最高法院民事判決 九十年度台上字第七五九號
上 訴 人 壬 ○ ○
丁○○○
己 ○ ○
丙 ○ ○
乙 ○ ○癸○○○
甲 ○ ○
辛 ○ ○
庚 ○ ○
戊 ○ ○被 上訴 人 子 ○ ○訴訟代理人 楊 盤 江律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十八年度重上字第二五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十二年九月八日向訴外人江源及上訴人丁○○○、己○○、丙○○、乙○○、癸○○○、甲○○、辛○○、庚○○、戊○○（下稱丁○○○等九人）之被繼承人王有川訂約（下稱前契約），購買彼等共有坐落台中市○○區○○段（下同）一一四七、一一四八、一一五一、一一四四號四筆土地，已付清價金，惟尚有如原判決附表（下稱附表）一所示土地未移轉所有權及交付予伊；伊另於七十二年十一月五日再向王有川及上訴人壬○○訂約（下稱後契約）購買彼等共有之一
一四九、一一五○號二筆土地，價金已付清，亦有如附表二所示土地未移轉所有權及交付予伊。王有川已於七十九年九月十九日死亡，丁○○○等九人均為其繼承人，迄未辦理繼承登記，伊自得請求辦理繼承登記後與壬○○將土地交付並移轉所有權登記。另同段一一五○號土地嗣經分割為一一五○－一號及一一五○－二號土地，再由一一五○－一號土地分割出一一五○－五九號土地，而此一一五○－五九號土地已為台中市政府徵收，壬○○已領取新台幣（下同）一百二十九萬零二百四十元補償金，丁○○○等九人領取三百零一萬零五百六十元補償金，伊自得請求上訴人分別交付等情，爰基於買賣及繼承暨民法第二百二十五條之規定，求為命丁○○○等九人就如附表一所示土地之所有權應有部分五分之四及附表二所示土地之所有權應有部分十分之七辦理繼承登記後移轉登記與伊，壬○○將附表二所示土地之所有權應有部分十分之三移轉登記與伊；丁○○○等九人將附表一所示土地交付與伊，丁○○○等九人、壬○○將附表二所示土地交付與伊；暨命壬○○給付伊一百二十九萬零二百四十元、丁○○○等九人給付伊三百零一萬零五百六十元並均加計法定利息之判決（關於被上訴人請求丁○○○等九人就如附表一所示土地所有權應有部分五分之四辦理繼承登記後移轉登記並交付之訴，第一審為被上訴人勝訴之判決，丁○○○等九人對該部分提起第二審上訴後，於八十八年一月十九日具狀撤回上訴）。
上訴人丁○○○等九人則以：系爭土地屬路地，並不在雙方買賣契約範圍內，否則如包括路地，又何須於後契約第十三條、第三條約明道路、路權，一併讓與買方作為道路通行使用，又何須約明殘款於土地分割完畢時付清？另兩造前契約買受土地，如無後契約之簽訂，將形同袋地，顯見被上訴人企盼購買後契約土地之殷切，則後契約土地單價要無低於前契約之理，均足認路地非為買賣標的云云。上訴人壬○○則以：迄今十多年來未將系爭路地過戶，非在節省土地增值稅，土地買賣契約第十三條記載本宗土地連接萬和路間之六米道路，並非指同段一二○八及一二五六號二筆土地，顯見系爭路地並未在買賣契約之內云云。丁○○○等九人、壬○○另以：自第一一五○號土地分割出之第一一五○－一號土地，前經被上訴人另案起訴交付補償金，業經三審判決確定該筆土地不在後買賣契約範圍內，該件判決之認定，對本件有既判力，不得為相反之主張等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人與王有川、江源於七十二年九月八日簽訂之『前契約』，就買賣不動產，業載明為：「台中市○○區○○段第壹壹肆肆號，面積零零叁捌伍公頃全部；同段壹壹肆柒號，面積零零壹陸壹公頃；同段壹壹肆捌號，面積零壹叁壹壹公頃全部；同段壹壹伍壹號，面積零柒零陸伍公頃全部」；被上訴人與王有川、壬○○於七十二年十一月五日簽訂之『後契約』，亦就不動產之標示載明「台中市○○區○○段壹壹肆玖號、田、零點零壹陸伍公頃全部，同所壹壹伍零號、田、零點叁陸伍叁公頃全部」，二紙契約書均詳細記載地號及面積，並用國字大寫書寫，以昭慎重，各筆土地均註明所有權全部，其面積與當時土地登記謄本及土地所有權狀所載面積相符。