最高法院民事判決 九十一年度台上字第一四○五號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林重仁律師
許明德律師鄭勝智律師被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十七日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十九年度上字第三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國八十八年六月二十五日，就坐落雲林縣○○鎮○街段二一之一六二、二一之二七二、二一之四四一、二一之四四二號四筆土地及土地上建物即門牌號○○○鎮○○路○○○巷○○○號、同巷二十五號房屋（下稱系爭房地）所有權全部簽定買賣合約書，簽約時被上訴人表示其本身為上開房地之共有人，取得其餘共有人之同意及證件辦理過戶手續並無問題，故在仲介人陳獻琛、代書蔡忠委之見證下簽定上開合約，並由上訴人交付被上訴人定金新台幣（下同）一百萬元之支票。嗣被上訴人拒不依約交付系爭房地移轉登記所須證件，且改稱簽約時其僅係出售其本身應有部分而非全部土地及建物，顯然有可歸責於被上訴人之事由，不履行買賣契約出賣人之義務等情。爰依民法第二百四十九條第三款之規定，求為命被上訴人加倍返還定金二百萬元及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人知悉被上訴人僅係系爭房地共有人，被上訴人亦係向上訴人表明願以總價五百萬元出售被上訴人之應有部分，嗣兩造合意以四百七十萬元買賣系爭房地之應有部分，上訴人確知悉被上訴人僅係出售系爭房屋之應有部分，而非全部。買賣契約書上代書書寫出售系爭房地全部，顯係誤認被上訴人之本意，被上訴人亦不知買賣契約書上係書寫出售系爭房地所有權全部，爰以本件書狀之送達為撤銷錯誤意思表示之通知，兩造買賣契約既經撤銷，上訴人不得請求加倍返還定金。又本件係上訴人訂約後，拒絕買受被上訴人之應有部分，因上訴人違約，被上訴人業於八十八年七月二十六日及同年八月三日向上訴人表示解除買賣契約及沒收已付之定金，上訴人亦不得請求返還定金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張之事實，固據提出不動產土地及房屋買賣預約契約書、存證信函、土地登記謄本、建築改良物登記簿謄本為證，並經證人即仲介人陳獻琛、代書蔡忠委證述在卷。惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。查本件上訴人自始即知被上訴人僅為系爭房地之共有人，就土地部分之應有部分為四分之一、就房屋部分之應有部分為三分之一，訂約前及訂約時，被上訴人亦僅提供其所有之系爭房地所有權狀，系爭房地另有共有人陳世浦、李世淳乙節，為上訴人所自認，且有土地及建物登記簿謄本附卷可稽。被上訴人既係系爭房地之共有人，其應有部分未逾三分之二，則其如欲出賣系爭房地之所有權全部，依土地法第三十四條之一第一項規定，必須由其他共有人出具委託書，且需於買賣契約書明出面訂約之人有代理其他共有人之旨，否則必無從辦理登記。然系爭買賣契約僅由被上訴人一人簽名為出賣人，契約內容亦無被上訴人表明為他共有人之代理人之旨。參以被上訴人自八十六年即委託訴外人陳吳世仲介以總價九百萬元及土地增值稅等稅捐均由買受人負擔之條件，出賣系爭房地全部，迄兩造協談買賣系爭房地時，系爭房地尚委託與仲介公司出賣。本件買賣之仲介人陳獻琛為被上訴人之鄰居，其對於系爭房地全部之市價行情，自難諉為不知，上訴人又為陳獻琛之連襟，其既有意買受，自無可能不知系爭房地全部之市價行情。且其後被上訴人於八十八年七月二十六日、同年八月三日以存證信函表示解除契約時，上訴人於八十八年八月六日亦僅以被上訴人一人為對象，發存證信函請求被上訴人加倍返還定金，而未針對或提及系爭房地其他共有人。兩造訂約之價格，既尚不及被上訴人先前委託他人出賣價格之一半，衡情論理，被上訴人自無可能僅以四百七十萬元之低價出賣系爭房地之全部，此應為上訴人所知悉，足認上訴人於訂約當時顯已明知被上訴人僅係出賣系爭房地之應有部分。