最高法院民事判決 九十一年度台上字第九○九號
上 訴 人 甲○○上 訴 人 親府建設（開發）股份有限公司法定代理人 黃秀如訴訟代理人 林春榮律師
李金鳳右當事人間請求給付價金事件，兩造對於中華民國八十八年十二月二十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十八年度重上字第一九號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十七年六月十二日以總價新台幣（下同）三億四千零七十二萬八千元，將伊先前向訴外人中裕企業股份有限公司（以下簡稱中裕公司）承買但尚未辦理所有權移轉登記之坐落台中市○○區○○○段二七七０｜一、二七
一一、二七七二｜一、二七七三等地號之四筆土地轉售予對造親府建設（開發）股份有限公司（下稱親府公司），約定價金為三億四千零七十二萬八千元，其付款方式為：契約成立同時給付定金三千四百萬元，八十七年六月二十二日備齊證件時付款三千四百萬元，八十七年七月二十二日增值稅單核下應付一千七百萬元，貸款二億三千八百五十萬元，八十七年七月三十一日登記完畢時應付尾款一千七百二十二萬八千元，伊同時應將土地上建物全部拆除，如有未拆除之情事發生，則每逾一天，伊應支付總價千分之一之罰款至拆除完畢為止。但另特約，若因親府公司代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，不得要求伊付罰款。伊於八十七年六月二十二日即依親府公司代書指示備齊所有證件並用印完畢，惟親府公司代書卻遲至八十七年七月二十七日送件辦理所有權登記手續，嗣須補正文件，親府公司代書於八十七年七月三十一日逕將應補正之資料文件誤送張芳惠代書，於當日下午轉送給伊時，已是買賣契約預定之過戶登記完畢之截止日，伊於翌日立即派人前往中裕公司蓋章，但承辦人員不在，嗣又出國洽公，迄八十七年八月十日取得補正之文件交付親府公司後，並於八十七年八月十一日完成土地所有權移轉登記手續。詎親府公司竟以系爭土地上建物尚未拆除，誣指伊係因無法如期交地而故意拖延過戶，並於八十七年八月十八日上午強佔土地，進行動土大典。親府公司前往銀行撥付貸款時，擅自扣除從八十七年八月一日起至八十七年八月十九日止，按日以買賣總價千分之一計算之罰款，而積欠伊六百四十七萬三千八百三十二元之買賣價金未清償，經催討未獲理會等情，爰依買賣契約關係，求為命親府公司如數給付前揭價金及自八十七年八月十九日起算之法定遲延利息之判決。
上訴人親府公司則以：甲○○依約應行備妥之中裕公司變更登記事項卡，初即欠缺用印，雖至八十七年七月二十二日完成完稅手續，已可辦理過戶，仍未補足，已違約在先。又伊先行送件，迨地政機關要求補正，甲○○猶延至八月十日始交伊辦理，其義務之履行已延遲多時。甲○○均係由張芳惠代書辦理，竟徒以張代書未受其委託處理本件事務，及中裕公司無法配合，求卸責任，與法不合。伊係以甲○○未遵期拆除地上物，依約罰款，自屬於法有據等語，資為抗辯。
原審將第一審所為甲○○敗訴之判決部分廢棄，改判命親府公司應給付甲○○四百四十二萬九千四百六十四元及其法定遲延利息，並駁回甲○○其餘之上訴，無非以：本件上訴人甲○○主張之事實，業據其提出存證信函五件、契約書、土地登記簿謄本、結算書各一件為證，親府公司除以甲○○未依約備妥中裕公司變更登記事項卡，及其係以甲○○未遵期拆除地上物而予以罰款外，對甲○○其餘之主張不爭執，堪信為真實。按兩造不動產買賣契約書第叁條約定「本契約成立同時，由甲（指親府公司）先向乙（指甲○○）給付叁仟肆佰萬元正為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：八十七年六月二十二日乙方備齊所有過戶資料（包括土地所有權狀、公司執照、資格證明書等資料交由甲方辦理過戶手續，同時甲方應付給乙方新台幣叁仟肆佰萬元正」。