最高法院民事判決 九十一年度台上字第四九六號
上 訴 人 泳源企業股份有限公司法定代理人 羅芳仁訴訟代理人 曾丁壽律師被 上訴 人 寶祥實業建設股份有限公司法定代理人 游大和右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年十月三十日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈢字第四０九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年十一月二十日，向伊買受坐落桃園縣中壢市○○段二七四之一九○號土地及其上建物，價金新台幣（下同）二千三百萬元。伊已將系爭土地及房屋所有權移轉登記於上訴人，上訴人且於同年十二月間即遷入使用迄今，惟上訴人僅給付價金三百萬元，餘款則拒不給付等情，爰本於買賣關係，求為命上訴人給付伊二千萬元，及自八十二年三月二十六日起加付法定遲延利息之判決（原審維持第一審命上訴人給付一千六百七十八萬六千七百零七元本息之判決，駁回上訴人之上訴；另駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人對其敗訴部分，未聲明不服）。
上訴人則以：伊購買系爭房地係供廠房之用，惟申請工業用電時，始知土地被編列為道路用地，向主管機關申請設廠，亦遭駁回。被上訴人另為無權利瑕疵之標的物之給付前，伊自得拒絕給付價金。且被上訴人未依債務本旨而為給付，除負瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，伊類推適用民法第二百二十六條第二項規定，亦得請求被上訴人賠償一千九百九十二萬四千二百七十一元之損害。再依政府辦理房地徵收補償費標準計算，系爭房地之價值僅三百零七萬五千七百二十九元，伊不願解除契約，而得請求減少價金，伊亦無須再給付被上訴人任何價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人給付一千六百七十八萬六千七百零七元本息部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：被上訴人已依買賣契約，將無設定負擔之房地所有權移轉登記於上訴人，為上訴人所不爭執，則被上訴人既已移轉完整無缺之房地所有權，當無權利瑕疵擔保責任可言。惟依民法第三百五十四條第一項規定，被上訴人負有擔保其物依民法第三百七十三條危險移轉於上訴人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。依買賣契約系爭房屋之土地為建築用地，乃在交付前已被編為道路用地，且系爭○○○區○○○道路用地，其上之建物，不准設廠，上訴人設廠申請因遭駁回等情，亦有桃園縣政府八十三年三月十五日府建工字第四二七五二號函足憑，系爭土地之用途因此受有限制，則上訴人買受之系爭房地，不惟通常效用有所減少，抑且經濟上之價值亦有所減低，自屬物之瑕疵。而所謂不完全給付係指未依債之本旨為給付，被上訴人既已給付，祇係未依債之本旨給付而已，不構成不完全給付之問題。本件應依物之瑕疵擔保規定，認定被上訴人之責任。茲被上訴人於出賣前既已知悉其土地編為道路預定地又故意不告知瑕疵，依修正前民法第三百六十五條第二項之規定，上訴人主張物之瑕疵擔保請求權而請求減少價金無六個月期間之限制。被上訴人將其編列道路用地之系爭土地出售予上訴人，致上訴人不能供工廠使用，致受損害，其損害額究竟多少，應減少若干價金？經查被上訴人依約應移轉中壢市○○段二七四之一九○號土地面積計三○二平方公尺予上訴人。而徵之桃園縣政府徵收由該土地分割之同段二七四之二○九號土地，面積一三平方公尺，其八十五年十一月八日公告徵收之補償費為二十一萬八千四百元，惟其徵收當時係依八十五年之公告現值每平方公尺一萬二千元核算補償費，現八十九年之公告現值已調整每平方公尺為一萬三千八百元，而桃園縣政府目前並無預計徵收該地號土地之計畫，且近年來房地產不景氣，政府對土地之公告現值維持不變，自應以八十九年之公告現值換算今後之徵收補償費額為減少價金參考之標準，允屬適當，則以每平方公尺一萬三千八百元換算，系爭土地三○二平方公尺將來之補償費為五百八十萬一千八百八十元。易言之，系爭土地之價值至少尚餘五百八十萬一千八百八十元之價值。又被上訴人依約移轉中壢市○○里○○鄰○○街六五之四七號房屋，該屋地下室為防空避難室，面積八三‧八七平方公尺，一至三層為廠房，面積各二二七‧七○平方公尺，陽台四五‧七三平方公尺，總計面積為八一二‧七○平方公尺。而桃園縣政府於八十六年一月二十二日公告徵收一至三層各二一‧七六平方公尺計六五‧二八平方公尺，其補償費為一百一十二萬三千三百二十九元，以此房屋補償費概算系爭房屋之價額至少有一千三百九十八萬四千八百二十七元。合計房屋及土地編為道路用地後尚值一千九百七十八萬六千七百零七元。而系爭房地之買賣價金高達二千三百萬元，上訴人請求減少價金，尚非無據，其減少價金之幅度為買賣價金與上開依土地公告現值及桃園縣政府八十五、六年徵收標準所計算日後上訴人可獲徵收補償費金額之差額，亦即二千三百萬元與一千九百七十八萬六千七百零七元之差額即三百二十一萬三千二百九十三元（即得減少價金三百二十一萬三千二百九十三元。茲以上訴人尚欠價金二千萬元，扣除上訴人得請求減少價金三百二十一萬三千二百九十三元。則被上訴人尚得請求上訴人給付價金一千六百七十八萬六千七百零七元）。從而，被上訴人請求上訴人給付買賣價金一千六百七十八萬六千七百零七元及自八十二年三月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查原判決一方面謂本件為不完全給付係指未依債之本旨為給付，一方面又稱被上訴人未依債之本旨為給付，不構成不完全給付之問題云云，理由已屬前後矛盾。且上訴人迭次辯稱被上訴人之給付，依不完全給付規定應賠償伊一千九百九十二萬四千二百七十一元之損害云云，原審僅依物之瑕疵擔保規定，認定被上訴人之責任。至於被上訴人何以不構成不完全給付，則並未說明其心證之所由得，亦有判決不備理由之違法。其次本件房屋因土地被編列為道路用地使用，致不能申請設廠，不惟通常效用有所減少，抑且經濟上之價值有所減低，其損害額或應減少價金，應就被上訴人如能依約交付無瑕疵之土地，供上訴人作為廠房使用時，上訴人可得享受之一切利益以為衡量標準，本院前次發回意旨就此已有指明，乃原審猶未遑詳查審認，徒以八十九年土地公告現值及八十五、六年系爭房地部分被徵收之補償費作為計算標準，率以認定上訴人得減少價金三百二十一萬三千二百九十三元，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決關此不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十一 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全法官 蘇 達 志法官 許 澍 林法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 四 月 一 日