最高法院民事判決 九十年度台上字第四七二號
上 訴 人 庚 ○ ○訴訟代理人 張 慶 帆律師複 代理 人 王 聖 舜律師被 上訴 人 辰 ○
己 ○ ○
辛 ○ ○
乙 ○ ○甲○○○
壬 ○ ○
丑 ○ ○
午 ○
未 ○ ○兼 右二 人法定代理人 丁 ○ ○被 上訴 人 丙 ○ ○
吳 文 垣
寅 ○ ○
戊 ○ ○
卯 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
巳 ○ ○右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十七日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第七六四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：兩造均為坐落台北市○○路○段○○○號地下一樓建築物所有權之共有人，委託上訴人庚○○辦理出租系爭房屋予訴外人惠康股份有限公司（下稱惠康公司），租期自民國八十五年八月一日起至九十三年七月三十一日止計八年，惟惠康公司於八十七年三月三十一日依約以書面通知上訴人於同年九月三十日終止租約並賠償相當於三個月租金之賠償金，並已持押租金及租期內租金全數交付上訴人，然上訴人迄未按各共有人應有部分比例給付伊應得之租金等情，求為命上訴人分別給付伊等如原判決附表（下稱附表）一所示押租金利息、租金及提前解約賠償金等金額之判決。
上訴人則以：系爭房屋出租予惠康公司，因約定八十五年八月一日至八十八年七月三十一日每月租金新台幣（下同）四十五萬元，惟伊經營管理系爭建物，應酌給伊每年租金額百分之十報酬，又每年應繳付之罰鍰、安全設施及裝備費、檢查費等約佔全年租金所得額百分之十，該部分之費用應予扣除。且惠康公司除承租系爭建物外，尚使用伊所有地下二樓停車位及機械房面積約三十五坪，伊胞弟胡克斌所有，頂樓約四十坪，設置水塔及女兒牆約五十坪裝置帆布廣告，暨伊所有二樓加蓋部分約二十坪，另一樓伊伯母吳梅花所有建物約三十八坪，租用面積合計為四一六‧一五坪，扣除伊應得之酬金及上開罰鍰裝修費、檢查費等情，前三年每月租金之餘額為三十六萬元，折合每坪每月租金為八百六十五元，而非被上訴人所主張之一千九百零三元；押租金一百六十五萬元之利息亦應按上開租用面積折算。並於第一審最後言詞辯論期日辯稱，系爭地下室一樓係被上訴人出租與伊，伊再租予惠康公司，兩造間無委任關係存在等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之事實，有兩造所不爭執之建物登記簿謄本、租賃契約續約協議書、租賃合約書等附卷可稽，且為上訴人於第一審初為言詞辯論時所不爭執。上訴人雖以前開情詞置辯，惟查上訴人係於與惠康公司租約將於八十五年七月三十一日屆滿前，要求被上訴人等人開立授權書，同意將系爭建物續租予惠康公司，且上訴人於第一審言詞辯論時抗辯稱：伊經營管理系爭建物，尋找承租人訂立租約，規劃整理系爭建物倍極辛勞，應酌給伊每年租金額百分之十報酬……，又系爭建物均屬違規使用，每年應付之罰鍰、安全設備及裝修費、檢查費等約佔全年租金所得百分之十，該部分費用自應予扣除等語，顯係自認兩造間有委任關係存在。如認係租賃關係，自不發生得請求按租金百分之十之報酬及扣除罰鍰及安全費用可言。雖上訴人嗣於第一審最後言詞辯論期日時否認兩造間有委任關係存在，惟未能舉證證明其前所為之自認與事實不符，且係出於錯誤，已無可取。次查上訴人於第一審審理時所提出之同意書、及委任狀，其中同意書僅得系爭建物共有人中十九人署名同意，而委任狀則獲得全體共有人四十人之署名同意，顯示多數共有人並未同意將系爭建物出租予上訴人，但同意全權委任上訴人處理出租事宜，另依前出租人胡克斌與惠康公司所簽訂之租賃合約書第二十四條規定觀之，原出租人胡克斌僅為甲方（即出租人）之全權代表，上訴人與惠康公司於八十五年六月二十九日所簽訂之「租賃契約續約協議書」除租期與租金外全部援用原租約之約定，亦有該契約書可按，均足徵兩造間確有委任關係存在，上訴人僅為出租人之全權代表，代表出租人處理簽訂租約、收取租金及通知連絡等事宜。故上訴人僅為被上訴人之受任人而非系爭建物之承租人。上訴人抗辯，被上訴人已將系爭建物出租與伊云云，並不可採。按受任人因處理委任事務，所收取之金錢及孳息應交付於委任人，民法第五百四十一條第一項定有明文。從而被上訴人請求上訴人交付所收取惠康公司給付之押租金利息、租金及解約賠償金，即屬有據。次按委任之報酬縱未約定，如依習慣，或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬；受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付，民法第五百四十七條及同法第五百四十八條第一項分別定有明文。上訴人受委任處理共有租賃物，與被上訴人間並無就報酬之給付為相關之約定，且本件委任關係，既未終止，上訴人亦未能舉證已就受任事務為任何明確報告，則其尚不得請求被上訴人為報酬之給付。上訴人抗辯依商業常規及社會慣例，得於租金額中扣除云云，既與上揭法條規定不符合，即非可採。又查受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保，民法第五百四十六條第一項、第二項定有明文。上訴人雖以系爭建物每年應繳付之罰鍰、安全設施及裝備費檢查費等約佔全年租金所得額百分之十，應予扣除等語，相抗辯，惟未就此有利於己之事實，舉證證明，此部分之抗辯亦不足採。末查系爭建物即信義廣場大廈之頂樓、女兒牆均係公共設施，並非私人所有。至於上訴人其二樓加蓋部分約二十坪，及一樓吳梅花所有建物約三十八坪及地下二樓機械房面積約三十五坪，均未見約定於上揭租賃契約使用之標的物之範圍，是上訴人主張此部分面積應加計為租賃範圍，作為租金計算之依據，均非可採。惟地下二樓之停車位，有上訴人提出之照片及所有權人盧素琴之建物登記簿謄本可稽，被上訴人主張扣除（加計）三坪（即十平方公尺）面積，亦屬相當，是系爭租賃契約之租賃物面積共計七八○‧七六平方公尺折合二三六一點一七坪，每坪每月租金為一千九百零五元，被上訴人請求上訴人給付如附表一所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之法定利息，即無不合，應予准許，為心證所由得，復說明上訴人其他抗辯之取捨意見，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實之職權行使及依職權解釋契約，指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十二 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 四 月 十二 日