最高法院民事判決 九十一年度台上字第二一一○號
上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 吳剛魁律師被 上訴 人 高雄市小港區農會法定代理人 簡坤銘訴訟代理人 王國論律師
康進益律師右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年一月十日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決︵八十九年度上更㈠字第二六號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落高雄縣○○鄉○○段八八三之三一地號土地，及同段八八三之二三地號土地，係由同段八八三地號分割而來，原均屬第三人吳吉雄所有，吳吉雄於民國八十二年間，就系爭土地，以訴外人啟發建設股份有限公司︵下稱啟發公司︶名義，推出閤家歡個案預售屋出售。系爭八八三之三一及八八三之二三號土地，分別由上訴人甲○○、乙○○買受取得，並均已完成登記及交付手續，惟上訴人二人迄未配合向銀行辦理貸款以交付尾款，各尚欠吳吉雄土地尾款新台幣︵下同︶二百九十四萬元，及分別自八十四年三月六日、四月十日起之利息未付。而吳吉雄曾提供前開八八三號土地，暨同段八八七之二三、八八四、八八五等四筆土地，設定抵押於被上訴人借款二億元，迄今尚餘本金一千二百六十六萬五千四百八十元未還。因吳吉雄怠於行使前開對於上訴人之土地買賣價金請求權，被上訴人自得依民法第二百四十二條規定，代位為請求等情。爰求為命上訴人各給付吳吉雄二百九十四萬元及分別自八十四年三月六日、四月十日起至清償日止，按年息百分五計算之利息，並由被上訴人代為受領之判決︵超過年息百分五部分利息之請求，業經判決被上訴人敗訴確定︶。
上訴人則以：系爭土地固已辦理所有權移轉登記，然因地主尚未還清向被上訴人之貸款，而無法將原設定與被上訴人之第一順位抵押權塗銷，致上訴人辦理勞工貸款後，貸款銀行不同意核貸，而無法支付土地尾款。又吳吉雄所移轉之土地所有權仍設定有高額抵押權，產權不清楚，違反買賣契約，依買賣契約第十三條規定，賣方應加倍退還買方所繳價款，上訴人無再給付尾款之義務。況上訴人已依約向吳吉雄為解除契約之意思表示，被上訴人無權代位請求給付買賣價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張吳吉雄以系爭土地向其抵押貸款，尚欠一千二百六十六萬五千四百八十元未還，上訴人向吳吉雄買受系爭土地，並已完成土地所有權移轉登記，但上訴人各尚欠吳吉雄土地尾款二百九十四萬元及分別自八十四年三月六日、四月十日起之利息未付，吳吉雄怠於向上訴人行使付款請求權之事實，已據提出土地及建物登記簿謄本、放款分戶帳卡、擔保放款借據、授信約定書對保欄為證，並有上訴人提出之預定土地買賣契約書可稽，且為上訴人所不爭，堪信為真實。上訴人分別與吳吉雄簽訂預定土地買賣契約書、與啟發公司簽定預定房屋買賣契約書，依預定土地買賣契約書第十三條、預定房屋買賣契約書第十九條關於違約處理之規定，尚不能認為該二契約互為彼此之一部分，二契約既無連帶關係，則應由吳吉雄負責之事由，即與啟發公司無涉，應由啟發公司負責之事由，亦與吳吉雄無涉。再依預定土地買賣契約書第六條、第四條第一款、第二款、代辦土地貸款協議書之約定，及參諸上訴人均係於獲准勞工輔助貸款後，始向吳吉雄及啟發公司購買系爭房地等情形，上訴人若欲於房屋完工後申請勞工輔助貸款，於簽約之初即應載明於契約書，惟其未為此表示，甚至於契約明示同意委由賣方全權代辦抵押貸款事宜，上訴人並有配合辦理之義務，且若無法貸款，應視同自動放棄貸款，以現金一次付清買賣價款。足見上訴人事後要求賣方配合其向其他放款單位申辦勞工輔助貸款而未能如願，縱係因賣方原在系爭土地上設定有鉅額抵押未能塗銷所致，亦非屬可歸責賣方之事由。