最高法院民事判決 九十一年度台上字第一七六七號
上 訴 人 戊○○訴訟代理人 張泉男律師
林慶雲律師被 上訴 人 丁○○
乙○○甲○○丙○○共 同訴訟代理人 孔哲村律師右當事人間請求確認基地租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第一六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段二八○六之四地號建面積○點三四二九公頃內如起訴狀附圖所示○點○七一七公頃土地（下稱系爭土地）原為李海清所有，於四十年前出租予伊之被繼承人葉雲振建屋，李海清死亡後由被上訴人丁○○及李明振繼承，丁○○、李明振前曾於民國六十六年間訴請拆屋還地，經以雙方有基地租賃關係而判決丁○○、李明振敗訴確定，李明振於七十八年五月二十四日死亡，其就系爭土地之應有部分由被上訴人乙○○、甲○○、丙○○繼承。葉雲振於八十年四月二十日死亡，繼承人葉卓菊亦於八十九年六月八日死亡，遺產均由上訴人繼承，兩造因繼承而就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在；嗣系爭土地上之房屋因逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，葉卓菊於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，計畫建築新屋，詎被上訴人不同意等情，爰依不定期租賃之法律關係，求為：㈠確認伊就系爭土地對被上訴人有租地建屋之租賃關係存在；㈡被上訴人應同意伊在系爭土地上建築房屋，並出具建築同意書予伊之判決。
被上訴人則以：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，易言之，即為不確定期限，此與未定期限之租賃有所不同，亦應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制。本件上訴人自認其被繼承人葉雲振在系爭土地建築之房屋逾使用年齡，已瀕臨倒塌，經主管機關列為危險房屋，於八十六年十月六日拆除，則兩造就系爭土地縱曾有租約，即令不因屆滿二十年未更新而消滅，然兩造租期既已屆滿，伊自得收回土地，更無同意上訴人重新建築之義務等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地原為李海清所有，於四十年前出租予葉雲振建屋，李海清死亡後由被上訴人丁○○及乙○○、甲○○、丙○○之被繼承人李明振繼承，丁○○、李明振於六十六年間訴請葉雲振拆屋還地，經法院以雙方有基地租賃關係而判決丁○○、李明振敗訴確定，李明振於七十八年五月二十四日死亡，葉雲振於八十年四月二十日死亡，繼承人葉卓菊亦於八十九年六月八日死亡，遺產均由上訴人繼承，是兩造因繼承而就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在，系爭土地上之房屋因逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，葉卓菊乃於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，計畫建築新屋，惟被上訴人不同意等情，有台灣屏東地方法院六十六年度訴字第一○六三號、台灣高等法院台南分院六十六年度上字第一六○一號、最高法院六十七年度台上字第二一九六號、台灣高等法院台南分院六十七年度上更一字第二九七號民事判決、土地登記簿謄本、屏東縣政府函暨盧友義建築師事務所鑑定報告、戶籍登記簿謄本及高雄第五十支郵局存證信函足憑；屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地，於八十一年間因土地分割而變更為新增加之地號及同段二八○六之四地號。兩造就系爭土地之租賃，係屬不定期限，且未訂有書面契約，為兩造不爭之事實。應審究者係兩造不定期基地租賃契約，是否因系爭土地上之房屋拆除，租期屆滿而消滅？按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。