最高法院民事判決 九十一年度台上字第一七五一號
上 訴 人 龍輝建設股份有限公司法定代理人 顏明徹上 訴 人 甲○○共 同訴訟代理人 林坤賢律師
曾華南律師被 上訴 人 和拓企業有限公司法定代理人 張聰隆右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十四日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十九年度上更㈡字第三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人起訴主張：伊於民國七十八年十一月六日與上訴人龍輝建設股份有限公司（下稱龍輝公司）訂立房屋預定買賣契約書，以新台幣（下同）二千一百萬元向龍輝公司購買其所建龍族天廈第十八層樓房屋，及於同年月日與上訴人甲○○訂立土地預定買賣契約書，以四千九百萬元向甲○○購買上開房屋坐落基地台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分。詎龍輝公司興建房屋時，大樓四面外牆僅三面施用鋁框玻璃，另一面則未施工，且未採用金屬鋁帷幕牆，樓層未配合花崗岩，大樓電梯未採用三菱、東芝、日立等廠牌電梯、樓層陽台未外移、冷氣未採水冷式分層獨立控制系統、電梯口未加裝不銹鋼電動捲門、樓層未採用方塊地毯，地下三樓第十二｜十五號停車位不符規格，大樓共同使用部分面積高達百分之四十，均與契約約定不合。伊於八十一年四月七日、同年十月十九日、八十二年四月七日、同年月十九日四次函請龍輝公司修補，並表明修補完成前，暫不繳納分期價金，而龍輝公司除回函推諉責任外，竟於八十二年二月十九日函催伊繳納期款，並於八十二年四月二日表示逾期不繳即解約沒收所繳納款項，其解約自非合法。嗣伊於八十三年七月十四日再次函催龍輝公司修補，始獲悉上訴人已將系爭房地出賣並移轉登記為訴外人王清陽、王清溫、葉慧樺、梁錚、林炳坤五人共有，顯已不能對伊給付，伊自得依民法第二百五十六條規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依買賣契約約定，上訴人應將伊繳交之一千九百四十萬元價金（房屋部分五百四十萬元、土地部分一千四百萬元）加倍返還伊。縱認上訴人解約為合法，其因二重出賣而獲暴利，亦應依民法第二百五十二條之規定，全額酌減所沒收之違約金，伊依同法第二百五十九條或第一百七十九條規定，亦得請求上訴人返還已繳之價金等情，求為命上訴人先為一部給付即龍輝公司、甲○○應依序給付伊二百萬元、一百萬元及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息之判決。嗣於原審擴張聲明，請求龍輝公司、甲○○各再給付伊三百四十萬元、一千三百萬元及均加計自擴張聲明狀送達翌日起算之遲延利息。
上訴人則以：被上訴人給付分期價金之義務，先於伊交屋義務，其預測交屋時將有瑕疵而為同時履行之抗辯，顯有未合。又被上訴人於八十年二月十一日立具保證書，保證以四十五天為一期，每期給付分期價金四十萬元，惟被上訴人自八十一年七月六日起即未按期給付，伊於八十二年一月七日以存證信函催告被上訴人給付無效，乃於同年四月二日解除買賣契約，被上訴人自無從更為解約之主張。再伊因被上訴人違約，致受有二千餘萬元之損害，被上訴人僅給付價金一千九百四十萬元，不足彌補伊損害，自不得請求酌減違約金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並就被上訴人擴張之訴部分，為被上訴人勝訴之判決，係以：被上訴人主張伊以上開價格向上訴人買受系爭房地，兩造於八十年二月十一日協商訂立「保證書」，約定系爭房地價格減少七百八十萬元，自銀行貸款中扣除，分期價金部分，以四十五天為一期，每期給付四十五萬元至五十萬元，伊已給付房屋、土地價款各五百四十萬、一千四百萬元等情，有房屋及土地預定買賣契約書、保證書、支票等件可證，上訴人亦自認被上訴人已給付一千九百四十萬元，堪認被上訴人上開主張為真實。上訴人雖主張被上訴人立具保證書前，應按房屋建築進度繳款，保證書簽立時系爭房屋已完成十七樓鋼骨工程，被上訴人應完納分期價金一千三百九十萬元，其餘分期價金始按保證書約定繳納，被上訴人繳納之一千九百四十萬元，係繳至八十一年六月十九日之分期價金云云。惟查，兩造簽訂保證書，約定每次期款之給付以四十五天為一期，每次付款四十五萬至五十萬元，被上訴人所付最後一期房屋及土地款，均為發票日八十二年九月二日面額各二十萬元、二十五萬元之支票（上訴人於八十一年七月六日收受）；而依上訴人提出之被上訴人繳款明細記載，訂立保證書後，上訴人即不定期向被上訴人收取價金，被上訴人則於上訴人收款時陸續交付發票日為八十年四月三日起至八十二年九月二十日止之支票，其每次簽發支票之張數不一，惟每期兌現之支票金額為四十五萬元或五十萬元，每期兌現日期相隔約四十五天，此與房屋、土地預定買賣契約書所附分期付款明細表（下稱付款明細表）所列每期應付金額及付款係以房屋工程進度為準者，顯有不同。且上訴人於訂立保證書後，亦未按付款明細表所載通知被上訴人付款，亦未請求被上訴人支付當時已完成十七樓鋼骨工程原應給付之分期價金一千三百九十萬元，是上訴人上開抗辯，顯與事實不符。