最高法院民事判決 九十年度台上字第七五二號
上 訴 人 肯友有限公司法定代理人 陳貴寶訴訟代理人 謝財興律師被 上訴 人 東雲股份有限公司法定代理人 張清德訴訟代理人 謝家健律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月七日台灣高等法院第二審判決（八十八年度重上字第三○一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人於上訴人上訴本院後之民國八十九年九月二十日法定代理人更易為張清德，有公司變更登記表附卷可稽。茲據其聲明承受訴訟，並無不合，合先敘明。
次查上訴人主張：伊於七十八年九月二十七日以總價新台幣（下同）五千八百十八萬元向被上訴人購買其所建坐落台北縣汐止鎮之「東方科學園區廠房大樓」編號Ｂ棟十八樓Ｂ２廠房一戶暨基地之應有部分（下稱系爭廠房），被上訴人於售屋時，銷售廣告標榜該大樓係工業廠房與商業辦公混合使用，隱瞞該廠房限工業用，故意不告知，且向伊表示可供商業辦公使用，使伊誤信可作為營業處所，而與之簽約，致依約按期繳付價金計二千三百二十八萬元，事後伊發現該廠房限工業用，乃於八十七年九月三日通知被上訴人解除契約。又伊係受被上訴人之詐欺而與之訂約，且該廠房不具有約定之品質，屬給付不能，並以書狀繕本送達為撤銷及解除意思表示之通知，被上訴人自應返還已付之價金。縱認被上訴人得解除契約，惟其沒收伊已繳之上開價金充為違約金，亦屬過高，應予核減，超過該核減後違約金之部分，伊亦得請求返還等情，求為命被上訴人給付二千三百二十八萬元，並加付法定遲延利息之判決（上訴人另請求被上訴人給付代辦費及押租金計二百二十四萬四千零三十八元本息部分，經第一審判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：伊並無詐欺或隱瞞系爭廠房用途，亦無約定品質之瑕疵。上訴人未依約繳付第三十七、三十八期價金，且拒辦交屋手續，經催告仍不履行，伊已依約解除契約，並沒收上訴人已付之價金充為違約金，該違約金尚不足賠償伊所受之損害，並無過高。上訴人之請求，即屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張之事實，固提出系爭廠房買賣預約書、統一發票、建物登記簿謄本、使用執照、建築改良物所有權狀為證。惟查買受人有依買賣契約給付價金之義務。依約上訴人分期給付價金，其中第三十七、三十八期之價金，並委託被上訴人向金融機構辦理中、長期貸款給付之，且應配合辦理各項手續以憑交屋，如違反時，被上訴人得解除契約。上訴人雖已付第一至三十六期價金共二千三百二十八萬元，但未就第三十七、三十八期之價金向金融機構辦理貸款給付，迄未辦理交屋手續等情，為上訴人所不爭執。被上訴人於八十五年五月十日、十六日以存證信函催告上訴人辦理對保及交屋手續，上訴人收受該函後，先後以存證信函請求被上訴人提供系爭廠房坐落之第十八層樓、頂樓及地下室各層之竣工圖，以核對私有部分及公共使用部分之產權狀況及消防管線之安全性，並查明車位位置及是否合法之安全性。被上訴人於八十五年十月十五日以存證信函附竣工圖影本，並催告上訴人於函到七日內至被上訴人處核對正本及辦理交屋手續；復於八十七年三月十九日、同年七月二日以存證信函催告上訴人於函到十日內辦理對保、所有權移轉及交屋手續，並均表明如逾期未履行，將逕行解除契約，不另通知。上訴人收受上開存證信函後，仍未履行，被上訴人於同年八月一日以存證信函通知上訴人解除契約，有存證信函及回執在卷足稽，且為兩造所不爭執，堪予採信。而系爭廠房大樓於八十三年間即已完工，經主管機關核發使用執照，有使用執照可稽，上訴人亦不爭執。足見系爭廠房大樓之消防、管線設置均符合法令規定。系爭廠房之私有部分、公共設施部分之產權狀況，依契約第一條約定，買賣面積約二一八‧七四坪，範圍包括陽台、平台及公共設施之分攤面積。而上開建物登記簿謄本記載，該廠房主建物及共有部分面積合計七三六‧七○平方公尺即二二二‧八五坪，超過上開約定面積二一八‧七四坪，自無再以竣工圖核對之必要。且被上訴人已依上訴人之要求函送竣工圖影本交付上訴人，並囑得至被上訴人處核對正本，上訴人仍以上開理由，拒付價金及拒絕交屋，即屬無據。系爭買賣契約既經被上訴人解除，上訴人復於八十七年九月三日通知被上訴人解除契約，及於第一審具狀以被上訴人隱匿系爭廠房限工業用，其受詐欺而買受為由，主張撤銷買賣契約，自屬無據。