最高法院民事判決 九十一年度台上字第二一二一號
上 訴 人 庚○○訴訟代理人 蘇章巍律師被 上訴 人 丙○○右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈠字第一一四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人就請求被上訴人為給付之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人起訴主張：被上訴人所有基隆市○○路○○號房屋（下稱房爭房屋）坐落在伊與其他共有人共有之基隆市○○區○○段第八九一號土地（下稱系爭土地）上，由被上訴人承租基地使用。民國六十七年間，該房屋因基隆市○○路拓寬工程而被拆除一部分，被上訴人竟利用整修房屋之機會，於屋後增建陽台及加高水塔，違反租借契約書第四、五條之規定，經伊即系爭土地管理人於六十七年十一月及十二月間，分別發函表示依該約第七條終止租約，且因租約即將屆滿，不再續租而請求回復原狀，交還房屋。詎被上訴人置之不理，顯屬無權占有系爭土地，爰依民法第四百五十五條及民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除房屋將占用之基地返還伊及其他全體共有人。又兩造土地租賃關係既已消滅，被上訴人自六十八年一月一日至今，繼續占用系爭土地，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致土地所有人全體受有相當於租金之損害，伊亦得請求被上訴人返還不當得利予伊及其他全體共有人等情，求為命被上訴人拆除系爭房屋，並將基地全部返還伊及第一審判決附表二所載其他全體共有人。命被上訴人按第一審判決附表三、四所載金額及自第一審判決附表三、四所示起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，給付伊及第一審判決附表二所載其他全體共有人之判決。嗣於原審將不當得利之損害金，擴張聲明為：被上訴人應按如原判決附表㈢所載金額及自如原判決附表㈢所示之日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息，給付上訴人及第一審判決附表二所載其他全體共有人。（上訴人就原判決駁回其請求甲○○、己○○、戊○○、丁○○○、乙○○給付不當得利不利部分而上訴部分，另以裁定駁回。）被上訴人則以：伊承租系爭土地乃以自行建築房屋而長期使用為目的，非有相當期限不能達其目的，應係不定期限之租賃。上訴人所稱終止租約之存證信函或非以出租人名義為之，或雖以出租人名義為之，惟未以期滿為由表示反對續租，而出租人亦到庭否認，顯非真正，不生終止租約之效力。伊並未違反租借契約之約定，且係為配合基隆市政府拓寬源遠路而拆遷部分房屋，而在原有基地內修建，出租人負有同意建築之義務，伊並無違反不得申請重建或加高或增建之約定，亦未違約等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴（原審主文漏未諭知駁回上訴人追加之聲明），無非以：上訴人於原審，就不當得利之損害金，擴張上訴之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許。上訴人主張被上訴人之系爭房屋占用系爭土地之事實，業據提出租借契約書、照片、基隆市政府工務局函、土地及建物登記簿謄本等為證，且為被上訴人所不爭，應堪信為真實。查兩造租借契約書第四條約定：「乙方（即承租人）在租用土地坪數外，不得向甲方（即出租人）土地任意擴大或增建」，第五條規定：「乙方在租用土地坪內之建築物非甲方同意不得申請重建或加高」，第七條規定：「乙方（即承租人）不履行租約條件，甲方（即出租人）得收回乙方所租用之土地，乙方不得異議」，有租借契約書附卷可稽。