最高法院民事判決 九十一年度台上字第九○四號
上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 武 忠 森律師被 上訴 人 臺灣富士通將軍股份有限公司（即大成工業股份有限公司）法定代理人 川端弘康訴訟代理人 許 景 鐿律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年十月十六日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第二○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台中市○區○○路○○○號七樓之十六房屋（下稱系爭房屋）為伊所有，上訴人自民國七十四年十二月五日起無任何權源占用該房屋，獲得相當於租金之利益，而使伊受有損害等情，求為命上訴人遷讓系爭房屋，及自八十年十一月十一日起至八十二年十二月三十一日止按月給付新台幣（下同）七千五百八十五元，自八十三年一月一日起至遷讓系爭房屋止按月給付七千七百四十九元計算損害金之判決（被上訴人超過上開損害金額之請求，經原審前審判決其敗訴，未據其聲明不服）。
上訴人則以：系爭房屋係被上訴人委由禎祥企劃工作室代為銷售，伊於七十六年十一月二十三日向禎祥企劃工作室購買，由當時該公司董事長陳条固授權陳柏汎代理出賣，伊委由訴外人尹幹卿出名買受，雙方簽訂買賣契約書，伊並交付定金、簽約金、交屋款等計十五萬元，被上訴人知陳柏汎表示為其代理人，不為反對之意思表示，依民法第一百六十九條規定應負授權人之責任。且伊委任尹幹卿買受系爭房屋，依民法第五百四十一條第二項規定，尹幹卿已將請求權移轉與伊，該大廈管理委員會亦登記該屋為伊所有，各項費用均由伊負責繳納，伊因買賣關係而占有該屋，即非無權占有，且伊自遷入居住迄今，已逾十年，被上訴人從未提出異議，至今始提出本件訴訟，屬權利濫用，有違誠信原則等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭房屋係由登基建設股份有限公司為第一次所有權登記，於七十四年十二月四日移轉登記予被上訴人，屬被上訴人所有，自七十六年十二月間起該屋即由上訴人占有居住至今等情，為兩造所不爭，且有系爭房屋建物登記簿謄本及被上訴人申請移轉登記資料足憑。上訴人係於七十六年十一月二十三日以總價一百五十九萬元向陳柏汎訂購系爭房地，並支付訂金三萬元，雙方約定於七十六年十一月二十三日前正式簽約，屆時由尹幹卿於七十六年十一月二十三日與陳柏汎簽訂系爭房地之買賣契約書，尹幹卿當場支付房屋及土地簽約金七萬元，再於七十六年十二月一日支付交屋款五萬元，其餘房屋尾款七十三萬五千元及土地尾款七十萬五千元共一百四十四萬元，以銀行貨款支付。尹幹卿係代理上訴人訂約，系爭房地之買受人固為上訴人，並由陳柏汎代理陳条固出售。惟依上訴人於八十六年一月二十日答辯狀及八十五年十二月五日對陳条固提起刑事詐欺自訴之自訴狀均載明：「陳条固為登科建設公司董事長，七十六年十月間將其所有之系爭房屋委託禎祥企劃工作室銷售」，另於八十六年十月二十二日上訴理由狀指稱「上訴人於七十六年十一月十四日訂購系爭房屋，據收款人陳柏汎稱係登科營造股份有限公司董事長陳条固所建委任禎祥企劃工作室廣告及銷售」，陳柏汎於與尹幹卿簽訂系爭房屋之買賣契約書時，亦對尹幹卿言明系爭房屋為陳条固所有，顯見陳柏汎係代理陳条固個人或陳条固所代表之登科營造股份有限公司出售系爭房屋。而陳条固已於七十六年七月十五日前將其所有被上訴人公司股份一百五十八萬四千五百股轉讓與他人，超過其原持有股份半數，依法喪失被上訴人公司董事之資格，陳条固乃出具報告及聲明書予被上訴人，要求被上訴人公司從速召開股東會，改選繼任董事長，有該報告及聲明書可稽，被上訴人並於七十六年八月四日召開董事會，以陳条固將股份半數以上轉讓他人，依法喪失董事資格，決議改選沓野達為董事長，接替陳条固之職務，並於七十六年八月十八日向經濟部投資審議委員會申請改選沓野達為董事長之變更登記，經該委員會七十六年九月九日經投審七六工商字第五四四七號函核准變更登記，有被上訴人公司股東臨時會、董事會會議事錄、經濟部投資審議委員會經投審七六工商字第五四四七號函、被上訴人公司變更登記事項卡在卷足憑。足證上訴人於七十六年十一月十四日支付定金三萬元時及委由尹幹卿於七十六年十一月二十三日簽訂買賣契約時，陳条固已非被上訴人公司之法定代理人，自無從代表被上訴人授權陳柏汎出售系爭房屋予上訴人。陳条固無權代表被上訴人公司將系爭房屋出售予上訴人，則代理陳条固出售系爭房屋之陳柏汎，即非代理被上訴人出售系爭房屋予上訴人，且陳柏汎出售系爭房屋予上訴人，僅稱系爭房屋係登科建設公司所興建或屬陳条固所有，委託禎祥企劃工作室銷售，是陳柏汎亦非以被上訴人公司名義出售系爭房屋，陳柏汎即非代理被上訴人為買賣行為，上訴人亦無法證明被上訴人有授權陳柏汎或陳条固出售系爭房屋。證人廖錦雲結證上訴人向何人買受系爭房屋，伊並不知情；證人即代書陳彩玉亦結證：七十七、八年間是否承辦系爭房地之買賣事宜，時間久遠，沒印象等語，均不能證明上訴人確有向被上訴人買受系爭房屋。至銀座雙星大廈於七十四年十月十八日起至七十六年十二月期間，有樹立銷售房屋看板，及銷售房屋之廣告及辦公室，亦不足以證明被上訴人已知禎祥企劃工作室以其名義銷售系爭房屋。