最高法院民事判決 九十一年度台上字第三六號
上 訴 人 大華建設股份有限公司法定代理人 林文亮訴訟代理人 洪堯欽律師
黃麗蓉律師上 訴 人 甲○○訴訟代理人 連元龍律師
陳美彤律師被 上訴 人 乙○○
丙○○被 上訴 人 丁○○
戊○○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十一日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第一二一五號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人大華建設股份有限公司給付及駁回上訴人大華建設股份有限公司、上訴人甲○○之上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人大華建設股份有限公司（下稱大華公司）及被上訴人乙○○、丙○○（下稱乙○○等二人）起訴主張：對造上訴人甲○○於民國八十一年三月三十一日向大華公司購買該公司於坐落台北縣○○鎮○○段社后下小段一四○之一○等號土地上興建之「雅典王朝」B5棟十二樓房屋一戶及B 棟地下停車場車位一個（下稱系爭房屋），並向乙○○等二人購買系爭房屋坐落之基地（下稱系爭土地），房屋及土地之價金各為新台幣（以下同）三百八十六萬五千元。乙○○等二人於八十一年六月四日即將系爭土地所有權移轉登記與甲○○，大華公司及乙○○等二人並於同年十一、十二月間通知甲○○辦理交付房地手續及給付土地、房屋尾款各二百四十六萬五千元、二百二十八萬五千元，惟為甲○○所拒。嗣甲○○於八十二年四月十六日將房屋及車位預定買賣契約書之買受人變更為共同被告陳九芳（於第一審訴訟進行中死亡，由被上訴人丁○○、戊○○承受訴訟），大華公司於八十二年間通知陳九芳辦理交屋手續及給付房屋尾款，陳九芳亦拒絕辦理，應負受領遲延責任。後因公寓大廈管理條例公布施行，依該條例第四條規定大華公司已不能將系爭房屋所有權單獨移轉登記與陳九芳，屬可歸責於陳九芳之事由致給付不能，大華公司仍得請求陳九芳給付房屋尾款，甲○○亦應給付土地尾款予乙○○等二人等情，爰本於買賣契約，求為命甲○○給付乙○○等二人二百四十六萬五千元、陳九芳給付大華公司二百二十八萬五千元，及均加付法定遲延利息之判決，並於丁○○、戊○○（下稱丁○○等二人）承受訴訟後，請求其二人連帶給付。對於甲○○、陳九芳在第一審之反訴，以：在甲○○、陳九芳給付房地尾款前，伊無交付房地之義務；系爭車位買賣非屬特定物買賣，大華公司事後已提供其他車位予陳九芳，不構成不完全給付，甲○○及陳九芳主張解除買賣契約，於法不合等語為抗辯。
上訴人甲○○及被上訴人丁○○等二人則以：甲○○已給付乙○○等二人土地分期款一百四十萬元、委託代辦費用二十一萬三千元，陳九芳給付大華公司房屋分期款一百五十八萬元及委託代辦費用十八萬八千九百三十一元，而大華公司迄未將系爭房屋所有權移轉登記與陳九芳，乙○○等二人與大華公司亦未通知伊辦理系爭房地交付手續，伊無受領遲延可言。嗣因公寓大廈管理條例公布施行，大華公司不能將系爭房屋所有權移轉登記與陳九芳，屬可歸責於大華公司之事由致給付不能，陳九芳自無給付系爭房屋尾款之義務。又乙○○等二人遲延交付系爭土地，且因上開條例施行，系爭土地之交付對甲○○已無利益；另大華公司未依約規劃車位，系爭車位因設置變電箱，已無法使用，且不能補正，伊乃於八十七年七月三日依法解除契約，即無給付價金義務等語，資為抗辯。甲○○、陳九芳並於第一審主張系爭買賣契約及伊委託乙○○等二人、大華公司辦理貸款之契約均經解除，乙○○等二人及大華公司自應返還伊已付之土地、房屋價款及代辦費用等情，反訴求為乙○○等二人給付甲○○一百六十一萬三千元，大華公司給付陳九芳一百七十六萬八千九百三十一元並均加計利息之判決（丁○○等二人承受訴訟後請求大華公司給付超過一百七十六萬五千九百三十一元本息部分，業經原審判決敗訴確定）。
