最高法院民事判決 九十一年度台上字第一一○三號
上 訴 人 乙○○
丁○○共 同訴訟代理人 林思銘律師被 上訴 人 丙○○
張金練甲○○共 同訴訟代理人 陳俊斌律師右當事人間請求移轉土地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈡字第三五六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人乙○○於民國八十一年四月二十六日，向伊等購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第三五之一、第三五之一三號建地，應有部分各十萬分之八四八（下稱系爭土地），及向訴外人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｃ棟第十三樓房屋（下稱系爭房屋）。伊等已依約將土地所有權移轉登記予乙○○所指定之丁○○。該房屋亦已興建完成並通知交屋。惟上訴人乙○○尚積欠房地價款共新台幣（下同）三百八十萬元未為給付，經催告未果，伊等及富國公司已解除買賣契約等情。求為確認伊等與上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命上訴人丁○○將系爭土地移轉所有權登記予伊等之判決（另被上訴人請求確認伊等與上訴人丁○○間就系爭土地之買賣關係不存在部分，業經判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：上訴人乙○○向訴外人富國公司買受之系爭房屋，經地政機關丈量登記之面積僅九三‧八三平方公尺即二八．三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使用面積減少七‧○九坪。又富國公司未依約使上訴人取得停車位之單獨所有權，並擅自增設停車位，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有重大瑕疵，且屬不完全給付，在富國公司補正以前，伊自得拒絕給付價金，不負遲延責任。而上訴人乙○○與被上訴人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣契約，有互相聯立之關係，上訴人自得以對抗富國公司之事由，對抗被上訴人。被上訴人及富國公司之解除契約均非合法等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，除確定部分外廢棄，改判確認被上訴人與上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命上訴人丁○○將系爭土地移轉登記與被上訴人，係以：㈠上訴人乙○○於八十一年四月二十六日，向被上訴人購買系爭土地，價金三百七十七萬元，向富國公司購買系爭房屋，價金一百六十一萬元，合計五百三十八萬元，上訴人乙○○僅給付一百五十八萬元，餘款未付，被上訴人並將系爭土地移轉登記予上訴人丁○○之事實，為兩造所不爭，並有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地登記簿謄本為證，堪信為真正。依該土地買賣契約第十二條、房屋買賣契約第十四條之約定，兩者屬契約之聯立，違反或解除其中一契約，另一契約亦同其效果。㈡房屋買賣契約第一條約定，系爭房屋約三八‧九○坪（包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔公共面積），精確面積以地政機關複丈後登記之面積為準。該房屋業已建造完成，並以富國公司之名義辦妥所有權第一次登記。依建築改良物登記簿謄本之記載，系爭房屋之建號為三七四○號，另共同使用部分則有二個建號，即三七六○及三七六二號，全部面積為四三‧八八坪，較買賣契約所定之三八‧九○坪並無短少。上訴人所提富國公司售屋廣告平面圖，除繪有系爭房屋之房間格局外，並詳細標示當層之電梯間、樓梯間、走道及通道；而買賣契約書所附之平面圖，亦已明確標示樓梯間、電梯間及走道，兩圖核相符合。此等部分對房屋所有人之使用，具有經常性及必要性，與屋頂突出物、機械室、水箱等部分之使用迥不相同，如謂樓梯間、電梯間及走道非屬使用面積，自與平面圖所示之意旨不符，亦與使用之實況有悖。