最高法院民事判決 九十一年度台上字第六○五號
上 訴 人 龍邦開發股份有限公司法定代理人 朱炳昱訴訟代理人 林開福律師被上 訴 人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月八日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度重上字第一四四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘之上訴及返還因假執行所為給付之聲明暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年四月十五日向上訴人購買其所建「龍邦大第」大廈Ａ棟九樓房屋及其基地所有權應有部分，約定室內面積為三六‧六四坪、陽台為四‧八五坪、公共設施為六‧九五坪，合計四八‧四四坪，總價為新台幣（下同）五百二十萬元，連同車位六十萬元，共計五百八十萬元，伊已依約繳清房地價款及契稅、代書費、水電外線費等計五百九十四萬九千三百六十七元。嗣上訴人於八十四年六月十日交屋後，伊發覺房屋之總面積增加，但室內（含附屬建物）面積短少六‧一八坪，自屬物之瑕疵，以訴狀送達表示解除契約等情，爰依民法第二百五十九條第一、二款之規定，先位聲明，求為命上訴人返還五百九十四萬九千三百六十七元，並加付法定遲延利息之判決。如認解除契約有失公平，因上訴人交付之建物有坪數短少之瑕疵，伊得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金，爰依不當得利之法律關係，備位聲明，求為命上訴人返還溢收價金九十四萬六千二百六十五元，並加付法定遲延利息之判決（第一審駁回被上訴人先位聲明之請求，未據其聲明不服）。
上訴人則以：兩造約定室內面積含梯間在內，伊依約給付，並無短少。縱有瑕疵，於交屋時，被上訴人已檢查未告知有何瑕疵，依民法第三百五十六條規定，應視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保等語，資為抗辯。茲被上訴人已依假執行程序，執行受領一百零六萬三千五百七十六元，爰依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，求為命被上訴人如數返還上開給付，並加付法定遲延利息之判決。
原審就備位聲明將第一審命上訴人給付金額超過七十七萬六千一百三十五元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人其餘之上訴，暨命被上訴人返還上訴人因實施假執行所受領之十九萬一千二百二十二元及其利息，並駁回上訴人其餘返還因假執行所為給付之聲明，係以：被上訴人主張之事實，業據其提出買賣契約書、彰化縣彰化地政事務所建物測量成果圖為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。茲應審究者，厥為系爭房屋「梯間」是否應列入室內面積計算？依合約書第一條第一項約定標示房屋總面積包括：「本約房屋……樓一戶（詳如附圖）。面積約……坪（包括騎樓、……及梯間、……等公共設施之分擔面積）」；所謂附圖即合約書所附平面圖，其左上角特別標明「室內面積（含附屬建物）」、「陽台」、「露台」、「公共面積」坪數；第十四條亦約定各層樓梯間屬公共設施各等語，且合約書所附之平面圖將屬專用部分之室內及陽台、露台塗以顏色，而未將梯間塗上顏色，顯見合約明定「梯間」之面積屬公共設施，即平面圖所指「公共面積」，非屬室內之附屬建物。該建物權狀雖記載室內面積含梯間，但係上訴人申請測量，且內政部所頒辦理土地複丈與建物測量補充規定第二十條係對地政機關為建築物測量作業方式之行政命令，屬訓示性指示，非強制性之創設規定，並不能增減或改變業者與消費者間約定之權義。上訴人引用該規定，辯稱合約所附之平面圖標示「室內面積」含「梯間」坪數云云，尚非可採。次查，兩造既於總面積外，另就室內面積為特別約定，顯見被上訴人買受房屋，尤重室內實際使用面積，如有短少，當足以影響其買受房屋之價值及效用，即構成物之瑕疵。上訴人雖辯稱被上訴人於受領時，已檢查未告知有何瑕疵，依民法第三百五十六條規定，應已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，惟查上訴人於八十四年六月十日交付與被上訴人，有龍邦大第面積爭議案各戶面積明細表及交屋日期彙總表可稽，而被上訴人以龍邦大第住戶自救委員會名義，於八十四年三月十四日委託李永然律師及張世柱律師通知上訴人坪數不足之瑕疵，有永然律師事務所函足憑，自難認被上訴人有何怠於檢查及通知瑕疵之情事。