最高法院民事判決 九十一年度台上字第二一五四號
上 訴 人 合作金庫銀行股份有限公司法定代理人 李文雄訴訟代理人 張瑞釗律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 陳清進律師右當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國九十年三月十三日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊所有坐落台北縣三重市○○段○號土地（下稱系爭土地）經於民國八十六年八月三十日公開標售，由訴外人江秀貞以新台幣（下同）五千零五十二萬元得標。被上訴人對該土地雖有承租權，租期原應至八十七年六月二十三日止，惟系爭土地上編定門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○○號之建物，既屬非法搭建之違章建築，隨時會被拆除，即不受土地法第一百零四條之保護；且依該條規定得主張優先購買之權利者，應以房屋所有人為限。違章建築屬原始建築人所有，不能為所有權之讓與，被上訴人縱受讓仍無法取得所有權，其就系爭土地之出賣，自無優先購買權等情，求為確認被上訴人就伊上開標售之系爭土地優先購買權不存在之判決。
被上訴人則以：系爭房屋是否屬違章建築，係行政機關另為認定之問題，伊合法價購而取得對該建物之事實上處分權，並重新整修，成為實質所有權人，且已向上訴人承租基地使用，於系爭土地出賣時，自有優先購買權等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：上訴人主張系爭土地為伊所有，遭第三人先在其上蓋建房屋並移轉與被上訴人，嗣被上訴人與伊就系爭土地訂有租賃契約，租期至八十七年六月二十三日止，而系爭土地伊已於八十六年八月三十日公開標售，由訴外人江秀貞以五千零五十二萬元得標等情，有土地登記簿謄本、房屋租賃契約及土地租賃契約等件可稽，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段、第二項後段定有明文。而城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，最高法院七十四年台上字第二五六二號著有判例。縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質。又違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第一百零四條第一項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用。查系爭房屋雖屬違章建築，被上訴人不得為所有權之移轉登記，然依卷附訴外人王陳玉銤之子王懋琛與訴外人陳江進簽訂讓渡書所載：「茲由乙方（即陳江進）向甲方（即王懋琛）承購三重市○○路○段○○○號地上物使用權利……本書成立同時廢除原租賃合約，且原有或往後本地上物一切修繕及保管，概與甲方無關」；證人王陳玉銤亦證稱系爭建物原先是租後全部賣斷給陳江進；以及八十二年九月三十日被上訴人與陳江進簽訂之權利轉讓契約書所載被上訴人所受讓者為陳江進於系爭建物所經營雙羊牌高雄羊肉火鍋工廠經營之生產器具、商標權技術含經營權、工廠生產之場地，且經營之工廠所在地，並約定如遇公家機關徵收補償全額全數由被上訴人取得各等語觀之，足見王陳玉銤將系爭建物之事實上處分權讓與陳江進，陳江進再讓與被上訴人。又查卷附房屋租賃契約書所示，系爭建物原為五十七坪之二房二廳平房；證人王陳玉銤證稱，系爭建物當時只有前面一樓，伊賣的房子全被拆掉重蓋，原先伊賣的是木板釘的房子等語，而徵諸卷附第一審勘驗筆錄及現場照片所示，現在一樓前方係店面，後方有廚房、起居室及客廳等房間，二樓有臥房及倉庫各一間之二樓建物，又原審勘驗現場結果，系爭房屋地面層前、後段均為磚造牆璧，地面層後段角落及二樓後段鋼架搭蓋建築，復經台北縣三重地政事務所派員勘測系爭房屋在系爭土地上一樓部分面積為三百十二平方公尺，二樓部分面積為一百七十九平方公尺，有原判決所附之成果圖可按。則系爭房屋迥異於王陳玉銤所述其出賣予陳江進之房屋，顯係嗣後經過整修、重建。而稽諸系爭土地租賃契約書所示之租賃期間，上訴人係自七十六年六月十日起至八十七年六月二十三日止，即將系爭土地先後出租於被上訴人之前手陳江進與被上訴人，各該租約第七條特約事項欄，均載明：「乙方（即被上訴人或其前手）所有之裝修設備或其他建築，於租約期滿……，乙方應無條件自行拆除，並不得要求任何補償」等語，則陳江進或被上訴人受讓系爭建物後，均與上訴人訂有土地租賃契約，上訴人將系爭土地出租後，系爭建物亦經整修、重建，應認陳江進及被上訴人均係以在上訴人所有之系爭土地上有房屋為目的而租用基地，被上訴人與上訴人所訂立者，為租地建屋契約。揆之首揭說明，被上訴人本於上開基地租賃承租人之身分，於系爭土地出賣時，自得主張優先購買權。兩造間之租賃契約雖於八十七年六月二十三日到期，然上訴人係於八十六年八月三十日公開標售系爭土地，斯時兩造之租賃關係仍存續中，被上訴人對上訴人主張優先購買權，不因訴訟進行中租約到期而受影響。從而，上訴人訴請確認被上訴人就伊於八十六年八月三十日公開標售由江秀貞以五千零五十二萬元得標之系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，不應准許。並說明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本判決之結果不生影響，無逐一論述之必要。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。查系爭建物係由被上訴人之前手所建築讓與被上訴人，上訴人先後將系爭建物之基地出租於被上訴人之前手陳江進與被上訴人，既為原審所認定，且被上訴人受讓前手所建築之系爭建物，並已受領交付而取得事實上處分權，則被上訴人取得事實上處分權之後，姑不論是否增建、重建，其前手陳江進即不得再主張該建物之所有權為其原始取得，嗣被上訴人就系爭建物之基地與上訴人訂有系爭基地租約，依上說明，被上訴人自得本於基地租賃承租人之身分，於系爭土地出賣時，主張優先購買權。原審因而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十五 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 顏 南 全法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日