依此約定，承租人如未經出租人同意，不得在租用土地坪數內申請重建或加高，亦不得在租用土地坪數外擴大或增建，否則出租人得終止租約。原審法院曾向基隆市政府函詢系爭房屋於六十七年間增建之具體情形，該府函覆稱：屋主未依規定修復、擅自拆除重建及增建，其各屋違建情形（指查報當時）如下：……⑷源遠路十三號：擅自加做陽台等語，有該府八十四年十月三十日函附基隆市暖暖區公所新違章建築查報單在卷可考。又依該函所附之勒令停工通知單記載該建物之違建情形為：磚造陽台，高度三公尺，一間二坪。而系爭房屋早於四、五十年間即已興建完成，為被上訴人所是認，則至六十七年道路拓寬整修時，因建材之差異以及新舊痕跡之不同，究有無增建或加高，應可輕易分辨，基隆市暖暖區公所查報人員，應無誤認之情。且第一審囑託基隆市地政事務所測量結果：系爭建物比較原有建物平面圖之測量結果，系爭房屋有增建四點四平方公尺情事，有複丈成果圖及原有建物平面圖在卷可稽。另系爭房屋經台灣省建築師公會鑑定結果認定：該房屋後面原有陽台寬度為一點一二公尺，增建面積為一點二二平方公尺，該屋與相鄰二一號牆壁間原有間隔寬度為二九公分至二六點五公分，現在二屋牆壁之間已無空間，依建築許可圖所示該房屋後水溝現在應被覆蓋於該增建之下方；該屋右後側屋簷上方加建自屋簷板起算高度為一點二三五公尺之水塔，建造物體積為二點一二立方公尺，該水塔非在原建築執照許可之內等語，依上開證據，應認系爭房屋有於屋後增建陽台及加高水塔情事，上訴人主張被上訴人利用道路拓寬工程房屋被拆除一部分整修房屋之機會，增建房屋，即可採信。惟該增建部分，依上開複丈成果圖所示係與原登記右側後緣齊一，依台灣省建築師公會之鑑定報告所附照片及上訴人所提照片而觀，該屋後之二層較一層突出，該增建部分係在一層房屋較二層房屋凹進去部分為增建，增建後一層並未較二層房屋突出，此與上開複丈成果圖所示增建部分與原登記右側後緣齊一情形相同。依上開資料顯示，被上訴人所為增建並未在「租用土地坪數外」為之，被上訴人所為增建並未違背系爭契約書第四條所規定之「在租用坪數外」任意擴大或增建之情形。再者，系爭契約書第五條僅禁止在使用坪數內「重建或加高」，並未禁止增建，故被上訴人所為之上開增建亦未違反系爭契約書第五條之規定。至於水塔，並無較系爭房屋屋頂高，縱使水塔高於系爭房屋屋頂，水塔為儲存日常生活所需之用水，為重要之民生日常設備，且系爭水塔之體積僅二點一二立方公尺，不能認為被上訴人建造系爭水塔係屬系爭契約書第五條所定之建築物「重建或加高」情事，亦不能認為係屬該契約書第四條所定之在租用坪數外擴大或增建情事。上訴人又無法提出其他證據足證被上訴人有何違約之事實，其於六十七年十一月二十九日發函向被上訴人表示依該約第七條終止租約，依法不生終止租約之效力。上訴人雖又主張：其曾發函表示因租約即將屆滿不再續租，而請求回復原狀、交還房屋等語，惟其所提出之存證信函、退還提存通知書及覆函等，均未提及租約即將屆滿而不再續約情事，上訴人復未能提出其他證據足證其曾以租約屆滿為由向被上訴人表示不再續約之事實，不能認為其曾以租期屆滿為由合法終止租約。再者，兩造之租借契約書第八條雖約定：本約自民國六十七年一月一日起至民國六十七年十二月三十一日止為壹年，惟系爭租借契約乃租地建屋契約，其契約性質非長期使用不足達成其使用目的，應認兩造間之租地建屋契約行之有年，而以一年為換約期間，係屬不定期限租賃。上訴人主張此乃定期租賃契約，且兩造租借契約書因租期屆滿而經其依法終止云云，均無可採。上訴人既未能提出證據證明系爭租約業經其合法終止，其主張系爭租約已經終止，被上訴人無權占有系爭土地，且無法律上之原因而受有相當於租金之利益致土地所有人全體受有相當於租金之損害云云，亦非可採。從而上訴人本於所有權之作用並依據不當得利之法律關係，請求被上訴人拆除系爭房屋，將占用之基地全部返還上訴人及其他全體共有人，並將如原判決附表㈢所載金額及法定遲延利息給付上訴人及其他全體共有人，均非正當等詞，為其判斷之基礎。