最高法院民事判決 九十一年度台上字第七九三號
上 訴 人 乙○○○
甲 ○ ○
丙 ○ ○共 同訴訟代理人 張 香 奚律師被 上訴 人 王 竣 民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王 振 志律師右當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度上更㈡字第七六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除駁回被上訴人其餘上訴暨該訴訟費用部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段三一八號（重測前萬盛段溪子口小段一一二、一一三｜五、一一二｜六號）及三一九號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一三、一一二｜三、一一二｜九號）土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人乙○○○承租上開三一八、三一九號土地，上訴人丙○○、甲○○分別承租上開三一九號土地，供作渠等所有房屋之基地，且均登記為地上權人（上訴人等承租土地之情形詳如第一審判決附表㈠所示）。伊與上訴人分別訂立之原租約租期自民國六十一年至八十一年止已屆滿，惟上訴人仍為租賃物之使用，而伊未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，應視為以不定期間繼續契約。因兩造租約原約定租金係按地價稅百分之五點五及蓬萊稻谷四台斤計算，而台北市已不再生產稻谷，且系爭土地地價上漲，且伊土地眾多，大部分均出租他人建屋使用，土地地價總額超過累進稅標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，與地價顯不相當，有調整租金之必要。伊於八十一年原租約屆滿時，分別通知將租金調整為每年按申報地價百分之七計算，並於八十四年間再以存證信函為調整租金之通知，同時催請繳納歷年積欠之租金，上訴人均不予置理等情，爰依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條規定暨地上權之法律關係，先位聲明求為：上訴人各承租之系爭土地自上開存證信函送達上訴人等之翌月一日起，年租金調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月中旬繳納，並協同辦理地上權租金額變更登記，暨減縮及擴張請求給付所積欠之租金乙○○○、丙○○、甲○○應依序各再給付伊新台幣（下同）四十八萬七千五百四十四元、十萬零一千八百七十一元及十三萬九千六百二十五元暨均自八十四年七月十五日算付法定遲延利息之判決（第一審就先位聲明部分，判決上訴人應依序給付上訴人二十九萬四千三百五十九元、五萬五千五百三十五元及八萬四千九百六十五元並加計法定遲延利息，其餘之先位聲明，均為被上訴人敗訴之判決，對備位聲明部分，則未予審酌。被上訴人於原審表明僅就其先位聲明受敗訴判決部分提起上訴，並聲明上訴人應各再給付被上訴人十九萬三千一百八十五元、四萬六千三百三十六元、五萬四千六百六十元租金及其利息，而對原有移審效力之備位聲明部分未再併為上訴之聲明。上訴人就渠等受前開第一審不利判決部分，於原審聲明不服，提起附帶上訴）。
上訴人則以：兩造在形式上就系爭土地先後發生有不同內容之基地使用權契約關係，即租賃契約與地上權。因登記在後之地上權有絕對效力，且已另有地租之約定，兩造間即屬租約之更新，而應同受地上權法律關係之拘束，被上訴人自不得依原租約為請求。況伊等房屋基地之使用權，係源自訴外人即地上權人游文通及建屋之廖燦輝，而非源於六十一年七月一日所簽訂之租賃契約，尤應按地上權之約定計算租金。縱兩種契約關係可併存，依原租賃契約約定之租金係按每年每坪土地地價千分之十五稅率並蓬萊稻谷四台斤計算、地上權租金係按每坪申報地價百分之二點五及稻谷五台斛計算，均屬機動調整，被上訴人亦不得再請求調整及變更稻谷種類而按金錢請求。又上訴人乙○○○、甲○○已給付七十九年一月一日至八十四年六月三十日之租金，丙○○在八十二年給付地租時已與被上訴人合意變更租率為按申報地價百分之二點五計算，被上訴人超過上開部分之請求仍屬無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部廢棄，改判乙○○○、甲○○、丙○○之基地租金，自八十四年四月一日起調整為依當年度每坪申報地價百分之六點五及稻穀五台斛計算，於當年七月中旬給付，並命乙○○○、甲○○、丙○○各協同被上訴人辦理地上權地租變更登記，及分別依序給付被上訴人十九萬三千一百八十五元、四萬六千三百三十六元、五萬四千六百六十元及均自八十四年七月二十一日起加計之法定遲延利息；一部維持，駁回被上訴人其餘部分之上訴；並駁回上訴人之附帶上訴，無非以：系爭土地係被上訴人所有，分別出租於上訴人為彼等房屋基地使用，至八十一年六月三十日租期屆滿後，成為不定期租賃關係，上訴人等就系爭土地自彼等房屋之前手輾轉受讓地上權等情，為兩造不爭之事實，並有土地、建物登記簿謄本、土地租賃契約書可稽。上訴人除與被上訴人訂定系爭土地租賃契約外，並輾轉受讓地上權，足徵上訴人取得地上權係基於租用系爭土地供作其所有房屋基地之原因，非另有法律關係，其地上權設定係以兩造有租賃關係為前提，租約約定之租金與地上權約定者不同，不影響其間租賃及地上權關係存在。上訴人所謂因其取得地上權，租約已更新而不適用云云，並不足採。