最高法院民事判決 九十一年度台上字第六七號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 周春霖律師上 訴 人 俊聯建設股份有限公司法定代理人 曾光久訴訟代理人 黃呈利律師右當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國八十九年十月三十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第三四號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人甲○○主張：伊向對造俊聯建設股份有限公司（下稱俊聯公司）購買坐落台中市○區○○○段六六三至六七五等十五筆地號土地上之中港俊國第四樓編號第十二號房屋及其基地持分（即台中市○區○○○段○○○○號應有部分一萬分之五及建號一○○六一號建物面積七平方公尺暨共同使用部分），嗣雙方因管線工程及電錶裝設發生糾紛，於民國八十二年八月三十日調解成立，約定俊聯公司如未於八十二年十二月三十日前完成管線及裝錶工程，視同無力完成，伊即可要求俊聯公司解約，俊聯公司同意返還購屋款項及利息。詎屆期未完成該工程，伊乃解除契約。而伊係向俊聯公司購買系爭房屋及基地，依社會通念，預售屋買賣，當然包括房屋及基地持分，況兩造簽訂之房屋及土地預定買賣契約書中，亦明載多項關於房屋與土地密不可分之關聯性，應認房屋與土地買賣均已解約。惟俊聯公司僅返還伊房屋價款新台幣（下同）七十七萬元，土地價款則未返還，爰以起訴狀繕本送達為解約之意思表示等情，依民法第二百五十九條第二款規定，求為命俊聯公司給付土地價款一百六十四萬五千元，及自八十二年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。
俊聯公司則以：兩造簽訂之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書屬兩個獨立之法律行為，且土地與房屋係分別履行交付手續，兩造亦未約定房屋預定買賣契約書之解除，其效力當然及於土地預定買賣契約書。而甲○○之聲請調解書及調解書則均未表示同時解除土地預定買賣契約書，因此兩造成立之調解，效力僅及於房屋部分，若連土地部分亦包括在內，則俊聯公司顧及財務負擔及其他訂購戶之反應，當不會與甲○○達成調解。況兩造就系爭不動產買賣曾簽訂協議書，將系爭不動產回租與俊聯公司，並委託俊聯公司管理，則俊聯公司就系爭不動產有規劃經營之權，因此俊聯公司未能裝設110/220V供電設備及各戶獨立電錶，尚難構成解除土地預定買賣契約之原因，且甲○○就系爭土地應有部分亦非無經濟上之利用價值，甲○○解除土地預定買賣契約，尚屬無據。若認系爭土地買賣契約之解除為有理由，俊聯公司主張同時履行抗辯權等語，資為抗辯。並在第一審提起反訴，請求甲○○應將坐落台中市○區○○○段○○○號土地面積三千三百十八平方公尺應有部分一萬分之五，及建號一○○六一號建物面積七平方公尺，共同使用部分建號一○一五四號面積一千二百五十三點六八平方公尺應有部分一萬分之八四、建號一○二六○號面積一萬三千八百四十五點九三平方公尺應有部分十萬分之二所有權移轉登記予俊聯公司（第一審判命俊聯公司於甲○○將系爭土地所有權登記予以塗銷之同時，應給付甲○○一百六十四萬五千元，駁回甲○○其餘（即利息部分）之請求，並駁回俊聯公司之反訴。俊聯公司除就反訴部分中請求移轉系爭土地所有權部分，未據聲明不服外，對其餘敗訴部分提起上訴。甲○○對第一審敗訴部分，提起附帶上訴）。