又不動產業界向有以「使用面積」及「公共面積」作為標示房屋面積之商業習慣，使用面積除指專有部分外，尚包括當樓層其他住戶共有共同使用之部分，即俗稱之「小公」在內，至公共面積則係指全棟各層戶共有而共同使用之面積，即俗稱之「大公」，而使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（即小公部分）等情，業經中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會，於另案函敘甚明。被上訴人主張廣告所附之平面圖已將俗稱「小公」之電梯間、樓梯間、走道及通道等標示，列為使用面積，標明於當層平面圖，至於共同使用之屋頂突出物、機械室、水箱等部分，無法於平面圖表明者，則文字表明為「公共面積」，自屬可信。依此計算，系爭房屋樓梯間等設施（建號三七六二），面積為二二‧四二平方公尺，折合六‧七八坪，連同三七四○建號之二八‧三八坪，合計三五‧一六坪，與約定之三五‧九一坪相差僅○‧七五坪，此項差距仍為契約第一條所容許之範圍。㈢房屋買賣契約第四條屋頂屬權項下約定：「屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積」，係就屋頂部分而為約定，尚難認當層樓梯間、電梯間亦為第四條約定之公共設施面積。且依前開不動產業界之商業習慣，該條所約定「公共設施面積」，與銷售廣告圖中之「公共面積」，並不相同，上訴人抗辯當層樓梯間、電梯間，非使用面積，不足採取。證人即同大廈其他房屋之承購戶姜月秋、曾賢文、薛清梅、彭壽林、張春梅等，雖證稱使用面積為進入房內之面積等語。惟渠等所證者為各人訂購之情形，難據以為本件相同之認定，且渠等或與上訴人同為未依約繳款，或併曾同一理由涉訟，利害關係一致，所為證言，亦不足採。至行政院公平交易委員會八十四年九月四日公叁字第六八三六號函，係以建商於預售屋廣告上，以「使用面積」、「公共面積」等為建物面積之表示時，應依該委員會決議，載明各該用語之意義，以免交易之相對人對面積產生誤認，有違反公平交易法第二十一條所定引人錯誤之情事，並非指摘富國公司之房屋銷售廣告，有違反公平交易法。況上訴人乙○○於八十一年四月二十六日買受系爭房屋，係在上開決議作成前，不生富國公司違反該決議之問題。上訴人乙○○辯稱富國公司之銷售廣告未依行政院公平交易委員會之決議辦理，有違公平交易法及誠信原則，不無誤解。㈣上訴人乙○○另辯稱其購買之停車位並無獨立產權，與約定不符，且富國公司擅自增設停車位，且地下停車場之車道寬度亦有不足云云。惟預定房屋買賣契約第一條約定：「停車位機械式地下二樓一○號……。本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方（即上訴人）同意依約定停放車輛」。依其文義，上訴人僅就地下二層編號第十號之停車位有管理使用之權，並未約定使上訴人乙○○取得單獨所有權；而所謂「不屬公共設施範圍」，係指停車位並非供公共所使用之設施，以與承購人就其停車位有特定之管理使用權相互呼應。證人曾賢文等人證稱富國公司約定其出售之停車位，係有獨立產權之車位云云，並不足取。至於上訴人抗辯富國公司擅自增設停車位，而地下停車場之車道寬度亦有不足，其購買之停車位有不完全給付之情形云云。查富國公司所建停車場因違法增設停車位、車道寬度不足，為新竹縣政府科處罰鍰六萬元，並令改善，嗣因富國公司仍未改善，經新竹縣政府催辦並函知「行政執行無效時移送法院強制執行」在案，且該府八十八年六月三日八八府建都字第五六八三八號函亦明白指出：依據內政部函文規定，增加之停車位如係作為法定停車空間時，尺寸大小應合於停車空間相關法令規定，且該等停車空間數總計達五十輛者，另應適用建築設計施工編第六十條第三款後段規定應為雙車道寬度。本案停車輛數，使用執照核准記載為四十九輛，唯經現場勘查結果該地下室第二層自行增設之停車位車輛數已超過五十輛，且車道寬度未達五．五公尺，與規定不符等語。故上訴人乙○○之抗辯，洵非無據。惟查富國公司應交付之車位因有上開瑕疵，致車輛進出時極易與車道牆壁擦撞，顯然足以減少車位之價值，上訴人非不得請求減少價金，上訴人自認系爭車位之總價為五十五萬元，而系爭房屋及土地總價款為五百三十八萬元，上訴人僅因車位之瑕疵，竟以同時履行作為抗辯而拒繳餘款三百八十萬元，顯失公平，非屬正當，上訴人仍應負給付遲延之責任。