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。又地上權之地租與租賃契約租金固屬不同，然就其因使用地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。又未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金。本件關於土地租金，兩造於租賃契約約定，租金每年每坪按地價千分之十五稅率繳納外蓬萊稻谷四台斤，於當年七月中旬依時價折合現款一次付清，如稅率調整時依照政府規定繳納；地上權亦登記為：「存續期間不定期，地租每坪按申報地價百分之二點五及稻谷伍台斛計算」，上訴人雖以此辯稱：上開租金之約定，均屬機動調整，被上訴人不得再請求調整云云，然未定租賃期限之不動產，如契約當事人所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整者，原則上固無再請求法院准予調整租金之必要，惟倘遇稅額增加致所收租金不敷納稅，而稅額之增加又與不動產價值之騰漲有關係時，若仍不許增加租金，則出租人之出租該不動產，不但毫無收益，反將成為一種負累，即屬顯失公平。且與雙方約定「機動調整」之本意有違。系爭土地自六十一年迄今漲價甚多，被上訴人所有土地地價總額均超過累進起點最高累進稅率，而按累進稅率千分之五十五課徵地價稅，有台北市稅捐稽徵處文山分處函足憑，而被上訴人出租與上訴人之租金則僅按百分二點五及稻谷五台斛計算，可見系爭土地確因價值騰漲，稅額增加，致被上訴人所收租金不敷納稅，故被上訴人依民法第四百四十二條及地上權之法律關係，請求調整租金，自應准許。系爭土地位處台北市○○○路○段之巷道內，鄰近商店林立，交通便利，然其巷道狹窄，周圍房屋緊密，致上訴人之房屋室內陰暗，排水困難，上訴人以其所有坐落系爭土地之建物出租予超商或一般家庭，每月收取之房租分別為八萬元、三萬元、二萬元不等，核計每年即可分別收取房租九十六萬元、三十六萬元、二十四萬元，業經勘驗明確，審酌認以每年按系爭土地每坪申報地價年息百分之六點五及稻谷五台斛為適當。被上訴人請求將租谷部分，變更給付之種類為現金，不應准許；又其請求逾上開範圍及原計租單位由每坪改為每平方公尺，亦無理由。其次，房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。甲○○、乙○○○及丙○○分別於八十四年二月十七日、同年三月十五日及同年四月一日收受被上訴人調整租金之存證信函，被上訴人請求調整租金之起算日減縮自最後其為調整租金之意思表示時起即均自八十四年四月一日起算，核無不合。另被上訴人主張：上訴人積欠租金，於調整租金前以當年度稅率即每坪申報地價年息百分之五點五計算並附加四台斤稻谷，上訴人計各積欠伊如附表所示之金額，即減縮請求乙○○○應再給付伊十九萬三千一百八十五元、擴張請求甲○○應再給付伊五萬四千六百六十元、減縮請求丙○○應再給付伊四萬六千三百三十六元，即無不合，又兩造約定租金應於每年七月中旬給付，則上訴人自當年七月二十一日起始負遲延責任，被上訴人請求自八十四年七月二十一日起至清償日止加計法定遲延利息之範圍，為有理由，逾此範圍之請求，應予駁回。末查，申報地價係以平方公尺為計算單位，本件兩造租約約定之租金則係以坪為計算單位，而一平方公尺約等於Ｏ點三Ｏ二五坪，則申報地價一除，與以平方公尺計算之面積一乘，其結果並無二致，就上訴人應付之地租將坪換算成平方公尺為計算單位，並無任何違誤之處。兩造租約有關地租約定：「每年每坪按地價千分之十五稅率繳納……如稅率調整時依照政府規定繳納。」，其真意係指地租於租賃期限內本應依每年每坪按地價千分之十五之稅率給付，如地價稅調漲時，則依政府核定地價稅率之標準即千分之五十五繳納，與土地之基本稅率抑或最高稅率無關。被上訴人主張：本件地租調整前以系爭土地所適用之千分之五十五地價稅率計算上訴人應付之地租，並無不合，乙○○○、甲○○所指誤算部分，並不存在等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。又民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。故審判長未盡此項闡明之義務者，法院所為之判決，即屬違背法令。查本件被上訴人就系爭土地之租金原來按約定百分二點五及稻谷五台斛計算，為原審確定之事實。而被上訴人請求調整上訴人承租系爭土地租金，係聲明以「各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七」為計算之標準，被上訴人之請求調整年租金額數之上限，是否僅止於上訴人承租之系爭土地申報地價年息百分之七而已？易言之，被上訴人是否已將稻谷五台斛折算現金部分算入其聲明範疇？即屬不明；倘是，事實審法院即應就所謂以稻谷五台斛計算之租金係若干予以查明，否則原審既認每年按系爭土地每坪申報地價年息百分之六點五及稻谷五台斛為適當，若稻谷五台斛折算現金之租金，超出系爭土地每坪申報地價年息百分之○點五時，豈不就被上訴人所未聲明之利益，歸之於被上訴人？果爾，於法即有未合。被上訴人之聲明既有不明瞭、不完足，原審審判長未盡令其敘明或補充之闡明義務，依上說明，基此所為之判決，即屬違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 朱 建 男右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 五 月 十五 日