原審將第一審所為：本訴部分，乙○○等二人勝訴、大華公司敗訴之判決，判予維持；反訴部分，關於駁回丁○○等二人請求大華公司給付一百七十六萬五千九百三十一元本息部分判決廢棄，改判大華公司應如數給付，並維持甲○○部分之敗訴判決，無非以：甲○○原向乙○○等二人、大華公司購買系爭土地及房屋，已給付乙○○等二人土地款一百四十萬元及代辦貸款費用二十一萬三千元，嗣於八十二年四月十六日將房屋及車位買賣契約之買受人變更為陳九芳，陳九芳亦已給付大華公司房屋款一百五十八萬元及代辦貸款費用十八萬五千九百三十一元，另乙○○等二人於八十一年六月四日將系爭土地所有權移轉登記與甲○○。按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行，在該條例公布施行前，土地與房屋為各別之不動產，各得為交易之標的，該條例第四條規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，並無溯及效力，是甲○○於八十二年四月十六日經大華公司、乙○○等二人同意，將系爭房屋及車位預定買賣契約書之買受人變更為陳九芳，應屬有效。而系爭房屋預定買賣契約書第九條第一項約定系爭房屋之興建工程，預定於八十二年六月間交屋；第六條約定買受人同意總價款於付款時，由大華公司以書面通知，並指定繳納日期地點，五日內以現金或即期支票繳付；同條第三項並約定買受人接到大華公司通知交屋期間內將尾款二百二十八萬五千元付清後，大華公司應將房屋交付買受人。足見大華公司依約應於八十二年六月間以書面通知陳九芳辦理交屋及繳納尾款手續，並交付房屋與陳九芳。雖大華公司主張伊於八十一年十一、十二月間，八十二年間曾分別通知甲○○、陳九芳辦理交屋手續及給付房屋尾款云云，惟系爭房屋及車位之買受人已於八十二年四月十六日變更為陳九芳，大華公司就房屋部分對甲○○為上開通知，對陳九芳自不生效力；且陳九芳否認大華公司曾於八十二年間以書面通知伊辦理交屋手續，大華公司對此亦無法證明，並自認其於八十七年五月二十七日始以存證信函通知陳九芳，則陳九芳迄未辦理交屋，自無受領遲延可言。大華公司未依約於八十二年六月間交付系爭房屋與陳九芳，嗣因公寓大廈管理條例第四條規定之公布施行，致大華公司不能將系爭房屋所有權移轉登記與陳九芳，顯屬因可歸責於大華公司之事由致給付不能，陳九芳於八十七年七月三日通知大華公司解除系爭房屋及車位買賣契約，並請求大華公司返還已付之房屋價款一百五十八萬元、委託代辦費用十八萬五千九百三十一元合計一百七十六萬五千九百三十一元，應屬有據，大華公司不得再本於買賣契約，請求丁○○等二人連帶給付房屋尾款。次查，乙○○等二人主張伊於八十一年十一、十二月間以書面通知甲○○辦理交付系爭房地手續及繳交尾款等情，業據證人郭碧玉證述屬實，參以甲○○於八十二年四月間委請劉立鳳律師致大華公司之存證信函提及「詎八十一年十一、十二月間大華公司於領取使用執照後突然通知吾等辦理交屋手續暨配合辦理銀行貸款繳交尾款事宜」等語，及乙○○等二人已將系爭土地所有權移轉登記與甲○○，應無拒絕交付土地之理。足證乙○○等二人上開主張為可取，其依土地預定買賣契約書第三條第三款之約定，請求甲○○給付土地尾款，應無不合。甲○○抗辯因乙○○、丙○○遲延交付系爭土地及上開條例之公布施行，致系爭土地之交付對伊已無利益，伊無給付土地尾款之義務云云，並進而主張解除土地買賣契約，請求乙○○等二人返還其已付之一百六十一萬三千元，均屬無據。從而，乙○○等二人請求甲○○給付土地尾款二百四十六萬五千元及其法定遲延利息，及丁○○等二人反訴請求大華公司給付一百七十六萬五千九百三十一元及其利息，均屬有理由，應予准許；大華公司請求丁○○等二人連帶給付二百二十八萬五千元本息，甲○○反訴請求乙○○等二人給付一百六十一萬三千元本息部分，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟按房屋不得離開土地而存在，故區分所有建物所有人必須依其所有建物面積占全部相關區分所有建物之總面積之比例取得建物所在土地之應有部分額而與全體區分所有建物之所有人共有該土地，此項區分所有建物與土地應有部分間之關係，性質上係屬互有，不得分開處分。