「八十七年七月三十一日登記完畢時，甲方應支付乙方新台幣壹仟柒佰貳拾貳萬捌仟元正，同時乙方應將地上建物全部拆除，如有未拆除之情事發生時，則每逾一天，乙方應支付甲方總價千分之一之罰款至拆除完畢為止」。但另特約，付款方式第四條之罰則，若因甲方代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，甲方不得要求乙方付罰款。兩造契約既約定於八十七年七月三十一日登記完畢時，親府公司應支付甲○○一千七百二十二萬八千元，同時甲○○應將地上建物全部拆除，如有未拆除應罰款，但若因親府公司代書辦理過戶手續延誤，致無法如期過戶完成並交地時，親府公司不得要求甲○○付罰款，對照以觀，可見過戶完成及支付部分價款以及拆除地上物交付土地，三者應屬同時履行。甲○○若有遲延拆除地上物交地，方須給付罰款。若上述過戶無法如期完成，係因親府公司代書之延誤所致，則甲○○即不負交付罰款與親府公司之義務，查，兩造之契約標的物過戶手續，應由甲○○備齊有關資料交由親府公司之代書辦理，同時由親府公司給付價金之一部分三千四百萬元，為雙方買賣契約第三條之二所明訂，親府公司於八十七年六月二十二日已將三千四百萬元付訖與甲○○，足見甲○○已經交齊親府公司之代書認為可隨時辦理過戶之資料包括所有權狀、公司執照、資格證明書等，否則親府公司豈會交付此鉅款三千四百萬元。自甲○○於八十七年六月二十二日將有關過戶登記資料交付親府公司之代書之日起，至同年七月二十二日完稅日止，其期間長達一個月，而親府公司又係以建築為專業，其所委任之代書自必就系爭土地之移轉過戶手續及所需之資料、文件，更具有專業知識、經驗，且如此長達一個月之時間，尤可詳為審查，隨時通知甲○○補正後，立即送往地政機關辦理，詎其疏而不予查察，遲至同年七月廿七日方送往地政機關，申請移轉登記，即令依台灣省政府所頒佈土地移轉登記代書作業流程所示，一般地政機關處理所有權移轉登記，需五個工作天方可登記完畢，已不符雙方之約定於八十七年七月三十一日完成登記，親府公司之代書已大有疏失，況因該代書未能詳為審查甲○○所交付之有關過戶資料證件是否齊備及合於法令規定，致地政機關以印章不全退回補正，親府公司之代書並延至同年七月三十一日下午始將需補正通知之資料送交甲○○，可見系爭土地不能如期於約定之八十七年七月三十一日完成過戶登記，全係由於親府公司使用人代書之過失所致，不可歸責於甲○○，親府公司自不得依上開買賣契約要求甲○○支付總價千分之一之罰款。兩造約定親府公司於八十七年七月三十一日登記完畢時，應付尾款一千七百二十二萬八千元，甲○○同時應將土地上建物全部拆除，如有未拆除之情事發生，則每逾一天，甲○○應支付總價千分之一之罰款至拆除完畢為止。查本件嗣於八十七年八月十一日完成所有權移轉登記，親府公司抗辯上訴人甲○○尚未拆除完畢，有甲○○所提出由親府公司寄發之一五五號存證信函及照片影本可稽，則自翌日起（八十七年八月十二日）甲○○即應負未拆除地上建物而支付約定罰款之義務。又親府公司於八十七年八月十八日上午佔用系爭土地舉行動土大典，為兩造所不爭，則甲○○主張在親府公司於動土日前即已拆除完畢，自屬實情，應可採信。故親府公司所得請求之約定罰款期間，應自八十七年八月十二日算至同月十七日止，共計六日，依照兩造之買賣總價三億四千零七十二萬八千元千分之一計算，其金額為二百零四萬四千三百六十八元。甲○○謂親府公司於八十七年八月二十一日以台中嶺東郵局第一六一號存證信函寄來面額七百八十八萬三千三百四十二萬元之支票一紙，係應付尾款一千七百二十二萬八千元扣除增值稅補稅差額二百八十萬八千九百十元、甲○○應負擔之地價稅五萬一千九百十六元及自八十七年八月一日起算至八十七年八月十九日止之罰款六百四十七萬三千八百三十二元後之餘額等語。惟甲○○應付之罰款為二百零四萬四千三百六十八元，抵銷後，親府公司尚應給付甲○○四百四十二萬九千四百六十四元。