最高法院民事判決 九十一年度台上字第一八一二號
上 訴 人 盛香堂企業股份有限公司法定代理人 許茂雄訴訟代理人 謝曜焜律師上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師右當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國八十九年九月十九日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第三四七號），各自提起上訴或一部上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人盛香堂企業股份有限公司對命其給付上訴人甲○○、乙○○遲延交屋損害各新台幣十八萬八千零六十七元本息暨裝潢損害各新台幣六萬八千五百元本息之上訴及各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人盛香堂企業股份有限公司之其他上訴及上訴人甲○○、乙○○之上訴均駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴暨上訴部分，由兩造各自負擔。
理 由本件上訴人甲○○、乙○○（下稱連、謝二人）主張：伊於民國八十三年九月二十七日以新台幣（下同）二千四百七十七萬元之價向對造上訴人盛香堂企業股份有限公司（下稱盛香堂公司）購買其於台北市○○段○○段五二七｜五三０等地號土地所興建之「采楓樓」Ａ棟八樓一戶，地下二層二六及五０號停車位兩位暨其坐落基地應有部分，伊並已依雙方簽訂之房屋、土地及停車位預定買賣合約書約定繳付價金完畢。詎對造上訴人竟未依約於八十六年五月七日以前履行交屋義務，遲至八十七年六月三十日始行交屋，造成伊二人受有一百四十二萬一千元租金損害及甲○○另租屋置傢俱損害九萬三千元。復於交屋前同意伊提前僱工進屋裝潢，嗣又藉口解約禁止伊僱人繼續施工，致伊受有裝潢不堪使用損害三十萬一千五百元。且行非法增設八個停車位，致伊所購二六號停車位為非使用執照核准之停車位，伊得請求減少一半價金即八十七萬五千元。又對造上訴人於產權登記時，虛灌公設面積，使買賣房屋面積增加二‧九六坪，公設比由廣告文宣所載之百分之九‧０六提高為百分之十三‧七，並向伊索求增加坪數價金一百零九萬五千二百元，該款項伊得依消費者保護法第二十二條、公平交易法第三十一條及民法侵權行為、不當得利之規定，請求賠償損害或返還不當得利等情，爰求為命上訴人盛香堂公司給付甲○○一百八十八萬九千三百五十元及乙○○一百七十九萬六千三百五十元，並均自訴狀繕本送達翌日即八十七年八月十九日起加計法定遲延利息之判決。（按：第一審除判命上訴人盛香堂公司應給付甲○○三十四萬九千五百六十七元及乙○○二十五萬六千五百六十七元各本息外，其餘判決上訴人連、謝二人敗訴，兩造分就其敗訴部分提起上訴或一部上訴，其中連、謝二人僅就請求再各給付一百零七萬零三十三元五角本息部分提起一部上訴，嗣原審將第一審所為上訴人連、謝二人敗訴之判決部分廢棄，改判決上訴人盛香堂公司應再給付甲○○二十四萬八千八百七十元及乙○○三十四萬一千八百七十元各本息，並將連、謝二人之其餘上訴及盛香堂公司之上訴均予駁回。後連、謝二人祇就其中請求再各給付七十二萬八千一百六十三元本息敗訴部分提起一部上訴，上訴人盛香堂公司則對其敗訴部分全部上訴。另上訴人盛香堂公司固於第一審就上訴人連、謝二人依不當得利法則請求給付上開一百零九萬五千二百元本息部分，如認有理由時，即提起預備反訴請求連、謝二人將上述建物共同使用部分四０四０建號應有部分一萬分之三三四中之十萬分之三三九辦理移轉登記，但該不當得利部分，業經第一審認其為無理由，上述預備反訴之停止條件未成就而未併予審酌。嗣上訴人連、謝二人對該部分雖併為上訴，且經原審改依消費者保護法及公平交易法之規定判決盛香堂公司應給付連、謝二人各三十四萬一千八百七十元本息，惟連、謝二人上開不當得利之請求，仍經原審認其為無理由而未就上訴人盛香堂公司之預備反訴併為審酌）上訴人盛香堂公司則以：依兩造買賣合約書第十三條約定，對造上訴人應繳納房地價金與伊交屋之義務乃同時履行之對待給付關係，對造上訴人遲至八十七年六月三十日始將全部價金一併支付，伊於是日同時交屋並無遲延責任可言。又伊將上開停車位面積與其他公共設施合併登記為大廈之共同使用部分，再依各區分所有人主建物及附屬建物面積比例登記應有部分與各區分所有人，於法並無不合，絕無虛灌公共面積情事，伊依合約約定向對造上訴人請求給付增加面積二‧九六坪之價額，應屬正當。且對造上訴人所購買之二六號停車位伊已依契約附件之停車位置圖所示交付並經通常之使用而無瑕疵，該地下二層停車位更經恢復為原核准之四十四位與建築平面圖相符。另兩造就公設比為百分之九‧０六並無任何合意，依私法自治及損益相抵之法則，對造上訴人尤不得執消費者保護法或公平交易法之規定請求賠償損害等語，資為抗辯。
