最高法院民事判決 九十一年度台上字第一三○一號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 周耀門律師
王伊忱律師王恒正律師被 上訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 蔡將葳律師右當事人間請求確認土地優先購買權等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十二日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第八五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：伊等就原為祭祀公業王昭所有坐落屏東市○○段○○段二○二地號面積二三一平方公尺（下稱系爭土地）內，如第一審判決附圖（下稱附圖）所示⑴⑵部分土地各與該祭祀公業訂有不定期基地租賃契約，並分別建有房屋及按期繳納租金。嗣該地經台灣屏東地方法院（下稱執行法院）強制執行，於民國八十六年四月十七日雖由上訴人以新台幣（下同）二百二十七萬七千五百元得標拍定。然執行法院並未依土地法第一百零四條規定通知伊等是否行使優先購買權，即逕核發權利移轉證書予上訴人，使其於同年五月二十日辦妥所有權移轉登記，該買賣契約自不得對抗伊等。爰求為確認伊等各就承租之土地依序如附圖所示⑴⑵部分有優先購買權，上訴人應將各該部分之土地所有權移轉登記予以塗銷之判決（被上訴人訴請第一審共同被告王嘉榮即祭祀公業王昭管理人應分別與被上訴人就各承租之土地以拍賣之同樣條件訂立買賣契約及辦理分割與移轉各該部分土地所有權予被上訴人部分，經第一審為被上訴人勝訴判決後，未據該祭祀公業管理人王嘉榮聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：執行法院於系爭土地由上訴人得標拍定後，曾通知被上訴人得就系爭土地行使優先購買權，被上訴人既已知悉拍賣結果，且向上訴人表示不願購買，顯有拋棄優先購買權之意。縱執行法院未就其各別承租部分為通知，被上訴人嗣後再請求確認有優先購買權存在，亦與誠信原則有違。又被上訴人果有優先購買權，在其未繳納價金前，上訴人即得代位原所有人行使同時履行抗辯權。被上訴人如未繳納價金，仍不得請求移轉登記等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：系爭土地原為祭祀公業王昭所有，分別由被上訴人承租部分土地建屋（被上訴人乙○○為附圖所示⑴部分面積七八平方公尺，甲○○為⑵部分面積六四平方公尺。另上訴人之父蔡秋光為⑶部分面積八九平方公尺）。嗣系爭土地經法院強制執行，由上訴人（原判決誤為被上訴人）以二百二十七萬七千五百元拍定後，執行法院並未依土地法第一百零四條規定通知被上訴人是否行使優先購買權，僅依上訴人陳稱被上訴人無資力購買即逕行核發權利移轉證書予上訴人，由其持以辦畢所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、租金收據、勘驗筆錄及複丈成果圖等件可稽，堪認為真實。則乙○○、甲○○於系爭土地出賣時，就該地內如附圖所示⑴⑵部分，即各有優先購買權存在。執行法院既未代原所有人通知被上訴人表示是否優先購買，自難認渠等優先購買權業已消滅。上訴人雖以執行法院於系爭土地拍定後曾通知被上訴人可優先購買，被上訴人又已知悉並以表示不願購買承租部分之土地等前開情詞置辯，惟被上訴人僅係就其承租之基地部分有優先購買權，而執行法院係就系爭土地整筆為拍賣，在未經測量前，尚無從確定各承租人之使用面積，有關被上訴人得行使優先購買權之條件，如購買之面積、價金、繳款期限等，如非由執行法院為明確之通知，被上訴人顯不能知悉其條件以決定是否購買。至上訴人之通知，不僅未就此等細節為明確表示，且非屬執行法院代債務人即原所有人（出賣人）所為之通知，亦難認被上訴人已合法知悉其可行使優先購買權，並有拋棄其優先購買權之意思。證人曾長雄雖證稱兩造於拍定後曾商議可由被上訴人續住之情事，然顯未達成協議，況被上訴人既有承租使用之權利，於系爭土地所有權移轉與上訴人後，原得繼續合法占有使用，何須放棄此項權利而僅同意續住二或四年即拆屋還地！可見上訴人所稱被上訴人已因協議而拋棄優先購買權云云，不足採信。又上訴人向法院為競標應買，本應依拍賣條件一次繳足價金，原即不能以被上訴人是否同意購買為斟酌之條件，上訴人是否因此受有利息損失，暨被上訴人為承租人，其於上訴人以八十六年六月三十日之存證信函對之主張將訴請拆屋還地後，於八十六年九月十二日訴請確認其優先購買權存在，均難認被上訴人有違背誠信原則。從而，被上訴人請求確認其就系爭土地內如附圖所示⑴⑵部分各有優先購買權及上訴人應塗銷該部分之所有權移轉登記，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項定有明文。此項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第二項規定優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之。是原審法院以系爭土地之買賣，須由執行法院代原所有人（出賣人）向優先購買權人為拍定之通知，始生土地法第一百零四條第二項前段規定之通知效力，不得由上訴人為通知之認定，即有違誤。其次，系爭土地經六次拍賣始由上訴人拍定，第二至六次拍賣，執行法院均有通知為承租人之被上訴人及訴外人蔡秋光（即上訴人之父）略以：承租人就拍賣之不動產有優先承買權，得對承租住之土地（或對承租土地位置）單獨以拍定之同一價格，聲明優先承買（見原審上字卷二五至二九頁之執行法院財務執行處拍賣通知）。參諸八十六年四月十七日第六次拍賣期日前，甲○○曾囑其孫女林靜梅持十五萬元交與上訴人以供繳交投標保證金之用，並共同前往執行法院擬標買系爭土地；嗣甲○○不買又取回該十五萬元（見原審上更㈠字卷八九頁甲○○之陳述）及事後兩造曾協調由被上訴人續住之條件（續住二年或四年或補貼價金），為原審合法認定之事實等情，則上訴人抗辯被上訴人於拍定前已知悉渠等具有優先購買權，事後復與上訴人協議買受各自使用部分，因被上訴人表示不願買受，已無異放棄系爭土地之優先購買權云云（見原審上更㈠字卷一○九頁），是否全無可採？原審未詳為研求審認，遽以執行法院於拍定後未為明確之通知，或上訴人之通知未表明優先購買條件之細節，而為不利於上訴人之判決，自屬難昭折服。再者，上訴人與被上訴人為買受系爭土地，倘雙方先行協議，由上訴人於八十六年四月十七日第六次拍賣前繳交「整筆」土地之保證金四十五萬五千五百元，嗣因被上訴人二人均不願共同出錢買受各自承租使用部分土地，上訴人始於拍定後設法籌出餘款一百八十二萬二千二百元，以繳付全部拍定價金二百二十七萬七千五百元，事後被上訴人又不願依拍定價金按使用面積比例計價向上訴人買受，則渠等於逾數年後再為優先購買權之行使，是否未違誠實信用方法，而非顯失公平？亦待澄清。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，為有理由。又第一審共同被告王嘉榮即祭祀公業王昭管理人被訴部分，均已確定。上訴人於原審猶聲明「原判決（第一審全部判決）廢棄」是否妥適？案經發回，宜注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 曾 煌 圳法官 沈 方 維法官 劉 福 聲右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 七 月 十六 日