雖甲○○謂違約金之約定過高云云，惟按約定之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條規定，減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況以及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本件雙方買賣價金既高達三億四千零七十二萬八千元，且親府公司係以建築為業，對該土地是否如期交付，與其整個建築案之推行、房屋之銷售均有莫大之影響，是雙方於訂約時，協議以總價千分之一為違約金之訂定基準，當經過雙方詳為商討，且參諸社會一般慣例，尚難謂為過高，甲○○謂約定之違約金過高云云，自無足採。從而，甲○○訴請親府公司給付六百四十七萬三千八百三十二元及其法定遲延利息，其中四百四十二萬九千四百六十四元為有理由，應予准許。又其法定遲延利息之起算日，因甲○○於八十七年八月廿五日以台中五十支局九○九號存證信函催告親府公司於函到三日內給付欠款，於翌日即八十七年八月廿六日送達，有回執附卷可憑，親府公司應自同月八月三十日起始負遲延利息，甲○○請求超過上開範圍部分之遲延利息，尚非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。又買賣為雙務契約，而物之出賣人負有交付其物於買受人，並使取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項，亦有規定。故土地出賣人之所有權移轉及點交土地之義務，自與買受人之價金給付義務具有對待給付之關係。本件兩造訂定不動產買賣契約，買賣系爭土地，依民法第三百四十八條第一項及買賣契約第三條之約定，關於移轉登記完畢，支付部分價金一千七百二十萬八千元及拆除地上物交付土地三者應立於對待給付之關係，有同時履行抗辯之適用。原審亦認定此三者應屬同時履行，且認定系爭土地於八十七年八月十一日辦妥所有權移轉登記，八十七年八月十八日拆除地上物完畢，親府公司於八十七年八月二十一日始以台中嶺東郵局第一六一號存證信函寄達部分尾款面額七百八十八萬三千三百四十元之支票一紙，則甲○○在親府公司未付清前述尾款前，對地上物之拆除義務主張同時履行抗辯，以阻卻遲延責任，似非全然無據。原審認定系爭土地於八十七年八月十一日所有權移轉登記完畢後，八十七年八月二十一日親府公司給付尾款前，甲○○即應負八十七年八月十二日至同年月十七日共計六日之遲延責任，給付違約金二百零四萬四千三百六十八元，尚嫌率斷，且有判決理由前後矛盾之違法。次查依不動產買賣契約書第六條所載，雙方約定於八十七年七月三十一日應將本件買賣標的物踏明界址點交於親府公司管業使用收益。而第三條第四款約定八十七年七月三十一日登記完畢時等語，相互對照以觀，親府公司抗辯甲○○於八十七年七月三十一日前應將地上物拆除並點交親府公司，若有違約，自八十七年八月一日起即應負遲延責任等語，是否不足採？原審未探究當事人訂約之真意，已有未合。且系爭土地係甲○○向訴外人中裕公司所買受再轉售與親府公司，則中裕公司在移轉契約上用印及提供印鑑證明、所有權等文件，均屬為甲○○與中裕公司應負責之事務，與親府公司無涉。原審以甲○○未能於八十七年七月三十一日辦畢所有權移轉登記，係因中裕公司負責人陳明輝於八十七年八月二日出境，同年月十日入境，經補正後始於同年月十一日辦畢系爭土地所有權移轉登記。甲○○應自八十七年八月十二日始負遲延責任云云，似認甲○○與訴外人中裕公司間遲延補正文件之事由，得以對抗親府公司，使甲○○應負遲延責任之日期延後起算，而為親府公司不利之認定，亦有可議。兩造上訴論旨，各指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，均為有理由。據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十一 日