況被上訴人又陳述若上訴人願提出抵押貸款申請，被上訴人即可將其所買受土地上之原抵押權設定塗銷，再另為設定抵押後放款，因上訴人不同意而未辦理，原地主並未超額貸款等語，堪認上訴人係因可歸責於己之事由拒絕付款，非可歸責於吳吉雄。另依台灣土地銀行總行八十七年十一月六日總專四字第八七００二四四八三號函記載，本件係因上訴人未出具撥款委託書由臺灣土地銀行將貸款逕撥予被上訴人，嗣後復註銷貸款申請，並塗銷抵押權登記，故充作房地尾款之貸款所以未能核撥並為代償，顯然可歸責於上訴人。上訴人既未履行支付價金之義務，應負違約責任，即無權解除契約，其於八十八年八月十九日以存證信函向吳吉雄為解除契約之意思表示，亦不生解除契約之效力。被上訴人依據買賣契約之法律關係，代位請求上訴人對吳吉雄支付土地買賣價金尾款各二百九十四萬元及利息，並由被上訴人代為受領，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約之真意︵本院十七年上字第一一一八號判例參照︶。本件上訴人與啟發公司所訂預定房屋買賣契約書第十三條、第十六條、第十九條第一款，分別有房屋、土地總價款未付清前不得轉讓買賣標的物；買方應完全履行本契約及連帶之預定土地買賣契約之義務後，賣方才移轉所有權及點交房屋；買方違反本契約或連帶之預定土地買賣契約時之違約處理方式等約定。另上訴人與吳吉雄所訂預定土地買賣契約書第九條、第十一條、第十三條第一款，亦均有類似之約定︵一審卷六五、六六、七四頁︶。且上訴人係為買受系爭房屋及基地，而於同一時間與啟發公司及吳吉雄簽訂上開二契約。究竟該二契約當事人，有無使二契約互相結合，並使其效力或存在互相依存，發生契約聯立之真意，原審未通觀契約全文，並調查、斟酌立約當時之各種情形，而僅以該契約其中之一條文約定，遽為不利於上訴人之認定，未免速斷。次查，台灣土地銀行總行八十七年十一月六日總專四字第八七００二四四八三號函，係記載因上訴人乙○○所購住宅之坐落土地，已由建商持向其他金融機構辦理融資並設定第一順位抵押權，該抵押權無法順利塗銷，與土地銀行貸款規定不符，無法辦理乙○○之勞工輔助貸款，乙○○已於八十四年六月三十日註銷貸款之申請云云︵上字卷一四六、一四七頁︶。原審竟依該函認定，因上訴人未出具撥款委託書，致未能完成貸款代償，為可歸責於上訴人，亦有認定事實不憑證據之違法。又上訴人主張系爭預定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約書，實際均由啟發公司與上訴人簽訂，啟發公司係代理吳吉雄出售系爭土地予上訴人，此由該二份契約書封面之記載內容，及啟發公司出具予上訴人之切結書、證明書記載上訴人向啟發公司購買系爭房屋、土地等情形，即可證明。另買賣雙方簽約時，已約定出賣人需為上訴人辦理勞工輔助貸款，亦有前開切結書、證明書之記載可證。上訴人嗣後未能貸得勞工輔助貸款，係因出賣人已在系爭土地設定鉅額抵押權，且未能塗銷該抵押權所致，並非可歸責於上訴人云云，並提出切結書、證明書、契約書為證︵上字卷三十至三二、三四至三五頁、一審卷六三、七三頁︶，乃屬重要防禦方法，原審恝置不論，遽為不利於上訴人之判決，亦屬判決不備理由。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人主張吳吉雄提供土地設定抵押，向被上訴人借款，尚欠部分借款未還。惟依被上訴人提出之借據、放款分戶帳卡記載︵一審卷三三、五三頁︶，向被上訴人借款者為訴外人王李秋花，吳吉雄僅為該借款連帶保證人，似與被上訴人之主張不符，案經發回宜併注意闡明清楚。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十九 日