且依契約第一條載明買賣標的物係「工業辦公廠房」，於其他條文中亦係以「本廠戶」稱之，尚難認有使上訴人誤信之虞。至證人即上訴人簽約之經辦人傅家驊所為買屋時，被上訴人未告知僅限工業用之證言，不免偏頗，且契約已明示買賣標的物為廠房，自難採信。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人故意隱匿該廠房限工業用欺騙上訴人。是上訴人以詐欺為由撤銷買賣契約，殊不足採。又依契約第十八條第二項約定，被上訴人因上訴人違約而解除契約，得沒收上訴人已付之價金。核其性質，屬損害賠償總額預定之違約金。被上訴人因上訴人違約而解除契約，致未能獲得出售系爭廠房之預期利益，自受有損害。查被上訴人稱系爭廠房連同基地成本共一千六百五十五萬一千四百元，出售該廠房，按總價百分之四‧五支出廣告及銷售費用（計二百六十一萬八千一百元），並提出結算成本表及其與訴外人台北房屋服務股份有限公司（下稱台北房屋服務公司）、潤泰廣告事業股份有限公司（下稱潤泰廣告公司）簽訂之廣告製作業務執行合約書為證，上訴人亦不爭執，可以採信。足見系爭廠房銷售總價為五千八百十八萬元，扣除成本及廣告銷售費用計一千九百十六萬九千五百元，被上訴人可得預期利益三千九百零一萬零五百元，超過上訴人已付價金二千三百二十八萬元。此外，上訴人復未舉證證明上開違約金究竟有如何過高情形，其請求核減違約金，並予返還，亦屬無據。則上訴人主張撤銷、解除契約，回復原狀及核減違約金，請求被上訴人返還已付之價金及法定遲延利息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人迭稱主張，系爭買賣契約第四條雖約定一樓空地及屋頂平台及突出物，分別由被上訴人及頂樓廠戶使用，但公共設施仍不得交由任何人佔用，……，且八十五年間，盛傳被上訴人欲在頂樓建造直昇機停機坪，就其安全性，買受人更有過問之必要；另伊預售房地時，被上訴人告知出租之車位為平面車位，完工後，卻均改為機械車位，其改裝是否合法？地下室停車場屬於公共設施部分，是否為被上訴人佔用，劃為車位，出租予買受人云云（見一審卷七頁、一五一頁背面、一五二頁、原審卷三九頁、四○頁），並聲請向台北縣政府工務局調取八十三汐使字第一七九九號使用執照之全部竣工圖卷宗，查明系爭廠房大樓有無變更公共設施用途（見原審卷五一頁）。此與上訴人可否據此行使同時履行抗辯權？被上訴人能否以上訴人遲延給付為由，解除契約，進而沒收其已繳之價金充為違約金？均待釐清。原審恝置上訴人上述之攻擊方法於不論，遽以上開理由，而為上訴人敗訴之判決，即有判決不備理由之違法。次查，上訴人於被上訴人契約解除前已付價金二千三百二十八萬元，上訴人主張被上訴人自七十八年九月十四日即取得上訴人給付之價款日起算，至八十年八月一日解約日止之利息，最少已取得一千二百零六萬四千九百九十二元利息（即為被上訴人因其一部履行所受利益）依民法第二百五十一條規定應酌減違約金云云（見原審卷四一、一四○、一四二頁）。原審就此未說明何以不足採之理由，遽為不利於上訴人之認定，亦有未合。又按調查證據之結果，應曉諭當事人為辯論，俾使其盡其防禦之能事，民事訴訟法第二百九十七條第一項規定甚明。法院如違反此規定，而將該調查證據之結果，採為判決基礎，其判決即屬違背法令。本件被上訴人於原審言詞辯論期日始提出上開結算成本表及其與台北房屋服務公司、潤泰廣告公司簽訂之合約書為證（見原審卷一八八至一九五頁）。查原審卷內並無提示上開文書，曉諭當事人為辯論之記載，上訴人對該文書之真正亦未表示不爭執。原判決竟謂上訴人就該文書不爭執，且逕採為判決之基礎，尤有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。末查，上訴人請求被上訴人返還超過核減後違約金部分之價金，係根據何法律關係為請求，且與其依撤銷、解除契約，回復原狀之法律關係所為請求，是否屬預備之訴？案經發回後，宜併注意闡明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 蘇 達 志法官 陳 碧 玉右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 五 月 九 日