應認系爭房地之付款方式，已因簽訂保證書而變更為每四十五天付款四十五萬元至五十萬元。按兩造簽訂保證書前，被上訴人已支付房屋、土地買賣價金各三百二十萬元、六百五十萬元，未給付之房屋及土地分期價金合計一千四百八十萬元；如依保證書約定以四十五天為一期，按每期最高付款金額五十萬元計算，自八十年二月十一日訂立保證書日起至八十二年四月二日上訴人解除買賣契約之時，或至兩造約定完工交屋之八十二年六月三十日止，被上訴人僅應分別給付八百五十萬元或九百五十萬元，足見於上訴人發函解約或完工交屋之時，被上訴人並無付清全部分期價金之義務。被上訴人既給付分期價金至八十二年九月二十日，則於八十二年一月間上訴人為催告時，被上訴人並無遲延情事。又上訴人雖提前於八十一年八月二十九日完工，惟系爭房屋未按合約施工部分，計有陽台未外移、未採水冷式分層獨立控制冷氣系統、電梯口未加裝鐵捲門、機械車位淨高不足等瑕疵，前三項改善費用約為一百八十六萬七千六百元，車位淨高不足折價為十九萬五千八百七十元，有台灣省建築師公會鑑定報告可稽；而依付款明細表記載，上訴人應於完工交屋後，被上訴人始有辦理及交付銀行貸款之義務，是被上訴人於房屋完工時拒絕受領，要求上訴人補正瑕疵，自未違雙方約定。上訴人於修補瑕疵交屋前之八十二年一月七日催告被上訴人給付分期價金及配合辦理貸款，及於同年四月二日為解除買賣契約之意思表示，均非合法，不生契約解除之效力。再上訴人於系爭買賣契約有效存在之際，於八十三年六月八日、六月十日將系爭房地出賣與訴外人王清陽、王清溫、蔡慧樺、梁錚、林炳坤五人，並辦畢所有權移轉登記，自屬可歸責於上訴人之事由致給付不能，被上訴人以起訴狀繕本送達為向上訴人解約之意思表示，並依房屋預定買賣契約書第十六條第一項、土地預定買賣契約書第七條第一項約定，請求上訴人返還已付價金，自無不合。其於第一審為一部請求，請求龍輝公司、甲○○分別給付二百萬元、一百萬元及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，嗣擴張聲明請求龍輝公司、甲○○各再給付三百四十萬元、一千三百萬元暨均自擴張聲明狀繕本送達翌日起算之遲延利息，均屬有據，應予准許。至於其另主張縱認上訴人合法解約，伊亦得請求全額酌減違約金，而依民法第二百五十九條或第一百七十九條規定，請求返還已繳之價金及其利息部分，已無審酌必要等詞，為其判斷之基礎。
惟按債係特定人與特定人間之請求權關係，判斷其權利義務關係應審酌雙方間之全部文件，不得摭拾其一，而摒棄其他，致失事實真相。本件兩造於八十年二月十一日訂立之保證書，似僅就分期價金之給付方式另為約定，並未及於以銀行貸款支付買賣價金部分。果係如此，則有關銀行貸款部分，仍應依買賣契約之約定辦理。原審認定：兩造約定上訴人應於八十二年六月三十日完工交屋，但上訴人於八十一年八月二十九日提前完工，於八十二年一月七日催告被上訴人配合辦理房、地貸款；並謂依付款明細表記載，於上訴人完工交屋後，被上訴人始有辦理並交付銀行貸款之義務云云。惟查，該付款明細表僅記載各付款項目及金額，未載明貸款係於上訴人交屋後辦理，且房屋買賣契約書之付款明細表雖將「銀行貸款」項目列於「交屋」之後，惟土地買賣契約書之付款明細表已將「交屋」乙項刪除，其「銀行貸款」係記載於「使用執照核准」之後（見第一審卷第一宗一九頁、三四頁）。若此，能否僅憑付款明細表逐項列記之方式，即認被上訴人於上訴人交屋後，始有辦理及交付銀行貸款之義務，已非無疑。況兩造訂立之「代辦房屋貸款協議書」「代辦土地貸款協議書」（按房屋預定買賣契約書第十九條、土地預定買賣契約書第十條約定，該協議書視為本約之一部分），明定房屋竣工後，即以房屋及土地產權為擔保，向金融機構申請抵押貸款，並非約定於交屋後始辦理貸款；且被上訴人就上訴人指其遲延辦理銀行貸款乙節，係陳稱「依房屋預定買賣契約書第十一條第二款約定，於伊提供房地向銀行辦理抵押貸款，上訴人應先將系爭房地所有權移轉登記予伊，伊既未取得產權，如何配合辦理銀行貸款手續，八十二年四月二日上訴人催告解約之時，伊尚不負辦理抵押貸款義務」等語（見原審上字卷第二宗九０頁、上更㈠字卷第二宗一○四頁反面、原審卷二七○頁反面），亦未曾主張依買賣契約，其辦理銀行貸款係於上訴人交屋後為之。原審逕為上開認定，不免任作主張之違法。其次，系爭房屋之陽台未外移等瑕疵，均屬上訴人於八十二年六月三十日交屋前得為補正之事項，其改善及折價費用僅二百零六萬三千四百七十元，與被上訴人尚未給付之價金或買賣價金相去懸殊，被上訴人能否因而拒絕給付全部之未付價款，亦待研求。本院歷次發回意旨對此均予指明，乃原審仍未斟酌審究，遽認上訴人於修補瑕疵前，不得請求被上訴人支付銀行貸款云云，尚有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 三十 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 曾 煌 圳法官 陳 淑 敏法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 九 月 十七 日