兩造就系爭土地之租賃關係為不定期限，依前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止，被上訴人並無同意上訴人重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。故土地法第一百零三條第一款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。經查本件系爭土地上原有磚造竹樑瓦屋五間如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分，因屋齡六十多年，磚柱多處破壞、樑櫞多腐朽、部分屋頂變形，經上訴人委請建築師鑑定為危險房屋，業於八十六年十月六日拆除，Ａ部分地上留有原有房屋之地板、地基，拆除後只剩下北側一面磚造牆壁、廚台及一間無屋頂之磚造廁所，嗣由上訴人沿該磚造牆壁、廚台及廁所重新搭如附圖所示Ｅ部分建鐵皮屋一間，供廚房、用餐及衛浴使用，並在如附圖所示Ｇ部分搭建鐵皮屋，供祭祀之用；及系爭土地西南方原另有沿圍牆搭建之木造平房一間，供作放置農具之倉庫使用，因屋頂塑膠浪板塌損，上訴人亦於拆除原有磚造竹樑瓦屋時，一併拆除該木屋並將之改建如Ｂ部分鐵皮屋供作起居室使用，原有農具則遷至如附圖所示Ｋ部分設網架放置，其餘土地如附圖所示Ｍ部分作鴿舍使用，Ｎ、Ｑ、Ｌ部分為花圃、泥土地，使用面積為七三一點九二平方公尺，業經會同屏東縣潮州地政事務所地政人員勘測現場無訛，有勘驗筆錄、現場照片可按，復有屏東縣潮州地政事務所函附之複丈成果圖及放大略圖可稽（複丈成果圖上說明欄雖記載Ｅ部分為磚造鐵皮屋，及Ｇ部分為磚造瓦房蓋房舍，惟Ｅ部分實係鐵皮屋，Ｇ部分係沿圍牆搭建之鐵皮屋，複丈成果圖此部分記載有誤，應以本院勘驗筆錄記載即上訴人所提之現場照片為準，亦為兩造所不爭）。準此以觀，系爭土地上之原有磚造竹樑瓦屋五間房屋，已因屋損而拆除剩下北側一面磚造牆壁、廚台及一間無屋頂之磚造廁所，及系爭土地西南方原有沿圍牆搭建供作倉庫使用之木造平房一間，亦因屋頂塌損而同時拆除，則依上說明，兩造就系爭基地之不定期租賃，應於房屋不堪使用拆除時即契約年限屆滿。被上訴人辯稱：兩造租約因租期屆滿而消滅云云，洵屬可採。而最高法院五十一年台上字第二九八七號判例載：租用建築房屋之土地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務；其所謂房屋因故滅失，係指房屋因火災焚燬等而致滅失而言，與上訴人主張系爭房屋因年久破舊不堪之自然因素而有重建必要之情形不同；上訴人主張：依該判例被上訴人負有同意其重建房屋之義務云云，自非可取。另上訴人所指尚有大部分房屋存在之廚房、浴室、廁所、灶台、臥房、倉庫，無非係拆屋後另行搭建之鐵皮屋，業經勘驗現場屬實，該鐵皮屋顯非原有之房屋，及另深水井抽水站電力設備、儲水塔、三百公尺長磚造圍牆及百坪之大理石庭園，亦僅係原有房屋之附屬物，使用上不具獨立性，於本件基地租約因年限屆滿而消滅之事實，均無影響等詞，為其判斷之基礎。
按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。查被上訴人丁○○及其餘被上訴人之被繼承人李明振與上訴人之被繼承人葉雲振就系爭土地之租賃關係曾經爭訟，由台灣高等法院台南分院以六十七年度上更一字第二九七號判決確定，為原審確定之事實。該確定判決於判決理由中，已就彼等之重要爭點，即系爭土地之租賃法律關係判斷係屬不定期限，且未訂有書面契約，且認定葉雲振「自四十餘年前即承租系爭土地，既無使用方法之約定，承租人建築何種房屋，作如何之配置，出租人本無權過問」（見一審卷第一九頁），似未認定兩造之被繼承人間就系爭土地係成立基地租賃契約。原審就此卷存資料並未調查審認，即認兩造就系爭土地之法律關係，係基地租賃，並以之為張本，謂上訴人於系爭土地上之房屋已因不堪使用而拆除，兩造間「不定期基地租賃契約」即因年限屆滿而消滅，於法尚有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 三十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 顏 南 全右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 九 月 十八 日