最高法院民事判決 九十二年度台上字第一一九五號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 曾肇昌律師被上訴人 慶華建設有限公司法定代理人 陳 俊 男右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十一年五月十四日台灣高等法院第二審更審判決︵八十九年度上更㈢字第二一二號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人向伊購買坐落苗栗縣○○鎮○○段中興小段︵下同︶三○八號面積○點○一八七公頃、三○九號面積○點○二○六公頃土地上七層大樓之Ｂ棟一樓︵建號一四一號，門○○○鎮○○街○○號︶房屋及其基地︵下稱Ｂ一房地︶，約定房屋坪數三四點一○坪，總價新台幣︵下同︶五百三十九萬元；又訴外人方金花向伊購買同大樓之Ａ棟一樓︵建號一三四號，門○○○鎮○○街○○○號︶房屋及其基地︵下稱Ａ一房地︶，約定房屋坪數三○點二六坪，總價四百六十八萬元，嗣轉讓由上訴人購買。伊已將該二戶房屋所有權全部及共同使用部分建號一五六號所有權應有部分二十二分之二及上開土地應有部分各一萬分之八六五移轉登記於上訴人。惟該二棟房屋騎樓部分，應為全棟七戶所有人共有，每戶應有部分七分之一，伊誤將應移轉於他戶所有人之應有部分七分之六，併移轉登記於上訴人，致上訴人受有不當得利。另上訴人拒不給付伊尾款一百六十三萬元，經伊催告，仍不履行，伊已解除契約，自得請求為移轉登記及交還房地以回復原狀；倘若解除契約為不合法，依買賣法律關係，伊亦得請求給付價金等情。先位聲明：求為命上訴人將Ｂ一、Ａ一房地及騎樓所有權移轉登記並交還於伊；備位聲明：求為命上訴人給付一百六十三萬元及自民國八十二年二月一日起至清償日止按日以千分之一計算滯納金及命上訴人將Ｂ一、Ａ一房屋騎樓應有部分七分之六移轉登記於伊之判決︵第一審就被上訴人先位之訴部分，為其敗訴之判決，備位之訴部分，為上訴人部分敗訴之判決，命上訴人將Ｂ一、Ａ一房屋之騎樓應有部分七分之六移轉登記於被上訴人，並駁回被上訴人其餘之請求，兩造分別就其敗訴部分聲明不服，提起第二審上訴︶。
上訴人則以：伊所購之夾層不能算入契約坪數中，被上訴人交付之房屋坪數不足，以實際坪數與每坪單價計算結果，被上訴人已超收款項，不得再請求伊給付尾款一百六十三萬元；伊向方金花買受Ａ一房地，與被上訴人間並無買賣關係；建物騎樓部分，全係伊買受之範圍，非全棟七戶所有權人共有，被上訴人已非區分所有權人，不得請求伊移轉騎樓應有部分七分之六等語，資為抗辯。
原審將第一審判決廢棄，改判如被上訴人先位聲明，命上訴人將Ｂ一、Ａ一房地及騎樓辦理所有權移轉登記並交還予被上訴人，無非以：方金花於八十年七月六日以總價四百六十八萬元︵房屋部分為一百四十萬元，土地部分為三百二十八萬元︶向被上訴人購買Ａ一房地，房屋建坪三○點二六坪，於八十一年七月二十一日以五百五十萬元讓與上訴人；上訴人又於八十年十月七日以總價五百三十九萬元︵房屋部分為一百六十一萬七千元，土地部分為三百七十七萬三千元︶向被上訴人購買Ｂ一房地，房屋建坪三四點一○坪。依約上開坪數包括室內、陽台、屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下室及各項公共設施分擔之面積，土地所有權應有部分依各戶面積所佔比例持分登記，建物面積仍依照地政機關規定之複丈面積登記，房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過時超過部分雙方同意多退少補；上訴人應於被上訴人指定之日期前以現金或即期支票繳納，如有逾期，未逾五日者，每逾一日應按日加付所欠款項千分之一之滯納金，如逾期五日以上時，經催告後五日仍未繳納者，視為違約，被上訴人得逕行解除契約。被上訴人於八十一年十月十四日移轉土地應有部分一萬分之八六五︵Ａ一、Ｂ一房屋應分擔之土地所有權應有部分︶於上訴人，於八十二年一月十五日將Ｂ一房屋，登記面積為六一點七五平方公尺︵地面層四三點五六平方公尺，騎樓一八點一九平方公尺︶，及Ａ一房屋，登記面積為一○○點○八平方公尺︵地面層為四五點二七平方公尺，騎樓為五五點八一平方公尺︶，及前揭房屋之公共設施，面積二七○點七六平方公尺︵騎樓面積為六點七七平方公尺︶之所有權應有部分二十二分之二，移轉登記予上訴人所有，上訴人尚有尾款一百六十三萬元未付，被上訴人以存證信函催告履行，未獲上訴人給付，上訴人且以八十二年七月三日存證信函被上訴人稱：﹁……尾款部分，因與約定坪數尚有不足，屢次與貴公司洽商退補事宜亦無結果，誠屬遺憾。……大樓騎樓部分依約已向貴公司按房價購得，如需以其他理由退回登記，應按市價含已付利息退補，方合情合理，無價退回礙難照辦。﹂。被上訴人於八十二年七月二十一日以存證信函催告上訴人於函到十日給付前揭尾款，逾期兩造間前揭房屋土地預定買賣契約書解除，不另為解除契約之意思表示，上訴人則於八十二年七月二十七日以存證信函向被上訴人﹁甲方︵上訴人︶所購買慶華大樓一樓Ａ棟、Ｂ棟依合約自備款及貸款已付。