另查前、後契約之買賣標的均為土地，被上訴人意在買受土地後建屋銷售，此為上訴人所不爭，且土地契約訂立時未分割，土地買賣後，始分割為多筆建地及路地，有地籍圖二紙可稽。是被上訴人買受土地時，對來日房屋之通路自必於買賣時一併考慮在內，不可能置路地於不顧，除非有特殊之情形及買賣雙方特別約定，由賣方保留路地，否則房屋基地勢成袋地，上訴人壬○○在前另件訴訟中稱：道路用地地主不要，被上訴人亦不要云云；原審參加人劉明台稱：被上訴人買時有說道路用地不移轉登記為被上訴人名義登記，願意捐給政府……被上訴人何時所說已不記得云云；上訴人丙○○則稱：路地部分，被上訴人為取得其增值稅款及節省增值稅之支出，乃自願拋棄其所有權移轉登記請求權云云；上訴人壬○○另稱：十一月五日契約……伊在建地既已全部出售，保留道路用地沒有任何意義之狀況……乾脆記載買賣範圍為全部，是一種促銷手段，豈知被上訴人最後仍不為所動，而伊一時疏忽，後來不予追究罷了云云；另上訴人與劉明台在買賣系爭土地有合夥關係，為彼等所是認；上訴人及劉明台均未特別表明買賣土地時刻意保留路地部分，且言及買方願將路地捐給政府之事（即買方買受土地後加以處分），自以買方對所購土地之使用予以考量，參照買賣標的均為土地全部○○○區○路○○○路地，應認被上訴人買受系爭土地全部，再規劃為建地及路地，較符實情。前契約第十四條固約定：「甲方（被上訴人）承買土地內路地部分，甲方不予辦理土地過戶時，土地增值稅乙方（指王有川、江源）同意由甲方扣除，其稅款歸甲方所有，乙方絕無異議」，上訴人據此辯稱：被上訴人已放棄移轉登記請求權云云，惟前契約第二條載：「本件買賣價金經雙方議定每坪新台幣九千五百元正計算。」，第三條第三款復載：「第二期款付後，第三十天甲方應扣除乙方應負擔增值稅後，及（向）甲方承買房屋款……（預扣）之餘額，甲方應付清」字樣，約定之買賣價金係依每坪若干元計○○○區○路○○○路地，俱由被上訴人預扣賣方應負擔之土地增值稅（依契約第九條約定由乙方即賣方負擔），餘額再交付賣方。故該買賣被上訴人並非未付價金，而係就價金中賣方應負擔之土地增值稅由買方即被上訴人予以預扣（按買賣時計算），至以後過戶手續時，即由買方自行負責繳交該稅款，是以此文義尚難解為被上訴人於扣除土地增值稅後，即係放棄土地移轉登記請求權。另證人蔡澄宏證稱：依一般經驗，路地有很多地主不急著過戶，本件我是照買方之意思去辦云云。依此，可知依買賣雙方之真意，前契約第十四條之約定，並非意謂被上訴人一旦依契約第三條之約定予以扣除土地增值稅後，即為放棄土地移轉登記請求權，而係在於買賣當時，為求價金清楚明確，由買方價金一次付清，因買方暫不願將路地部分辦理過戶，遂約定被上訴人就價金中賣方應負擔之土地增值稅予以預扣（按買賣時計算），於以後過戶（移轉所有權登記）時，即由被上訴人自行負責繳交該稅款。被上訴人主張：伊係暫未請求移轉登記而先扣土地增值稅，將來該筆稅款由被上訴人自行負責繳交云云，自屬可採。再訂定前、後契約當時，土地祇有六筆，並未分割，由前契約第十四條用語為：『甲方（被上訴人）承買土地內路地部分』，而第十六條則約定：「本宗土地連接萬和路之通行道路，倘甲方（被上訴人）不能於立約日起壹個月內取得道路通行權時，乙方同意退還所收定金，無條件解除本契約」；後契約第十三條約定：「本宗土地接連萬和路間之六米道路，路樹（依蔡澄宏證詞係路權之意）願一併讓與甲方，作為道路通行使用，乙方決無異議」，此二條款之用語則皆為『本宗土地連接萬和路間之六米道路』，與上述前買賣契約書第十四條之用語並不相同，其所指之道路是否指該六筆土地中之路地即非無疑。依卷附地籍圖所示，該六筆買賣土地與萬和路間仍有相當距離，可作通路部分顯為同段一二○九、一二○八及一二五七號三筆土地，證人蔡澄宏（替兩造撰寫契約之代書）之證言及劉明台之陳述，足證後契約書第十三條所載『本宗土地接連萬和路間之六米道路』當係指依符合地籍圖上之前、後契約所約定之六筆土地全部，與萬和路間之通行道路，而非指被上訴人所承買六筆土地內之路地。