原審以：上訴人連、謝二人主張之事實，已據其提出系爭房屋、土地、停車位預定買賣合約書及該土地、建物登記簿謄本等件為證，上訴人盛香堂公司對連、謝二人已依約繳納房地價金完畢及其於八十七年六月三十日始履行交屋義務等情復不爭執，固堪信為真實。惟查：㈠、遲延交屋部分：依兩造房屋預定買賣合約書第十三條第一項約定，上訴人連、謝二人履行該項各款之先為義務後，上訴人盛香堂公司即應於使用執照核發日起六個月內即八十六年五月七日前負有交付房屋之義務。而連、謝二人截至八十五年十二月二十七日止僅有第三十二期之「交屋款」尚未繳納外，其餘應付之系爭房、地、車位價金均已付清，為盛香堂公司所不爭。至盛香堂公司所指房屋面積增加二‧九六坪依約連、謝二人應補付上開一百零九萬五千二百元一節，因該由地政機關登記而增加面積之房屋價款，依上開買賣合約書第二條約定，係於登記後面積誤差超過或不足百分之一，並須經雙方會同計算差額後，始多退少補。茲兩造自八十六年一月至八十七年五月間尚因另案塗銷所有權移轉登記事件而涉訟，顯無於交屋前會同計算之可能，上訴人盛香堂公司辯以其不負遲延交屋之責云云，要非足採，堪認上訴人連、謝二人在盛香堂公司於八十五年五月七日應交屋前業已履行先為給付之義務，盛香堂公司自應負遲延交屋之責任無疑。次查系爭房屋坐落於台北市住宅精華區，工商發展性良好，經依土地法第九十七條之規定，並參酌系爭房屋土地面積、連、謝二人登記應有部分，申報地價每平方公尺四萬二千五百六十元暨房屋現值為一百二十九萬七千八百元及盛香堂公司應自八十六年五月八日起至八十七年六月三十日止（十三個月又十三天）負遲延責任等情，再以系爭房地申報總價年息百分之九計算其租金損害，應認連、謝二人共計受有三十七萬六千一百三十三元無法使用房屋之損害為相當，連、謝二人請求遲延交屋損害一百四十二萬一千元及上訴人甲○○另請求租屋置放進口傢俱損害九萬三千元，應祇於上開金額範圍內准許之，餘額包括上開甲○○九萬三千元損害與連、謝二人請求遲延交屋之租金損害核屬重複，自均不應准許。㈡、裝潢損害部分：上訴人連、謝二人主張其裝潢損害三十萬一千五百元，固據提出估價單為憑，惟查連、謝二人於八十五年八月二十二日經盛香堂公司同意，進入系爭房屋先行裝潢，木作部分已施作完全僅餘油漆未為施作，嗣八十六年一月間兩造因上開另案涉訟，盛香堂公司即不允許連、謝二人進入裝潢，該木作若未刷油漆又長期未使用，極易因變色而不堪使用，連、謝二人嗣就該木作再委人重新貼皮或藥洗整理，計花費二十萬一千五百元，此有載明該金額之上述估價單為憑，經扣除估價單第三項「吧台」貼皮費用六萬四千五百元部分為變更設計之支出外，其餘十三萬七千元之裝潢損害，核屬正當，連、謝二人超過部分之請求，即非有據。㈢、虛灌公共面積部分：連、謝二人雖依不當得利、侵權行為及消費者保護法、公平交易法等規定請求盛香堂公司給付上開一百零九萬五千二百元，但依系爭房屋所有權狀可知，主建物面積為一五六‧八一平方公尺、附屬建物陽台一七‧二七平方公尺、公共面積二七‧七一平方公尺，扣除契約約定之五七‧四九坪百分之一誤差（０‧五七坪）後，連、謝二人之房屋尚增加二‧九八坪，則依兩造上述買賣合約書第二條之約定，即有給付增加面積價款共一百零九萬五千二百元之義務。連、謝二人依不當得利及侵權行為之法則請求盛香堂公司返還該款，已有未合。另依消費者保護法第二十二條及公平交易法第三十一條之規定請求賠償損害一節，本件盛香堂公司於八十六年一月二十一日辦理登記與連、謝二人之系爭建物面積，依盛香堂公司廣告單上所載之計算方式，其公設比確如連、謝二人所指之百分之十三‧七，顯與該廣告單所載「公設比百分之九‧０六」不符，是盛香堂公司自應依上述二法之規定就不實之廣告對連、謝二人負損害賠償責任，經就該公設比百分之九‧０六與百分之十三‧七之每坪價差，函請尚上不動產鑑定股份有限公司鑑定結果，認該價差計為六十八萬三千七百四十一元，有該鑑定報告書可憑，連、謝二人因盛香堂公司為該公設比不實之廣告所受之損害當以該價差為損害內容始稱相當，其請求逾該六十八萬三千七百四十一元部分，洵非正當。㈣停車位減少價金部分：查連、謝二人所指之二六號停車位，其實際使用位置核與兩造停車位預定買賣契約書後附之地下二層平面圖所標明之二六號車位位置相同，業經勘驗屬實，足認盛香堂公司業已依約交付該停車位。