另上訴人搬入系爭房屋居住，經被上訴人公司派員察看得知上情，亦無法推斷被上訴人已事先得知陳柏汎將系爭房屋出售予上訴人，上訴人既未證明被上訴人有以自己之行為表示以代理權授與陳柏汎或陳条固，或知陳柏汎或陳条固表示為其代理人而不為反對之表示等情事，則被上訴人對陳柏汎或陳条固即不負授權人之責任，陳柏汎代理陳条固與上訴人所簽訂之房屋買賣契約，對被上訴人自不生效力。上訴人所辯兩造間就系爭房屋買賣關係之存在，不足為採。證人即系爭房屋大廈管理委員會總幹事會周東雲雖證稱上訴人在七十六年住進系爭房屋時，有持契約書登記，並不知該契約書上是否有記載上訴人名字。惟上訴人持契約書供該大廈管理委員會登記，及住進系爭房屋，按規約繳付管理費，亦難認定上訴人確有向被上訴人買受系爭房屋，被上訴人同意上訴人占用該房屋。被上訴人變更系爭房屋納稅義務人名義，並非與上訴人有所協議，純係被上訴人公司內部事務，其申請變更亦係對台中市稅捐稽征處而為，並非向上訴人為意思表示，則被上訴人申請變更納稅義務人名義，亦無從解為對上訴人承認其與陳柏汎所簽訂之買賣契約或同意出售系爭房屋予上訴人。再被上訴人既未出售系爭房屋予上訴人，該屋係被上訴人經登記為其所有之不動產，無民法第一百二十五條規定之適用。被上訴人就系爭房屋雖未行使所有權達十年之久，致上訴人繼續使用該屋，尚難認為被上訴人有承認上訴人有權占用系爭房屋。被上訴人本於所有權排除侵害請求上訴人遷讓系爭房屋，乃屬權利之行使，不能認為以損害他人為主要目的，自難認為權利之濫用，而有違誠信原則。系爭房屋既為被上訴人所有，上訴人無正當權源占用，被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，應予准許。上訴人既自七十六年十二月間起即無權占用系爭房屋，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得依不當得利法則，請求上訴人返還相當於租金之數額，被上訴人請求尚未罹於時效之自八十年十一月十一日起算之損害金，應予准許。第按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。系爭房屋基地坐落於台中市○區○○○段一二六之一九地號面積七十二平方公尺、同段一二六之二○地號面積三十二平方公尺、同段一二六之二一地號面積六十四平方公尺、同段一二六之二二號面積七十四平方公尺、同段一二六之二三地號面積三十五平方公尺等五筆土地上，被上訴人就前開土地之應有部分依序為二千八百八十分之七十、二千八百八十分之三百六十、二千八百八十分之三百六十、二千八百八十分之三百六十、七十分之一，有土地登記簿謄本足憑。八十年十一月十一日起至八十二年十二月三十一日止申報地價，一二六之十九、一二六之二○、一二六之二二號土地每平方公尺均為一萬六千元、一二六之二一號為一萬九千二百元、一二六之二三號為七千二百元；八十三年一月一日起之申報地價，一二六之十九、一二六之二○、一二六之二二號均為一萬六千八百元、一二六之二一號為二萬零一百六十元、一二六之二三號為七千三百二十元，有申報地價表足憑。系爭房屋經函請台中市政府依土地法施行法第二十五條規定估定於八十年至八十三年時之價額，依序為二百零二萬零一百七十七元、一百九十九萬八千二百一十八元、一百九十七萬六千二百六十元、一百九十五萬四千三百零一元，有台中市政府八十六年十二月五日八六府地價字第一六六三七六號函檢送之鑑定報告書足稽，依上開說明，按土地申報地價及建築物價額即台中市政府估定之價額總額年息百分之十計算，系爭房屋八十年十一月十一日至八十二年十二月三十一日止，相當於租金之損害每月為二萬一千三百五十九元、一萬九千九百五十六元、一萬九千七百七十三元；八十三年一月一日起至房屋遷讓之日止，相當於租金之損害每月為一萬九千七百六十元。從而被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，及自八十年十一月十一日至八十二年十二月三十一日止按月給付七千五百八十五元，自八十三年一月一日起至遷讓房屋之日止每月給付七千七百四十九元等詞，為其心證之所由得，並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
按以一訴附帶主張利息或其他孳息、損害賠償、違約金或費用者，其價額不併算在內，為民事訴訟費用法第五條第二項所明定，被上訴人起訴請求上訴人將系爭房屋遷讓交還伊，及給付相當於租金之不當得利，於計算訴訟標的價額時，其請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分，不併算在之內。又當事人有訴訟代理人者，訴訟程序不因當事人之法定代理人之代理權消滅而當然停止，觀之民事訴訟法第一百七十三條規定自明。本件被上訴人之法定代理人係於八十八年十月十八日始變更為川端弘康（見卷附被上訴人公司變更登記表），而被上訴人原法定代理人林博之於變更前之八十八年六月四日已委任李春生律師為其訴訟代理人，有民事委任狀足按，訴訟程序不因事後法定代理人變更而當然停止，自不生被上訴人於訴訟未經合法代理之問題。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實，暨解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十九 日