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。查原審認定被上訴人於系爭房屋屋後增建陽台及加高水塔。而上訴人於原審主張：系爭租借契約書（見原審八十四年度重上字第一三八號卷一、第七二頁）第四條、第五條約定：乙方（即被上訴人）在租用土地坪數外，不得向甲方土地任意擴大或增建。乙方在租用土地坪內之建築物非甲方同意不得申請重建或加高。第七條約定：乙方如……不履行租約條件，甲方得收回乙方所租用之土地。可見被上訴人不得越界使用土地，亦不得增建、重建或加高房屋。所謂增建，依建築法第九條之規定，當然包括在原建物坐落基地上增加建物面積及加高之情形在內；換言之，被上訴人依第五條規定，尚不得將原建物水塔部分加高，自無依第四條後段規定，反而得逾越原建範圍、擴大建物面積或增建、加高水塔部分之餘地。被上訴人於六十七年五月簽訂本件契約後，於同年十月間利用基隆市政府拓寬源遠路而徵收部分土地之機會，將其所有系爭房屋後面陽台加寬，增建成為房間，並加高、增建水塔，均屬違約行為等語（見原審八十八年度重上更㈠字第一一四號卷、第三二頁至第三四頁、第三五八頁、第三五九頁）。原審未說明不足採取之理由，即認定被上訴人增建陽台及加高水塔均未違反兩造之租借契約書第四條及第五條之約定，上訴人依該租借契約書第七條終止租約不生終止之效力，自有判決不備理由之違法。次查上訴人於原審主張：租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，民法第四百四十九條第一項定有明文。該項期限固然包括定有存續期間，即明示起訖時點之確定期限，亦包括定有不確定期限之情形在內，故當事人間雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有不確定期限之租賃契約，究不得謂為未定期限之租賃，仍應受民法第四百四十九條第一項法定期限之限制。系爭土地係出租與被上訴人建屋使用，核其性質，固非長期使用不足達成使用目的，惟系爭租借契約書第四、五條定明被上訴人不得任意擴大或增建、亦不得申請重建或加高，是依此項契約之目的，探求當事人之真意，顯係以建物存在之時期為其租賃期限，仍屬定有不確定期限之定期租賃，僅其屆至之期限於訂約之時尚不明確而已，仍應受民法第四百四十九條第一項之限制。是兩造間之租賃關係應不得逾二十年，即自五十年間起至七十年間已因二十年之法定期限屆滿，兩造間未另行合意更新契約，租賃關係於該期限屆滿而告消滅，上訴人於該項期滿前後，迭次請求被上訴人回復原狀、交還土地，自屬租期屆滿所為反對承租人使用收益之意思表示，被上訴人繼續占有系爭土地，顯屬無權占用等語（見原審重上字卷㈠、第六七頁、第六八頁、重上更㈠字卷、第三五四頁、第三五五頁）。此亦攸關被上訴人是否無權占有系爭土地，上訴人得否請求被上訴人拆屋還地，原審亦未說明不足採取之理由，遽而駁回上訴人拆屋還地之請求，同屬判決不備理由。上訴人請求被上訴人拆屋還地部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有可議，上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人請求不當得利損害金部分，應否准許，與其請求拆屋還地部分有無理由有牽連關係，原判決關於該部分所為上訴人敗訴之判決，亦應併予廢棄發回。另上訴人如得請求損害金，僅得請求其個人部分，而不能請求其他共有人部分，惟其他共有人部分准否各為多少，亦尚無從判斷，故均予廢棄發回。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 黃 義 豐法官 徐 璧 湖法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日