原審將第一審所為俊聯公司敗訴部分廢棄（確定部分除外），改判命俊聯公司於甲○○將坐落台中市○區○○○段○○○號土地，面積三千三百十八平方公尺，應有部分一萬分之五之所有權移轉登記與俊聯公司同時，應給付甲○○一百六十四萬五千元；及甲○○應將俊聯公司反訴請求之系爭建物所有權移轉登記與俊聯公司，並維持第一審所為甲○○敗訴部分之判決，駁回甲○○對該部分之附帶上訴，無非以：甲○○向俊聯公司購買系爭房地，同時簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各一份。嗣雙方因管線及電錶裝設發生糾紛，經台中市西區調解委員會於八十二年八月三十日調解成立。約定俊聯公司如未於八十二年十二月三十日以前完成該調解內容所載之管線及電錶裝設工程時，視同無力完成該工程，甲○○即可依違約對俊聯公司解除契約，俊聯公司應返還甲○○購屋所付之全部款項，並依銀行利率給付利息。嗣俊聯公司未依調解內容如期完成工程，甲○○即本於調解書行使解除權，俊聯公司為免受強制執行，遂返還房屋部分之價款七十七萬元，土地部分之價款一百六十四萬五千元則未返還之事實，有甲○○提出之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、台中市西區調解委員會調解書影本為證，並為俊聯公司所不爭執，足認為真實。次查甲○○向俊聯公司購買系爭房地時，固分別簽訂一份房屋預定買賣契約書及一份土地預定買賣同意書；惟依兩造所簽訂之該二份契約書，有關違約處罰之約定均記載：「甲方（指甲○○）仍不履行時，乙方（指俊聯公司）得不另通知，逕自片面解除本約，除將本戶之建物土地收回另行處理外，並沒收甲方已繳之所有款項，甲方絕無異議。」。「……乙方不履行契約經甲方催告仍不能竣工時，甲方得解除本約，及與本約有連帶關係之契約。解約時，乙方應將已收價款附加銀行利息，全部退還甲方……」等語，另於兩造所簽訂之代辦貸款委託書第十條亦約定：「本約應與房地預定買賣契約書暨其附件內之各項約定同時履行，否則無效，任何一部分不履行時，視為全部違約。」。此外，土地預定買賣契約書第一條亦記載：「……本戶土地持分額，應以本戶房屋面積佔本大廈全部面積之比率計算，正確持分，以地政機關登記為準」。及房屋預定買賣契約書第十條第二項亦載明：「產權登記名義人即為甲方，亦為該持分土地之房屋購買人」。第十一條第二款則記載：「本約過戶前之土地工程受益費、地價稅及應繳納之土地增值稅由乙方負擔……」，第十三條約定：買方須付清房地總款始得辦理交屋等語，顯見系爭房屋及土地之買賣具有不可分性。況本件甲○○所購買者為中港俊國大廈中第四樓編號第十二房屋及基地，屬區分所有建築物，依社會通念及交易習慣，此種買賣均係房屋與土地應有部分一併買賣，並無只買賣房屋而未連同土地一起出售情事，此亦為俊聯公司所自認。因此依上開契約書之內容觀之，顯見甲○○於聲請調解書所載：「……購買房屋一戶（中港俊國第四樓編號十二」及調解書記載：「購屋糾紛」「對造人（指俊聯公司）同意奉還購屋所付之全部款項……」云云，其所指「房屋」之真意自應包括該房屋所占之基地在內。俊聯公司抗辯林春挴要求調解者僅限於房屋部分，而俊聯公司合意解除者亦僅限於房屋預定買賣契約書部份，兩造簽訂之土地預定買賣即未經雙方合意解除而存在云云，自無可採。又兩造於八十二年八月七日雖另簽訂一份協議書，惟該協議書係於調解成立前所簽訂，自難以該協議否認調解之內容及效力。另與甲○○就系爭房地簽訂房屋租賃合約書，為俊聯百貨股份有限公司，而非俊聯公司，有該房屋租賃合約影本在卷可稽，足證俊聯公司稱甲○○將系爭房地出租予俊聯公司，俊聯公司具有管理規劃之權云云，亦與事實不符。參以甲○○依買賣契約所登記之系爭土地應有部分僅為一萬分之五，且為系爭大廈所占用，實無從為單獨之利用。