最高法院民事判決 九十一年度台上字第一六四四號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 許志勇律師被 上訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 蔡將葳律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月九日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（八十八年度上字第一一二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十一年四月二十六日同時向被上訴人購買坐落台東縣○○里鄉○○段第七八號部分土地（重測後改○○○鄉○○段第七二三號、下稱系爭土地），向裕東建設有限公司（下稱裕東公司）購買上開土地上第Ｆ棟編號十六號之房屋乙戶，價金分別為新台幣（下同）一百三十萬四千元及三十二萬六千元，伊已分別給付被上訴人及裕東公司一百二十八萬元及三十二萬元，惟裕東公司所建房屋有連接Ｆ棟停車場之進口車道未依核准圖歸劃之七‧七公尺施工，致使本應為雙車道聯外道路，變成只容一車道通行之單車道等多項瑕疵，伊自得依瑕疵擔保之規定，解除與被上訴人及裕東公司間所成立之土地及房屋買賣契約，茲伊已於八十六年七月二十三日以準備書狀之送達為催告裕東公司補正瑕疵之意思表示，再於八十八年三月十日以準備書狀為解除契約之意思表示，兩造間之買賣契約既經解除，爰依民法第二百五十九條契約解除回復原狀請求權之法律關係請求等情，求為命裕東公司返還價金三十二萬元，被上訴人應返還土地買賣價金一百二十八萬元，並均加計法定遲延利息之判決（第一審就裕東公司應給付部分，判決該公司敗訴，未據其聲明不服，該部分已確定）。
被上訴人則以：裕東公司所出售之房屋，主體結構及主建物並無任何瑕疵，應給付之房屋，含主建物、附屬建物及公共設施，面積並無短少，容或有部分公共設施不符上訴人要求，惟並未構成債務不履行或重大瑕疵；伊出售之土地，部分遭他棟建物占用，係測量錯誤所致，且屬兩造土地買賣契約容許範圍，亦未構成債務不履行或物之瑕疵，上訴人尚不得據以解除與裕東公司或與伊間之買賣契約；縱認上訴人之請求為有理由，依民法第二百六十一條準用同法第二百六十四條同時履行抗辯之規定，請准為上訴人應同時返還土地之判決等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決，就對被上訴人部分予以廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，無非以：上訴人雖主張系爭土地遭他人之建物占用，然對被上訴人所辯：系爭土地原本即規劃興建數棟建物（現建有Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｆ四棟，Ａ、Ｂ二棟為第一期，Ｄ、Ｆ二棟為第二期），而Ｄ、Ｆ兩棟建物共有基地（第七二三號土地），當初分割時，因地政機關測量發生錯誤，而導致有部分土地遭Ａ、Ｂ棟占用，惟分割錯誤土地所佔比例甚微，對上訴人等買受人不生實質影響，且依兩造預定土地買賣合約書第二條所載：正確持分面積：以登記後土地所有權狀之記載為準，如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足百分之二部分，按土地單價相互補貼價款，是即使被上訴人移轉土地持分面積有所短少，惟並未超過百分之二，仍屬契約容許範圍等情，僅泛稱否認被上訴人前述主張之真正，並未就系爭土地究竟被人如何占用，對上訴人居住系爭房屋會產生如何之影響，為適當之表明，其此部分主張自不足採。至於上訴人主張系爭房屋或建物有多處瑕疵或不符廣告之內容，上訴人或未能證明、或非不可請求補正及請求裕東公司減少價金。再參照自上訴人於八十一年四月二十六日向裕東公司及被上訴人購買系爭房地起，至上訴人提起本件訴訟行使契約解除權止，已經超過五年，在此期間，國內房地產價格大幅下滑，上訴人主張以前揭瑕疵解除契約，對被上訴人及裕東公司而言，顯然有失公平。且系爭房地已因上訴人未依限繳納房屋貸款，遭貸款銀行聲請法院查封拍賣完畢，是即使認上訴人契約解除權之行使於法並無不合，上訴人依民法第二百五十九條規定所應負之返還系爭房地義務亦已不能履行，上訴人勢必要依同條第六款之規定為價額之返還，為免使兩造法律關係趨於複雜，亦不宜以解除契約之方式解決兩造之糾葛。從而，第一審依上訴人之抗辯所為被上訴人不利之判決，即有未合等詞，為其判斷之基礎。
按確定判決所確定之訴訟標的之法律關係及其事實，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，當事人及法院不能為相反之主張及判斷，以維當事人之權益。查本件第一審台灣台東地方法院（下稱台東地院）判決認定：本件建物有多項未依建照執照及廣告平面圖規劃，且有多項違章建築，屬不能補正之瑕疵，上訴人依民法第三百五十九條之規定解除契約，於法並無不符。另有關系爭土地為他棟建物侵占部分，有台東縣政府函可參，為不完全給付，亦屬重大瑕疵，又房屋與坐落土地有不可分之關係，上訴人自得依民法第三百六十三條之規定，一併解除與被上訴人之土地買賣契約（見該判決第七頁正、反面間）。而裕東公司對台東地院判決其與上訴人間之房屋買賣契約業經上訴人解除，該公司應返還房屋價金三十二萬元本息予上訴人之判決，並未提起上訴，因此裕東公司與上訴人間之房屋買賣契約關係業已不存在，此即屬法院確定判決所確認之法律關係及其事實，依首揭說明，原審不得為不同之判斷。乃原審竟認定上訴人不得解除與裕東公司間之房屋買賣契約，於法洵有未合。又兩造間所訂之預定土地買賣合約書第十條約定：本約土地上之房屋，由甲方（即上訴人）另向房屋興建人價購，該房屋興建人對本約土地與乙方（即被上訴人）連帶負瑕疵擔保責任（見第一審卷第六八頁）。則上訴人於原審主張：若上訴人與裕東公司間之房屋買賣契約經合法解除，則基於房屋應與其坐落基地同一命運之理由，上訴人自得解除與被上訴人間之土地買賣契約等語（見原審卷第四九頁），似非無據，此亦攸關訴訟之勝負，原審未說明不足採取之理由，遽為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 九 月 四 日