最高法院民事判決 九十年度台上字第九八二號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月九日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十八年度上字第三七八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國八十六年四月五日就坐落台中縣○○鄉○○○段一○二之一、一○三、一○四、一○四之一、一○四之三號等五筆土地（下稱系爭土地）訂立買賣契約，價金新台幣（下同）八千五百二十萬元，伊已給付定金三百萬元。嗣兩造又於同年月三十日訂立承諾書，約定被上訴人應負責清償系爭土地所負債務並塗銷地上負擔登記後伊始付清尾款。詎被上訴人不依約履行，買賣契約因可歸責於被上訴人之事由致給付遲延，業經伊解除買賣契約，被上訴人所受領之三百萬元定金，自應返還伊等情。求為命被上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造簽訂之買賣契約，對上訴人尚未給付之八千二百二十萬元，並未約定如何給付，就系爭土地上之抵押權登記亦未約定何時塗銷。訂立承諾書之目的係為解決兩造就買賣契約之履行，俱主張同時履行抗辯之僵局，因此承諾書約定由上訴人提出買賣價金八千二百二十萬元予其指定之律師，伊則提供等值之土地設定抵押權予上訴人，其意係以上訴人給付八千二百二十萬元，供伊清償債務塗銷抵押權登記之用。兩造須先履行承諾書所定之互為擔保義務後，始得請求履行買賣契約之內容，因此於上訴人提出八千二百二十萬元予其指定之律師前，伊尚無塗銷系爭土地上抵押權登記之義務，自不生給付遲延之問題，上訴人解除買賣契約請求返還三百萬元定金，並無理由，且代書張龍卿所寫承諾書之內容，與伊之意思不符，伊已撤銷該承諾書之意思表示等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，係以：兩造爭執之重點在於：依買賣契約被上訴人是否應於上訴人給付買賣價金之前先清償系爭土地所負之債務及塗銷抵押權之登記？承諾書究係被上訴人須先清償債務，上訴人始有給付買賣價金之義務；抑或上訴人須以寄放在律師處之八千二百二十萬元給付買賣價金，以供被上訴人清償債務塗銷登記之用；或上訴人須先提出八千二百二十萬元予其指定之律師處，始能請求被上訴人除去系爭土地上之負擔。經查：㈠買賣契約書第五條約定，買賣之不動產如有抵押權等權利設定，或有其他瑕疵，應於登記期日前由被上訴人負責全部解決。又契約附註條款第三條約定，被上訴人以買賣標的物向金融機構或私人設定之抵押貸款或查封，務必於尾款交付前負責清償塗銷完畢，否則上訴人得要求退款並索取賠償。是被上訴人雖負有除去系爭土地瑕疵之義務，惟何時除去，買賣契約並未約定，則被上訴人就只須於移轉所有權予上訴人之前除去即可。至買賣價金，上訴人除於訂約當天給付三百萬元外，餘款之付款細節依買賣契約第三條及附註條款第四條約定，於八十六年四月十四日雙方再行議定。按一般不動產買賣契約，買方所支付之價金，通常約定分期給付，使買方有較充裕之時間籌措資金，本件買賣亦然，買賣契約既未訂明餘款八千二百二十萬元上訴人須一次付清，顯然係賦與上訴人分期付款之權利，僅因分期給付之細節兩造尚未談妥，乃約定他日再議，此由證人即為兩造繕寫買賣契約書及附註條款之張龍卿證稱：四月五日當時未約定何時給付價金及何時辦理塗銷抵押權登記，並約定四月十四日履約等語可證。上訴人就餘款八千二百二十萬元既享有分期給付之權利，並非須一次付清，則買賣契約附註第三條所約定之被上訴人務必於尾款交付前負責清償塗銷完畢，即非關於被上訴人應於何時塗銷抵押權登記及被上訴人應於上訴人給付價金之前塗銷抵押權登記之約定，應係指被上訴人於上訴人付清買賣價金之前，負責清償土地所負之債務並塗銷地上負擔登記，所謂尾款自非係上訴人所尚未給付之八千二百二十萬元，應指上訴人依約定分期給付之最後一期款。又承諾書第二條約定，「被上訴人負責完全清償塗銷完畢，上訴人負責過戶完畢後全部付清尾款」，證人張龍卿稱：「當時未談到何時應付清尾款，應何時辦理塗銷，亦未談到付款細節」、「承諾書只是單純談到互為擔保而已，至於以後之付款細節及履約條件均係由上訴人及被上訴人間嗣後再私下委託律師處理」，顯然承諾書與價金給付義務及塗銷抵押權登記義務之先後履行順序無關。上訴人就餘款八千二百二十萬元既保有分期給付之權利，被上訴人只須於土地移轉登記前塗銷抵押權登記即可。是承諾書所定「甲方負責完全清償塗銷完畢，乙方負責過戶完畢後全部付清尾款」，即非被上訴人應於何時塗銷抵押權登記及上訴人如何給付買賣價金之約定，亦非謂被上訴人有先為塗銷抵押權登記之義務及上訴人於取得所有權後始給付餘款八千二百二十萬元。至被上訴人之律師函固表示「雙方約定本人應於尾款交付前，負責清償前開標的物所設定之抵押債務及塗銷查封等手續」，惟該函僅係表明被上訴人依買賣契約書第五條、附註第三條所負之義務，所謂尾款係指分期付款之最後一期款，而非餘款八千二百二十萬元，不能因該律師函之內容而認被上訴人已承認其有先負責清償土地所負債務之義務。