最高法院民事判決 九十一年度台上字第六二六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 蔡嘉容律師被 上訴 人 樺麗園建設股份有限公司法定代理人 劉美麗右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年六月七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十七年度上字第二六八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付新台幣一百十四萬元本息及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十四年一月十五日向伊購買坐落台中市○○區○○段十五之十號土地上門牌號碼台中市○○路○段○○○巷○○號四層鋼筋混凝土造房屋，買賣價金為新台幣（下同）二百零七萬元，水電、瓦斯外線接線費由上訴人負擔，惟上訴人僅給付八十七萬元，扣除由上訴人出資鋪設二、三、四樓地板磁磚之六萬元，尚欠房屋價款一百十四萬元，伊已依約於八十四年八月三日將系爭房屋所有權移轉登記與上訴人所有，並將系爭房屋交付與上訴人，然上訴人竟指摘伊尚未完工，拒付未付價金，伊乃於八十六年一月二十一日催告上訴人給付未果，於同年二月二十五日解除契約，解除契約後上訴人負有將系爭房屋所有權移轉登記與伊所有，並將房屋遷讓交還伊之義務等情，先位聲明求為命上訴人將系爭房屋所有權移轉登記與伊，並將房屋交還伊。又主張：如本件解約不合要件時，備位聲明求為命上訴人給付伊一百十四萬元並加計法定遲延利息之判決。（第一審駁回被上訴人全部之訴，被上訴人提起上訴，原判決就先位聲明部分駁回其上訴，被上訴人就此部分未再上訴，此部分已確定；就備位之訴部分，則廢棄第一審之判決，改判此部分被上訴人勝訴。）上訴人則以：伊已給付被上訴人價金一百五十二萬元，被上訴人尚有部分工程尚未完工，故兩造於八十四年十一月十日及同年月十六日協議，被上訴人同意於同年十二月三十一日完成瑕疵部分，及同意部分款項留待其完成後再給付，但被上訴人並未完成兩造協議事項，伊迭經催告被上訴人完成瑕疵部分，均置之不理，被上訴人雖以伊拒不給付尾款為由，主張解除契約，然伊所以拒不給付尾款，肇因工程未完工，且部分工程亦有瑕疵，更未將系爭房屋點交與伊，被上訴人除應給付伊六百二十一萬元違約金外，其迄未交屋導致伊利息損失八十二萬八千元，及尚未完工及瑕疵部分之估計扣款約為七十四萬六千元，伊自得以該等款項抵銷尾款等語，資為抗辯。
原審將第一審所為備位之訴被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判命上訴人給付被上訴人一百十四萬元本息，係以：被上訴人主張上訴人於八十四年元月十五日向伊購買坐落台中市○○區○○段十五之十號土地上門牌號碼台中市○○路○段○○○巷○○號四層鋼筋混凝土房屋一棟，房屋價金二百零七萬元等情，為兩造不爭之事實，並有房屋預定買賣契約書一份在卷可稽。被上訴人再主張其已將系爭房屋所有權移轉登記與上訴人，並已將系爭房屋交付上訴人，上訴人尚欠尾款一百十四萬元未付，經其催告後，予以解除契約，亦有其提出之建物登記簿謄本及郵局存證信函影本可證，足認亦為真實。查系爭房屋產權過戶書狀於八十四年七月十三日已全部齊全，並於同日向地政機關申請登記（即申報），則上訴人應於同年月十三日繳清尾款一百十四萬元，但上訴人屢經被上訴人催告，均拖延繳納，嗣經被上訴人委任律師催告限期繳納，亦置之不理，上訴人顯然違反契約第九條第二項之規定，被上訴人通知上訴人解除本件買賣契約，固非無據，但上訴人買受系爭房屋及以八百二十萬元之價款向訴外人葉昆林購買房屋之基地，僅因區區房屋尾款一百十四萬元遲延交付，即遭喪失系爭房屋之所有權，基地亦隨之不能使用，應認被上訴人之解除契約，並沒收已繳房屋價款，訴請上訴人遷讓房屋，顯失公平，應不予准許，惟上訴人仍應繳清尾款。