甲○○既已依兩造之調解內容對房屋部分之買賣解除契約，則其本於系爭房屋及土地買賣之不可分性，再以第一審起訴狀繕本之送達為解除系爭土地買賣之意思表示，所為之解除，自生效力。依兩造簽訂之調解書第三條約定：「對造（俊聯公司）若未依上述各項處理視同無力完成該工程，聲請人（指甲○○）可依違約要求對造人解約，對造人同意奉還購屋所付全部款項，並依銀行利率給利息」。其中雖無明訂甲○○於返還房屋價金同時，俊聯公司應將房屋移轉與甲○○之約定，惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。本件系爭土地俊聯公司業將之移轉登記為甲○○所有，有土地登記簿謄本在卷可稽，兩造所訂之土地預定買賣契約既經解除，則雙方即相互負有返還價款及將系爭土地所有權應有部分回復原狀移轉登記與俊聯公司之義務，因之俊聯公司主張同時履行抗辯權，請求其於給付價金與甲○○同時，甲○○應將系爭土地應有部分移轉登記與伊，自非無據。應予准許。又兩造既互負同時履行之義務，則在甲○○未為對待給付前，俊聯公司亦得拒絕自己之給付，不生遲延給付之問題，是甲○○請求俊聯公司返還所繳價款一百六十四萬五千元應自八十二年八月一日起加給法定遲延利息，尚屬無據，不能准許。末查本件系爭房屋及土地有不可分性，房屋買賣既經兩造合意解除，土地買賣亦應得解除，有如前述。茲俊聯公司已將房屋價款七十七萬元返還甲○○，為甲○○所不爭執，則甲○○之取得系爭房屋所有權，已無對價關係，俊聯公司提起反訴請求甲○○應將坐落台中市○區○○○段○○○○號土地上，建號一○○六一號建物面積七平方公尺，共同使用部份建號一○一五四號面積一千二百五十三點六八平方公尺應有部分一萬分之八四、建號一○二六○號面積一萬三千八百五十四點九二平方公尺應有部分十萬分之二房屋所有權移轉登記返還俊聯公司，自屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審認系爭房屋及土地之買賣具有不可分性，房屋既經兩造合意解除，土地買賣亦應解除，並謂俊聯公司抗辯兩造所訂之土地預定買賣契約未經雙方合意解除而存在云云，為不可採，縱認系爭土地部分亦經兩造合意解除；惟又認甲○○以起訴狀繕本送達俊聯公司為解除系爭土地買賣之意思表示，發生解除契約之效力，顯有判決理由前後矛盾之違法。究竟兩造之房屋預定買賣及土地預定買賣契約係經調解合意解除﹖或有法定解除原因，甲○○得依法行使解除權解除契約，原審仍未詳查釐清其事實，遽就本訴部分為不利於俊聯公司之判決，尚嫌速斷。次按契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第二百五十九條第二款之規定，應附加自受領時起之利息償還之，是系爭土地買賣契約倘係有法定解除原因，經甲○○依法解除契約，則甲○○主張俊聯公司於返還土地價金時，應自其受領金錢給付後之八十二年八月一日起計算之法定遲延利息，即非全然無據。原審以兩造既互負同時履行之義務，則甲○○未為對待給付前，俊聯公司亦得拒絕自己之給付，不生遲延給付之問題，而駁回甲○○利息部分之請求，亦有未合。另原審謂俊聯公司已將房屋價款七十七萬元返還甲○○，則甲○○取得系爭土地（應係房屋之誤）所有權，已無對價關係，認俊聯公司反訴請求甲○○將系爭土地上建號一○○六一號建物面積七平方公尺及其共同使用部分之建物所有權移轉登記與俊聯公司為有理由，惟所謂對價關係，其內容如何？俊聯公司究竟依據何種法律關係而為請求？原審並未說明，遽為甲○○不利之認定，同屬可議。兩造上訴論旨，分別指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，均為有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十二 日