再連、謝二人指該停車位原為四十四個，盛香堂公司將之規劃為五十二個，顯違章使用一節，業經盛香堂公司自行改善完成，並由台北市政府工務局建築管理處於八十六年九月三日派員至現場複查屬實核准在案，盛香堂公司辯稱地下二樓停車位現已無違規情事等語，尚堪採信。上訴人連、謝二人就上述停車位顯未舉證證明有何不能通常使用情事或有違反契約預定效用之瑕疵，其請求負瑕疵擔保責任並給付減少價金八十七萬五千元，尚非有理。從而，連、謝二人訴請盛香堂公司各給付五十九萬八千四百三十七元本息，即屬正當，應予准許，超過部分，則非有據，不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其他主張及抗辯因何不足採及不逐一論述之理由。因將第一審所為上訴人連、謝二人敗訴之判決部分廢棄，改判決上訴人盛香堂公司應再給付甲○○二十四萬八千八百七十元暨乙○○三十四萬一千八百七十元各本息；並維持連、謝二人其餘敗訴部分之判決，駁回其該部分之上訴，復將第一審原命盛香堂公司給付甲○○三十四萬九千五百六十七元暨乙○○二十五萬六千五百六十七元各本息部分之判決予以維持，駁回盛香堂公司之上訴。
關於廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人盛香堂公司對命其給付連、謝二人遲延交屋損害各十八萬八千零六十七元本息暨裝潢損害各六萬八千五百元本息之上訴部分）：
查兩造簽訂之系爭房屋預定買賣合約書第十三條交屋事宜㈠⒈４既約定：「繳清本約及連帶之土地預定買賣合約所定全部價款……」、「完成履行本約其他應由甲方履行之義務」，同合約書第二條並記載：「……面積誤差在百分之一以內，雙方同意互不補貼，若超過或不足百分之一，則超出或不足百分之一部分，雙方同意依本戶房屋及土地之平均計算差額，無息多退少補……」各等語（分見一審卷外放原證一），而原審復認定系爭房屋早於八十六年一月二十一日即經辦訖所有權移轉登記與上訴人連、謝二人，似見連、謝二人在上訴人盛香堂公司依約應於同年五月七日交屋前有先行繳清包括上述一百零九萬五千二百元補貼款之全部價金之義務，且該合約書第二條所稱之誤差補貼款似亦無先經雙方會同計算差額後再給付之約定。果爾，則能否逕以該補貼款未經會算即謂上訴人連、謝二人業經履行先為給付之義務並認盛香堂公司應負遲延交屋之責任，已滋疑問。又上訴人盛香堂公司對此曾於原審指稱：系爭房屋交屋前早已移轉登記於連、謝二人所有，連、謝二人對房屋面積若干及應否補貼價款暨其應貼補數額多少，依該房屋登記面積即可算得，並非必須會同計算，合約亦無必須會同計算後再給付之約定，在連、謝二人未履行交付尾款及補貼款義務前，伊無交付房屋之義務，自無遲延責任可言云云（見原審卷一九三頁），原審未予斟酌，遽行判決，亦有可議。其次，關於裝潢損害部分，上訴人盛香堂公司於原審一再抗辯稱：「伊並未遲延交屋，自無負擔連、謝二人裝潢損失之責任，連、謝二人於裝潢期間有欲自加裝鋁門窗而損及大樓外觀，已違反住戶公約第十一條第六款之規定，伊乃拒絕其再繼續裝潢，藉達制止之效，並無不當，連、謝二人縱因此受損害，亦不得向伊請求」等語（分見原審卷五三、五四、一九三頁），原審對於上訴人盛香堂公司此項重要之攻擊方法，恝置不論，復未於理由項下說明其取捨意見，徒以上述理由而為此部分上訴人盛香堂公司不利之論斷，尤難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即原判決關於㈠命上訴人盛香堂公司再給付甲○○二十四萬八千八百七十元暨乙○○三十四萬一千八百七十元各本息；㈡駁回上訴人盛香堂公司對命其給付甲○○九萬三千元本息之上訴；㈢駁回上訴人連、謝二人請求盛香堂公司各給付七十二萬八千一百六十三元本息之上訴部分）：
原審本於上述理由分別為上訴人盛香堂公司關於廣告不實應予賠償部分及上訴人連、謝二人其餘部分敗訴之判決，經核於法並無違背。兩造上訴論旨，仍執陳詞，並以採證、認事之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決關此部分各為不當，求予廢棄，均無理由。
據上論結，本件上訴人盛香堂公司之上訴為一部有理由，一部無理由；上訴人連、謝二人之上訴為無理由，並依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全法官 蘇 達 志法官 許 澍 林法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十四 日