㈤被上訴人與富國公司委託律師以存證信函催告上訴人「於函達十日內將積欠價款及費用等一次付清並辦妥銀行貸款手續，逾期未履行，即解除買賣契約，不另通知」，上訴人乙○○經催告後仍未履行，被上訴人復以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，上訴人乙○○於八十四年十一月二日收受繕本，系爭買賣契約於該日合法解除。被上訴人請求確認其與上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，洵屬有據。㈥系爭買賣既已合法解除，上訴人丁○○依上訴人乙○○之指定取得系爭土地所有權之法律上原因，即不復存在，其雖因非系爭買賣契約之當事人，不負回復原狀之義務，惟被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人丁○○移轉系爭土地所有權登記與被上訴人，仍屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按行為有無違反法律之規定，應依法律之文義認定，無待於行政機關之解釋，亦非於行政機關之解釋後始發生違反法律之效力。查行政院公平交易委員會八十四年九月四日公叁字第六八三六號函，引用該會八十三年八月三日第一四七次委員會議之決議，認建商於預售屋廣告上，以「使用面積」、「公共面積」等非法定用語，表示建物之面積時，倘未充分載明其意義，致交易之相對人對面積之數量產生誤認，則其廣告涉有違反（八十八年二月三日修正前之）公平交易法第二十一條所定引人錯誤之情事（見一審卷第一０三頁背面）。係指建商於預售屋廣告有上開情事時，即屬違反公平交易法第二十一條之規定，並非須待該委員會有所決議，且自決議後始認該行為違法。原審既認富國公司之房屋銷售廣告，有上開情事，竟以該函並非指摘富國公司之房屋銷售廣告，有違反公平交易法之情事，且上訴人乙○○買受系爭房屋係在上開決議之前，因認上訴人乙○○辯稱富國公司之銷售廣告違反公平交易法及誠信原則，為不可採，其見解殊有可議。次查新竹縣政府八十八年六月三日八八府建都字第五六八三八號函既指明：依據內政部函文規定，增加之停車位如係作為法定停車空間時，尺寸大小應合於停車空間相關法令規定，且該等停車空間數總計達五十輛者，另應適用建築設計施工編第六十條第三款後段規定應為雙車道寬度。本案停車輛數，使用執照核准記載為四十九輛，唯經現場勘查結果該地下室第二層自行增設之停車位車輛數已超過五十輛，且車道寬度未達五‧五公尺，與規定不符等語（見原審更㈡卷第四十五頁）；而上訴人乙○○在第一審亦提出之地下停車場照片八紙所示，停車場車道狹窄處寬三‧一公尺，最寬處亦僅四‧六公尺，餘處約寬為三‧六公尺，均未符合五‧五公尺之規定；又依使用執照之記載，核准停車位為四十九輛，唯現場勘查結果該地下室第二層之停車位車輛數為五十八輛，超過九輛停車位（見原審更㈡卷第七十四頁背面）。則富國公司似為規避停車空間數總計達五十輛者，應設雙車道寬度之規定，而僅申請四十九輛車之停車位，然後再擅自增設九輛停車位，顯係故意違反設計圖及相關規定施工，有自始即不欲依債務本旨履行之嫌，為憑空賺取暴利（如以每一車位五十五萬元計，即可獲利四百九十五萬元，尚不包括未設雙車道寬度所獲之利益），不惜犧牲承購戶之權利及生活品質，亦有違誠信原則。
富國公司既為專業之建設公司，就易使消費者對面積之數量產生誤認之「使用面積」及「公共面積」等非法定用語，於銷售廣告未充分載明其意義，以致上訴人謂：伊因信任銷售廣告上所載使用面積及公共面積之大小，認適合使用，始與之訂約，買賣契約亦僅載明建物總坪數，未分別載明使用面積、公共面積各為多少，依誠信原則該廣告已成為契約內容之一部分（見一審卷第九十六頁），嗣系爭房屋經地政機關丈量登記之面積僅九三‧八三平方公尺即二八‧三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使用面積減少七‧○九坪云云，如所稱屬實，則富國公司此項引人錯誤之銷售廣告，及其故意違反設計圖與相關法令規定，增設停車位，在在影響上訴人之權益，於此情形，倘上訴人不得行使同時履行抗辯權，而仍須先行給付全部價金，對在定型化契約下的弱勢消費者顯失公平。原審認富國公司未違反公平交易法及誠信原則，其解除契約為合法，而為上訴人敗訴之判決，自屬違背法令。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 謝 正 勝法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十七 日