上訴人上開之抗辯，亦非可採。復查，上訴人辯稱被上訴人就梯間問題，於交屋時，已與被上訴人達成和解云云，為被上訴人所否認，並稱因合約附圖所載室內面積為三六‧六四坪，但建物謄本登載僅三四‧五四坪，此不足部分，雙方達成退款之協議，協議當時，被上訴人尚不知梯間併入室內面積計算等語，且被上訴人於八十四年六月十日交屋當時收取上訴人退還之金額，有交屋清單可稽。此時，被上訴人顯不知室內面積有短少之情形，自難就此部分為協議，就室內面積減少所生之糾紛，並未於上開清單敘明。上訴人就上開之抗辯又未舉證證明，自不足採。又查，被上訴人所購買之房屋室內面積，實際較約定短少六‧六九坪（按被上訴人主張陽台等併入室內面積，僅成為六‧一八坪），未逾百分之十五，依通常交易觀念，該瑕疵未至重大之程度，其主張解除契約，對於上訴人顯失公平。從而，被上訴人依民法第三百五十九條、第二百五十九條之規定，主張解除契約，先位聲明，請求返還已付價款及其法定遲延利息，即屬無據，不應准許。末查，上訴人所交付房屋既有室內面積短少之瑕疵，但總面積增加，依市場計價行情，所減損之價值，經華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑定結果，以被上訴人主張將陽台、花台等併入室內面積計算，室內面積短少六‧一八坪（按合約書記載陽台及花台非屬室內面積，則其室內面積短少六‧六九坪），其既持較不利於己主張，自應以其主張為據，扣除合約第一條第二項所定總面積誤差於百分之二以內雙方互不找補部分，為九十四萬六千二百六十五元，有華聲公司製作之鑑定報告書可稽。惟上訴人就被上訴人買受房地總價金已減少十七萬零一百三十元，有交屋清單足憑，且為被上訴人所不爭，扣除該部分，則上訴人所交付房屋有上開之瑕疵，被上訴人主張減少價金，上訴人因而受有七十七萬六千一百三十五元之不當利益，從而，被上訴人依不當得利之法律關係，備位聲明，請求上訴人如數返還，並加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許；逾上開金額之請求，於法無據，不應准許。又上訴人主張，被上訴人依據第一審判決所宣告之假執行為執行名義，聲請法院強制執行，於八十六年十月二十九日向其執行受取一百零六萬三千五百七十六元，有台灣彰化地方法院民事強制執行案款收據乙紙可稽。茲該假執行之本案判決，第一審所命上訴人給付金額超過七十七萬六千一百三十五元及其利息部分既經廢棄，駁回被上訴人其餘之請求，即十七萬一百三十元及自起訴狀繕本送達翌日即八十四年七月九日起算之法定遲延利息，上訴人依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，請求被上訴人返還上開金額及自受領日即八十四年七月九日起算之利息共計十九萬一千二百二十二元，並加付法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審先認定被上訴人以龍邦大第住戶自救委員會名義於八十四年三月十四日委託李永然律師及張世柱律師通知上訴人坪數不足之瑕疵（見原判決第十頁第十八行至第十九行）；繼又謂被上訴人於八十四年六月十日交屋當時收取上訴人退還之金額，……不知室內面積有短少之情事云云（見原判決第十一頁第八行至第十一行），前後理由自相矛盾；且被上訴人自認面積不足一‧五九坪，交屋時，上訴人已補償被上訴人十七萬零一百三十元（見原審卷一００頁）。則被上訴人於交屋前之八十四年三月十四日既悉知上訴人所建房屋有面積短少之瑕疵，且於交屋時，就短少之瑕疵，與之達成協議，已獲面積短少一‧五九坪之補償。原審對於該短少一‧五九坪之補償究竟係指何部分？是否含室內面積短少部分？均未詳予調查，遽以上開理由，為上訴人不利之認定，亦嫌速斷。末查，華聲公司將兩造所約定之公共面積為六‧九五坪誤為六‧六九坪（見外放鑑定報告書第二四頁、原審卷七一頁反面），並以與約定不符之資料，鑑定分析上訴人所建房屋之公設比，進而計算系爭房屋室內面積短少總面積增加之效益損失額。該鑑定結果，能否作為該屋室內面積短少瑕疵損失之依據，尚非無疑。原審未詳予審究，遽憑該鑑定報告書為判決之基礎，尤有未合。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。又本案被上訴人備位聲明之請求，原判決駁回上訴人上訴部分，既應廢棄發回，則駁回上訴人請求返還因假執行所為給付之損害部分，亦應併予廢棄發回。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 李 彥 文右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 四 月 十六 日