十八日取得使用執照，上訴人表示不辦理銀行貸款，被上訴人復於八十五年八月二十三日以存證信函通知上訴人繳付尾款及辦理交屋，上訴人確已收受被上訴人上開存證信函，上訴人又無拒絕受領交屋之正當理由，上訴人抗辯被上訴人無法交付系爭房地云云，委不足信；被上訴人請求上訴人給付尚未付清之房地價款，並無違反約定。況且，兩造於八十五年三月二十二日在消基會達成協議時，約定上訴人應於一星期內對保和付清部分積欠款，而上訴人亦未在一星期內完成銀行貸款之對保，則被上訴人以前開存證信函通知上訴人應一次以現金付清價金，亦無不合。上訴人未付之自備款及貸款價金合計為一千一百八十二萬元，依協議扣除二戶保留款五十萬元，及扣除Ａ號房屋面積不足而應補償之四萬三千四百七十一元後，被上訴人得請求上訴人給付一千一百二十七萬六千五百二十九元。被上訴人依兩造訂立之系爭房地預定買賣契約之法律關係，請求上訴人給付一千一百二十七萬六千五百二十九元及其法定遲延利息，為有理由，應予淮許等詞，為其判斷之基礎。
按買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。查本件上訴人抗辯兩造訂立之買賣契約書，對於房屋位置及全部土地上房屋之配置並無約定，只約定買賣房屋為Ａ棟十二號、Ｂ棟十一號，因此其相關位置配置，必另以「全區總平面圖」補充，該「全區總平面圖」應為買賣契約之一部分內容，否則所謂Ａ棟十二號、Ｂ棟十一號究何所指即屬不明，而成買賣契約標的物未約定亦非可得而定，買賣契約即尚未成立云云（原審卷四六頁）。而依兩造不爭執之土地、房屋預定買賣契約書內容（原審卷四八至九七頁），似亦僅記載買賣標的物為編號Ａ棟十二號、Ｂ棟十一號之房屋及基地，並無房屋位置配置圖，且原判決亦認該「全區總平面圖」係在標示上訴人所購買房地位置之配置（見原判決第十一頁十一、十二行），上訴人前開抗辯似非全然無據。究竟無該「全區總平面圖」，能否確定兩造買賣之標的物﹖被上訴人或其受任人是否以該「全區總平面圖」向上訴人展示說明，雙方確定買賣標的物後，上訴人始決定買受﹖該「全區總平面圖」是否為買賣契約之重要內容﹖被上訴人以定型化契約之條款將該「全區總平面圖」排除於外，是否發生效力﹖被上訴人於該「全區總平面圖」綠地位置上增建房屋，上訴人是否知情且已同意﹖原審並未詳加調查審酌，遽為不利於上訴人之認定，未免速斷。次查被上訴人依契約建造設置並已交付予社區管理委理員會統一管理供住戶使用之「人工瀑布」等二十三項公共設施，其坐落之基地地目為旱，編定使用種類為山坡地保育區農牧用地（原審卷一三三至一三七頁），為原審確定之事實。則上訴人抗辯該公共設施違反農牧用地使用，隨時有被拆除之虞，被上訴人亦有違約云云，是否不可採信，即有進一步調查斟酌之餘地。原審僅以該公共設施坐落之土地用途並非不得變更，而未說明其依據，即為不利於上訴人之判決，亦屬判決不備理由。末查原審作為裁判依據之台灣省建築師公會之鑑定報告，上訴人已陳述該鑑定草率而不可採（原審卷一六一、二二二頁），原審未就該鑑定意見可採與否，踐行調查證據程序後定其取捨，遽採為裁判之依據，亦有未合。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 陳 國 禎右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 三 月 十四 日