最高法院民事判決 九十年度台上字第四八二號
上 訴 人 丙 ○ ○
乙 ○ ○丁○○○
戊 ○ ○甲○○○共 同訴訟代理人 董 惠 彬律師被 上訴 人 大永興業股份有限公司法定代理人 林 明 成右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈡字第四五四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人丙○○、乙○○之上訴及調整土地租金暨該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○○段三○一、三○一之一八、三○一之一九號土地三筆為伊所有，如原判決附圖所示（下同）Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之土地（下稱系爭基地），不定期出租於上訴人之被繼承人即祖父趙仕標為基地使用，約定年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，惟當時因土地價值甚低，故約定租金之計收標準亦低，時至今日土地價值遽增至數百倍，依原定標準計算租金，顯已偏低等情，依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條、第九十七條規定，求為自民國（下除載昭和者外，均同）八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十計算租金之判決（第一審判決上訴人丙○○、乙○○自八十四年七月五日起Ｂ部分土地調整為按每年申報地價年息百分之八，Ｄ部分土地調整為按每年申報地價年息百分之十計算租金，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服；被上訴人於原審追加上訴人丁○○○、戊○○、甲○○○之被繼承人趙金福為當事人，並追加Ｃ部分土地租金自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十計算）。
上訴人則以：系爭土地租賃契約係按申報地價之定率計收租金，顯已預見土地價值日後有昇降時租金亦隨同昇降，排除因情事變更所導致出租人之損失，被上訴人亦得請求主管機關調整公告地價為計收租金之標準，自無因地價變動致租金計算失於公平情事，無民法第四百四十二條規定之適用，不得請求調整租金等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人丙○○、乙○○敗訴部分之判決，駁回丙○○、乙○○之上訴；就被上訴人追加部分，為被上訴人一部勝訴之判決，准丁○○○、戊○○、甲○○○與丙○○、乙○○共同承租Ｂ、Ｄ部分基地自八十四年七月五日起分別調整為按每年申報地價年息百分之八、百分之十計算，Ｃ部分基地按每年申報地價年息百分之八計算，並駁回被上訴人其餘追加之訴（此部分被上訴人未聲明不服）。無非以：系爭基地為被上訴人所有，於日據時期由被上訴人前身大永興業株式會社將系爭基地之地上建物出售於訴外人林阿興，林阿興再於日據昭和七年一月九日售予趙仕標，約定基地年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，趙仕標死亡後遞嬗由上訴人繼承租賃權繼續使用系爭基地，為兩造不爭之事實。按未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，為民法第四百四十二條所明定。查基地租金數額之調整，除以基地申報為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。倘以申報地價之一定比率定其租金額，而基地因工商繁榮價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額比率復有爭執不定期租賃之出租人，非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整租金額之比例，以維公平。本件租約存在數十年，當時按申報地價定率為租金計算標準，雖有其考量因素，惟事隔數十年，原來考量因素難免變更，被上訴人以衡量之基礎變更，不擬再按較低之標準計收租金，自無不當。且上開規定，於租金約定按申報地價定率機動調整之情形，並未限制不得適用。則上訴人辯稱：系爭基地係按申報地價之定率計收租金，已預見土地價值昇降，以其昇降值為調整租金之計算標準，已排除情事變更所可導至之損失，即無民法第四百四十二條規定之適用云云，自無可取。租用基地建築房屋，其租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條規定甚明；系爭基地租約並未定期限，約定年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，為兩造所是認，當時土地價值甚低，約定租金計收標準亦低，系爭基地所在板橋市，○○○鄉○○段，目前發展成台北縣首善之區，為縣政府所在地，為周知之事實；該地區住宅每坪單價，七十六年為六點三一萬元，八十二年為二○點六三萬元（原判決誤繕為二○點六三一元），系爭基地申報地價七十六年每平方公尺一九五○元，八十三年調高為每平方公尺一○六四○元，足見近七、八年間，該地區不動產增值急速，申報地價與實際地價有甚大差距，顯見數十年前上訴人之先祖趙仕標訂定系爭基地租約，約定年租金按申報地價萬分之三四五計算，以今日板橋市發展情況，衡量上訴人受益狀況，被上訴人請求自通知上訴人之翌日即八十四年七月五日起調整租金，洵屬有據。因審酌系爭基地之位置、地上建物及上訴人部分使用並部分出租情形、附近租金比較，認Ｂ、Ｃ部分基地自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之八計算，Ｄ部分基地調整為按每年申報地價年息百分之十計算等詞，為其判斷之基礎。
查未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第四百四十二條規定訴請法院調整之必要；但建築基地之租金，依三十五年四月二十九日修正公布施行迄今之土地法第一百零五條準用第九十七條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。惟四十七年七月四日修正公布施行之實施都市平均地權條例第四十二條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限；五十三年二月六日修正公布施行之同條例第四十八條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之三為限；五十七年二月十二日修正公布施行之同條例第五十七條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨六十六年二月二日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，始恢復適用上開土地法之規定。是未定期限之建築基地租賃，契約當事人就租金之給付約定按基地價額之固定比率計算，倘係受限於上開實施都市平均地權條例之規定者，於該條例修正為平均地權條例刪除有關建築基地租金最高限額之規定，恢復適用土地法之規定後，基於公平原則，出租人非不得聲請法院依土地法有關租金最高限額之規定予以調整，業經本院前發回意旨予以指明。本件上訴人之被繼承人趙仕標於日據昭和七年一月九日購得系爭基地上之建物，約定系爭基地年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，趙仕標死亡後由上訴人繼承系爭基地租賃權，為原審確定之事實。而趙仕標係於四十五年十二月四日死亡（見一審卷第一三三頁、原審更㈡字卷第四七頁），彼時關於基地租金，仍適用土地法第一百零五條準用第九十七條規定，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。則被上訴人與趙仕標約定按每年申報地價萬分之三百四十五計算系爭基地租金時，有關實施都市平均地權條例規定建築基地租金以不超過土地申報價額年息百分之二、百分之三、百分之五之限制均尚未實施。被上訴人既謂其租金定率數十年未變（見原判決事實欄乙、二、㈡），似自四十七年四月七日起，至六十六年二月二日實施都市平均地權條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，恢復適用上開土地法之規定止，系爭基地年租金，仍以每年申報地價萬分之三百四十五計算。果爾，被上訴人與趙仕標間之系爭基地租金約定，既未曾受限於實施都市平均地權條例規定，且於實施都市平均地權條例實施期間（對上訴人或其被繼承人有利），被上訴人仍以約定之申報地價比率收租，則上訴人辯稱：系爭基地係按申報地價之定率計收租金，已預見土地價值昇降，以其昇降值為調整租金之計算標準，已排除情事變更所可導至之損失，即無民法第四百四十二條規定之適用云云，是否全無可採﹖即不無研求之餘地。原審未予盡察，徒以上開理由即為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 四 月 十二 日