上訴人雖以伊已於八十四年一月五日給付定金六十萬元外，並於同年十二月一日給付價金九十二萬元等詞為辯，並提出房屋買賣契約書內付款明細表影本為證。被上訴人之法定代理人劉美麗雖於八十四年十二月一日有在上訴人持有之預定房屋買賣契約書繳款期表第十三項貸款欄蓋章，並由收款人書寫收到九十二萬元整，惟在「收到九十二萬元整」下，有附註：「〤〤以土地買賣契約書為準」等字，據被上訴人稱當時雙方有約定該九十二萬元須先抵銷土地價款，土地價款抵銷後尚有餘額，始可算入房屋價款。按土地價款為八百二十八萬元，上訴人於八十四年元月十五日訂約時付一百九十萬元，八十四年十二月一日付五百七十八萬元，尚欠六十萬元，則由九十二萬元減去六十萬元，剩餘三十二萬元，足認房屋買賣契約書雖書寫收到九十二萬元，實際上房屋價款僅收到三十二萬元，其餘六十萬元係抵償土地價款。而房屋價款為二百零七萬元，八十四年一月二日收定金六十萬元，八十四年十二月一日收三十二萬元，尚欠一百十五萬元，加上水電、瓦斯外線接戶費五萬元，合計為一百二十萬元，即上訴人於屢次覆被上訴人郵政函中亦不否認尚欠被上訴人房屋尾款一百二十萬元，是上訴人於訴訟中始主張欠被上訴人五十五萬元，自無可採。至於上訴人主張伊有違約金、利息損失、扣款等可資抵銷，亦非有理由。從而，被上訴人基於買賣之法律關係，請求上訴人給付房屋尾款一百十四萬元（一百二十萬元扣除上訴人貼附磁磚費用六萬元）本息，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按證據法則係指法院調查證據、認定事實所應遵守之法則而言。法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之。若一種事實得生推定證據之效力者，必須現行法規有所依據，亦即以現行法規所明認者為限，不得以單純論理為臆測之根據，而就應證事實為推定之判斷，倘認定事實不憑證據，即屬違背法令。查上訴人持有之房屋買賣契約書繳款期表第十三項貸款欄，雖有被上訴人法定代理人劉美麗所載「收到九十二萬元整」，其下附註「明細以土地買賣契約書為準」，惟本件之土地買賣契約書係由上訴人與訴外人葉昆林所簽訂，該土地買賣契約書並未載明以上述九十二萬元中之六十萬元做為土地價款（見第一審卷第八○頁至第九○頁），被上訴人亦無其他證據足資為此證明，乃原判決遽依上開附註之記載及被上訴人之主張，認該九十二萬元中之六十萬元係抵償土地價款，上訴人所辯房屋價款尚欠五十五萬元為不可採，進而判命上訴人仍應給付被上訴人一百十四萬元，自與證據法則有違。次查上訴人於第一審主張：其於訂立本件房屋預定買賣契約書後，均依約繳款，惟因被上訴人尚有部分工程未完工，因此兩造於八十四年十一月十日及八十四年十一月十六日協議，被上訴人同意於同年十二月三十一日完成瑕疵部分，上訴人則同意繳交部分房屋款。協議後，被上訴人於八十四年十二月一日要求上訴人先給付貸款，上訴人乃給付九十二萬元貸款，部分款項待被上訴人完成瑕疵後再為給付。然被上訴人未於約定之八十四年十二月三十一日完成協議之事項，上訴人遂於八十五年五月十五日以郵局存證信函催告被上訴人完成瑕疵部分等情（見一審卷三八、三九頁），此係上訴人重要之防禦方法，所稱是否屬實？兩造有無協議？已否和解？和解之內容如何？原審恝置不論，自屬判決不備理由。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分違法，求予廢棄，非無理由。又按當事人適格為訴權存在之要件，為法院應依職權調查之事項。查本件被上訴人似於八十六年一月一日起擅自歇業，並經上訴人向經濟部申請撤銷其公司登記，經經濟部公告撤銷在案，則被上訴人是否已解散？如已解散，有無進行清算？清算已否完結？凡此胥與被上訴人得否為本件訴訟之適格當事人有關，原判決廢棄發回後，原法院自應先依職權詳為調查審認，併予指明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 四 月 十七 日