又買賣系爭房地所須繳納之土地增值稅即高達三百六十一萬八千七百三十六元，業據證人陳吳世證述在卷，加上契稅（契稅條例第三條第一款規定買賣契稅為其契價百分之六）即已超過四百萬元，而依買賣合約第四項第三點之約定，土地增值稅及契稅均由被上訴人負擔，則於完納稅款後所剩無幾，與平白損失家產無異，被上訴人縱係至愚，亦不致僅以四百七十萬元之低價出售系爭房地之全部。另系爭土地中二一之一六二及二一之四四一兩筆土地係編為公共設施用地，有雲林縣政府八十九年七月七日八九府地權字第八九０００五九三三二號函附卷可稽，依徵收之慣例以土地公告現值加四成計發補償費，則上開土地如被徵收可得補償費四百一十萬一千三百元，僅該二筆土地徵收補償費，被上訴人及其他共有人即可獲得四百一十萬餘元，被上訴人又豈有將系爭房地全部以四百七十萬元出售之理。再參以中華徵信所鑑估系爭房地之時價，確達一千一百七十七萬九千一百六十五元，有該鑑價報告在卷足考。又系爭房地被上訴人之應有部分，經上訴人聲請假執行，其第三次拍賣之最低拍賣底價為二百五十一萬六千元，第一次拍賣底價為三百九十二萬六千元，亦足以佐證系爭房地僅被上訴人之應有部分即有四百七十萬元之價值，則系爭房地全部應有該價格之三倍以上，益足證明被上訴人所出賣者確係其應有部分。至證人陳獻琛為上訴人之連襟，代書蔡忠委為上訴人所聘，其所為證言不免偏袒上訴人，均不足採信。本件經斟酌立約當時之情形，及一切證據資料，探求當事人之真意，足認兩造實係就被上訴人之應有部分成立買賣契約。依誠信原則，本於正義衡平之理念，加以調整兩造之權義，亦應認於上訴人給付四百七十萬元之情形下，被上訴人僅需將其應有部分移轉登記與上訴人即可。被上訴人已依約於八十八年七月二十日交付有關過戶所需證件予代書蔡忠委，憑以辦理所有權移轉登記，然上訴人堅指被上訴人所備證件不齊，迄未再依約辦理所有權移轉登記及給付任何價金，經被上訴人催告後，猶未履行，被上訴人自得解除兩造間之契約，此有前開存證信函可憑。則本件違約者乃上訴人，依民法第二百四十九條第二款規定：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」，上訴人有何權利請求返還定金或加倍給付定金。被上訴人抗辯兩造訂定系爭買賣契約之真意係在購買被上訴人系爭房地之應有部分，上訴人違約不辦所有權移轉登記，被上訴人已合法解除契約，自屬可信。上訴人主張被上訴人違約不將系爭房地所有權全部移轉登記與上訴人，則不足採信。上訴人依民法第二百四十九條第三款之規定，請求被上訴人給付二百萬元及其法定遲延利息為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解除契約係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。本件被上訴人究竟依何法律規定行使其解除權？被上訴人是否符合該法定解除權之要件？原審並未詳查審究，遽認被上訴人已合法解除系爭買賣契約，未免速斷。又被上訴人提出之二件存證信函（一審卷九至十一頁），似僅表明解除契約，並無催告履行之意，原審認被上訴人以該存證信函催告履行，亦有認定事實不憑證據之違法。次查原審依證人陳吳世之證詞，認出售系爭土地之增值稅要三百多萬元，加上契稅即已超過四百萬元。惟增值稅及契稅究竟各為多少，何以合計會超過四百萬元，原審未說明其意見，即屬判決不備理由。再原審係依雲林縣政府八十九年七月七日八九府地權字第八九０００五九三三二號函（原審卷一一八頁），認定系爭四筆土地其中二一之一六二號及二一之四四一號兩筆土地編定為公共設施用地，進而認該兩筆土地如被徵收，可得補償費四百餘萬元。惟前開雲林縣政府函係記載二一之四四一號土地編定為公共設施用地，二一之四四二號土地為住宅區，該函並未記載二一之一六二號土地編定使用情形，原審依該函認二一之一六二號土地編定為公共設施用地，亦有認定事實不憑證據之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十 日