八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例第四條第二項規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，僅係將既有之法理予以明文化而已，不因有無此項規定而有所不同。本件似係建商大華公司與地主乙○○等二人合建房屋，果爾，甲○○最初分別與大華公司及乙○○等二人訂立系爭房屋預買契約及系爭土地預買契約，即係欲達成區分所有建物與基地應有部分之互有關係。若此，在後甲○○、陳九芳與大華公司、乙○○等二人三方同意，單就系爭房屋之買受人由甲○○變更為陳九芳，而不及於系爭土地之應有部分，其變更契約之效力是否有效存在，已非無疑。且按債權人依民法第二百五十六條規定，以債務人有同法第二百二十六條所定給付不能之情形而解除契約時，係以給付不能係可歸責於債務人之事由為要件。而債務人於給付遲延中陷於給付不能者，應自是時起，依不能給付之規定定其責任，其已生之遲延責任並不因而消滅，亦不得認凡於債務人給付遲延中發生給付不能之情形，即屬可歸責於債務人之事由所致。本件原審認大華公司未依約於八十二年六月間交付系爭房屋與陳九芳，嗣因公寓大廈管理條例第四條規定之公布施行，致大華公司不能將系爭房屋所有權移轉登記與陳九芳，顯屬因可歸責於大華公司之事由致給付不能云云。既謂因法律規定致大華公司未能移轉房屋所有權予陳九芳，則又何以認係可歸責於大華公司？而大華公司未依約於八十二年六月間交付系爭房屋與陳九芳，是否有可歸責之事由？縱認大華公司就該項給付應負遲延責任，惟何以得據此推論其後發生給付不能係因可歸責大華公司之事由所致？原審對此均未為審究，即認陳九芳得依民法第二百五十六條規定解除房屋買賣契約，進而為不利大華公司之論斷，非無可議。又次，甲○○原係分別與乙○○等二人及大華公司訂立土地、房屋買賣契約，其後房屋部分雖變更買受人為陳九芳，惟系爭房屋屬區分所有建物，甲○○係購買土地應有部分，並以所購房屋之主建物面積占該基地之比率計算（見第一審卷第八頁土地預定買賣契約第一條），土地價款係按房屋施工進度給付，甲○○應於接到賣方通知交付「房屋」及土地期間內，將尾款付清（同契約書第三條第三款及付款明細表）；房屋預定買賣契約書第七、第九條則約定買方如委託賣方代辦貸款以資交付尾款者，應將房屋連同「其持分土地」提供擔保，買方未依約繳清應付之各期房「地」買賣價款，賣方不負遲延交屋責任，且得拒絕辦理交屋（見一審卷二○－二三頁）。系爭土地及房屋既具互有之關係，則房屋部分如依原審認定係可歸責於大華公司之事由，致給付不能，陳九芳得依民法第二百五十六條規定，解除房屋及車位之買賣契約，於甲○○與乙○○等二人間之土地買賣契約是否不受影響？再甲○○與陳九芳主張其係買受特定停車位，惟大華公司未依約規劃車位，該停車位現係設置變電箱，屬可歸責於大華公司等之事由致不完全給付且不能補正，伊已於八十七年七月三日解除土地及房屋買賣契約等語（一審卷一二九頁正反面），此與判斷甲○○有無給付乙○○等二人土地價款義務，及其得否請求乙○○等二人返還已付之價金攸關，亦不得恝置不論。原審未遑詳查審究，遽以前開理由為甲○○敗訴之判決，自難昭折服。大華公司及甲○○上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件大華公司及甲○○上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 四 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 徐 璧 湖法官 朱 建 男法官 李 慧 兒右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日