證人張龍卿依承諾書所載「甲方負責完全清償塗銷完畢，乙方負責過戶完畢後全部付清尾款」等字，證稱：須被上訴人先辦理塗銷抵押權設定及過戶手續完成，上訴人才支付尾款八千多萬元云云，與事實不符，亦無足取。㈡承諾書第一條約定「乙方（上訴人）願支付八千五百二十萬元（扣除三百萬元，實際再行支付八千二百二十萬元）予乙方指定之律師，甲方（被上訴人）提供等值之土地委託其律師辦妥抵押權設定予乙方作為履約之擔保，甲、乙雙方各委託其代理律師共同完成履約手續」，第二條約定「前項之互為擔保乃是雙方買賣標的物……之查封、設定等債務事宜之處理」，可見上訴人提出八千二百二十萬元予其指定之律師與被上訴人另行提供等值之土地設定抵押權係互為擔保，其目的在處理系爭土地所負之債務，促使買賣契約早日履行，當然上訴人須先提出八千二百二十萬元支付買賣價金，供被上訴人清償所負債務及塗銷抵押權登記之用，因被上訴人所負之債務數額兩造尚有爭執，為恐上訴人以該八千二百二十萬元支付買賣價金受有損害，乃由被上訴人另行提供等值之土地設定抵押權予上訴人為擔保。上訴人既未提出該款項，則被上訴人未塗銷抵押權登記，自不負給付遲延之責任，上訴人請求被上訴人先為塗銷抵押權登記，即有未合。至上訴人指稱被上訴人一再否定承諾書之效力，並為撤銷意思表示之通知，且所提供之不動產未等值，伊乃拒絕提出八千二百二十萬元予其指定之律師處云云。然上訴人請求被上訴人塗銷抵押權登記仍以提出八千二百二十萬元予其律師為必要，而被上訴人簽訂承諾書並未陷於錯誤或受到詐欺，其否定承諾書之真意及撤銷其意思表示之通知，均不發生效力。上訴人以被上訴人未塗銷抵押權登記為由，主張被上訴人應負給付遲延之責任，顯無理由，其進而解除兩造之買賣契約請求返還定金，自屬無據等詞。為其判斷之基礎。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本院著有十七年上字第一一一八號判例可循。經查：㈠兩造訂立之買賣契約及承諾書均為合法有效，為原審認定之事實，而買賣契約第四條約定「本件不動產買賣登記手續期日約定於民國八十六年四月十四日雙方須同往一成土地代書事務所履行登記手續」，第五條約定：「被上訴人保證為自己所有及自用土地，如有抵押權、典權、押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押、假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決問題」。則兩造是否約定於履行登記手續期日之八十六年四月十四日前，被上訴人負有塗銷系爭土地抵押權登記之義務，自有再事斟酌之餘地。㈡承諾書第一條約定「乙方（上訴人）願支付八千五百二十萬元（扣除三百萬元，實際再行支付八千二百二十萬元）予乙方指定之律師，甲方（被上訴人）提供等值之土地委託其律師辦妥抵押權設定予乙方作為履約之擔保，
甲、乙雙方各委託其代理律師共同完成履約手續」，第二條約定「前項之互為擔保乃是雙方買賣標的物……之查封、設定等債務事宜之處理。被上訴人負責完全清償塗銷完畢，上訴人負責過戶完畢後全部付清尾款」。而被上訴人於原審上訴理由狀，自認承諾書約定「除被告（即被上訴人）提供等值擔保外，尚須自行清償土地貸款並塗銷查封。其後原告（即上訴人）在辦理過戶後，才須付清尾款八千二百二十萬元」係代書誤寫，其已撤銷承諾書之意思表示云云（見原審卷第一宗第二七頁）。訴訟繫屬前，被上訴人委任律師致函上訴人表示「雙方約定本人應於尾款交付前，負責清償前開標的物所設定之抵押債務及塗銷查封等手續」（見原審卷第一宗第一六五頁）。所稱之尾款，被上訴人一再表示即該八千二百二十萬元（見原審卷第一宗第二五頁之上訴理由狀，第一三○頁之準備書狀）。證人張龍卿證稱「須被上訴人先辦理塗銷抵押權設定及過戶手續完成，上訴人才支付尾款八千多萬元」，並否認有分期付款之約定（見原審卷第一宗第一一二頁背面、第九四頁）。原審竟捨契約之文字及兩造當事人之意思，逕謂一般不動產買賣契約，買方所支付之價金，通常約定分期給付，本件買賣契約既未訂明上訴人須一次付清餘款八千二百二十萬元，顯然係賦與上訴人分期給付之權利；又所謂尾款非上訴人所尚未給付之八千二百二十萬元，應指上訴人依約定分期給付之最後一期款，因此被上訴人並非須於上訴人給付餘款八千二百二十萬元之前，即應負責清償債務及塗銷抵押權登記云云；並稱上訴人須先支付買賣價金八千二百二十萬元，供被上訴人清償所負債務及塗銷抵押權登記之用，被上訴人始有塗銷抵押權登記之義務等語。而為上訴人不利之判斷，置買賣契約第四條、第五條及承諾書第二條之約定、被上訴人之自認及證人張龍卿之證詞不論，不無認定事實不憑證據之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 許 朝 雄法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十 年 六 月 二十二 日