至後契約第三條雖約定殘款於土地分割完畢付清，然此契約價款高達八百三十萬元，尾款僅十萬元，依上述七十二年十月七日之地籍圖，此六筆買賣土地尚未分割，前、後契約均有道路用地，是被上訴人所稱因路地不能建築及出售消費者，先予分割出來並且暫緩過戶，故象徵性保留十萬元尾款亦合事理。況上訴人已將後契約之路地部分一一四九及一一五○－一號土地所有權狀交付被上訴人，此為上訴人所不否認，故上訴人所辯路地不在買賣範圍內一節，自非可信。再前契約之價格固為每坪九千五百元，然該契約第十六條復約定倘被上訴人如不能於立約日起壹個月內取得道路通行權時，即無條件解除該契約，可知該買賣契約之存在係以被上訴人能夠取得道路通行權為前提，如被上訴人取得通行權，則該買賣契約之四筆土地即非屬袋地，亦即該契約所約定每坪九千五百元之價格，並非袋地之價格。後契約標的，係分割前一一四九、一一五○號土地全部，如欲計算該二筆土地每坪之價格，自應就分割後全部土地之面積及約定由買方應負擔之增值稅額均予以計入始屬實際購買土地價格，而分割後之一一四九、一一五○－一、一一五○－五七、一一五○－五九號土地，既因未辦理過戶，無從確定增值稅額，本件土地每坪之價格應無從加以計算而確定。又上訴人在原審據已過戶之一一五○及一一五○－二號土地之增值稅予以平均後，算出每坪單價為九千四百三十八元，即使如此，後契約之土地價格略低於前買賣契約，因前後買賣契約土地相鄰，買賣時間相近，部分地主又有相同，買賣雙方均對土地之通路予以考量並記載在買賣契約中，縱使二次買賣土地價格有些微出入，亦非有違事理及交易常情。則上訴人辯稱：「依前買賣契約第十六條約定，如被上訴人未能與上訴人簽訂後契約，則其於前契約所買受之土地即無連外道路，形同袋地，按理後契約之單價應較高於前契約之單價，前契約約定每坪為九千五百元，但後契約總價為八百三十萬元，如包括路地在內，每坪單價約僅七千一百八十六元，顯與常情有悖」、「前案（台灣高等法院台中分院八十四年度重上字第八七號）確定判決理由中，就後契約之單價，其加計增值稅部分，雖僅計算一一五○及一一五○之二號土地，惟其計算土地面積之坪數亦限於該二筆土地，其換算結果後契約土地之每坪單價為九千四百三十八元，顯然少於前契約之九千五百元，並無計算上之錯誤」云云，亦難成立。系爭第一一五○－五九號土地業經台中市政府八十五年五月十三日八五府地用字第六○七七二號公告徵收在案，其地價補償費計四百三十萬零八百元，由王有川之繼承人丁○○○等九人於八十五年七月四日按其應有部分領取三百零一萬零五百六十元，壬○○於八十五年六月十七日按其應有部分領取一百二十九萬零二百四十元，有台中市政府八十七年四月八日八七府地用字第四四四一二號函、同年七月二十三日八七府地用字第九八二五六號函附足憑。又一一五○－五九號土地固係由一一五○－一號土地分割而來，但其分割時間係八十三年三月一日，在被上訴人於八十三年九月六日就該一一五○－一號土地訴請丁○○○等九人、壬○○給付該土地徵收補償費時，二者已非同一筆土地，被上訴人請求一一五○－五九號土地徵收補償費，自非前開事件（台灣台中地方法院八十三年度重訴字第二九七號、台灣高等法院台中分院八十四年度重上字第八七號）確定判決之既判力所及，並無違反一事不再理原則或不得為與相反主張之問題。被上訴人本於買賣關係及民法第二百二十五條第二項代償請求權之法理，得請求上訴人丁○○○等九人辦理繼承登記後與上訴人壬○○，將附表二所示土地各自按其應有部分辦理所有權移轉登記於被上訴人，將附表二所示土地交付被上訴人，及請求丁○○○等九人連帶給付彼等所領取之同段一一五○－五九號土地之徵收補償費三百零一萬零五百六十元及其利息，請求壬○○給付一百二十九萬零二百四十元及其利息云云，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決（丁○○○等九人撤回上訴部分除外），駁回上訴人丁○○○等九人及壬○○之上訴，經核並無違誤。至原判決贅述其他理由部分，於判決之結果不生影響。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘為不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 五 月 十七 日