因該兩棟房屋建坪不足……﹂云云，為兩造不爭之事實，並有買賣契約書、土地暨建築改良物登記簿謄本、郵局存證信函在卷可稽，堪信為真實。又經囑託苗栗縣竹南地政事務所實際測量結果：Ａ一房屋地面層四四點五三平方公尺、騎樓一八點三九平方公尺，夾層四四點五三平方公尺；Ｂ一房屋地面層四五點二七平方公尺、騎樓五五點八一平方公尺、夾層四五點二七平方公尺；Ａ一房屋平台部分，面積八點一四八平方公尺，且該平台非屬Ａ棟建物地面層面積登記範圍內，為上訴人拆除並於原位置建築廚房。查Ａ一房地原由方金花向被上訴人買受，再由方金花售與上訴人，由上訴人承受方金花與被上訴人間之權利義務，已為上訴人於第一審所是認，核與證人方金花所稱：經過鄭代書及被上訴人公司會計小姐同意，後來我就沒再付錢……其餘未付部分由上訴人直接付給建設公司云云，情節相符，上訴人主張：其與被上訴人間就Ａ一房地有買賣關係存在一節，應可信實。兩造固就契約建坪是否包括夾層爭執，惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，本件買賣契約書第一條已載明：﹁……坪數包括室內、陽台、平台、屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下室及各項公共設施分擔之面積在內，土地持分面積依各戶建物面積所佔比例分配持分登記，建物面積仍照地政主管機關規定之複丈面積登記，乙方房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格﹂等字樣，並未將夾層增建部分列入坪數之內，則解釋前揭房屋土地預定買賣契約書上揭約定，自無由捨約定文字，而另為解釋；又前揭契約所載﹁平台﹂，未在Ａ棟建物登記範圍內，前揭契約卻將該平台面積，約明於契約之內，足見被上訴人所謂，因夾層不合法而未約明云云，為不足取。另所謂室內，依一般通念，係指建築物內部供私人使用部分，而夾層係構建於室內，固係實情，但室內以無夾層為常態，究不能以室內高度逕斷室內包括夾層且為契約約定買賣面積範圍之內，前揭房屋二樓以上樓層之房屋未有夾層，各樓層之房屋土地預定買賣契約書之第一條約定之坪數亦包括室內，有被上訴人提出之各房屋土地預定買賣契約書節本可稽，難認契約所載室內面積，即指夾層。證人陳姿諭係受被上訴人委託出售系爭房屋，所為證詞難免偏袒上訴人，不能為上訴人有利之證據方法。查Ａ一房屋登記面積為七四點○五平方公尺︵地面層、騎樓、建物公共設施分擔之面積︶，折合二二點四坪，Ｂ一房屋一一三點三八平方公尺︵地面層騎樓、建物公共設施分擔之面積︶，折合三四點三坪；實際面積則係Ａ一房屋七五點二二平方公尺折合二二點七五坪，Ｂ一房屋則與登記面積相同。Ａ一房屋原有平台八點一四八平方公尺，經上訴人打掉作為廚房，而兩造買賣房屋面積，包括平台，業如前述，則此部分面積應計入房屋面積，實際面積Ａ一房屋為八三點三六八平方公尺，折合為二五點二二坪，Ｂ棟為一一三點三八平方公尺，折合為三四點二九七坪；而兩造約定Ａ一房屋三○點二六坪，Ｂ一房屋三四點一坪，故Ａ一房屋面積不足五點○四坪，Ｂ一房屋面積增加○點二八七坪；Ｂ一房屋部分，依前揭契約第一條之約定，因誤差於百分之二，兩造無庸找補，Ａ一房屋扣除百分之二誤差即○點六一坪後，被上訴人應退還上訴人相當於面積四點四三坪之價金。Ａ一房地總價四百六十八萬元︵以方金花與被上訴人間之買賣價金為準︶，約定建物面積為三○點二六坪，每坪房地單價為十五萬四千六百六十元，故被上訴人應退還上訴人之價金為六十八萬五千一百四十四元，乃兩造已約明：﹁土地持分面積依各戶建物面積所佔比例分配持分登記﹂，即土地分得之應有部分比例，以建物面積所佔比例為準，建物面積不足若干，分得土地之面積亦減少若干，故建物面積減少，亦連帶影響土地面積之分配，故仍應以土地及房屋總價為計算減少建物坪數之標準。從而被上訴人主張：上訴人尚欠尾款一百六十三萬元，於九十四萬四千八百五十六元範圍乙節，核屬正當。按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。上訴人尚有兩造契約約定價款一百六十三萬元未付，被上訴人曾多次以存證信函催告上訴人繳納尾款一百六十三萬元，該催告內容雖超逾扣除坪數不足找減額後應繳交之九十四萬四千八百五十六元，被上訴人所為過大催告，就上訴人應給付部分，仍生催告之效力，上訴人未依被上訴人存證信函所定期限給付尾款九十四萬四千八百五十六元，自生遲延責任。另上訴人辯稱：系爭房屋有地板磁磚破損、顏色不同、排水不良、緊急發電機無法自動啟動等瑕疵云云，惟未舉證證明，自難信為真實，且其主張該等之瑕疵均非重大，亦非不得補正，其僅得於相當於補正費用範圍內主張同時履行抗辯，則其遽以拒絕給付全部尾款，於超過補正費用範圍部分，亦非合法，上訴人以存證信函解除契約，於法自無不合。從而被上訴人依民法第二百五十九條第一款規定，先位聲明請求上訴人將前揭建物及土地所有權移轉登記予被上訴人，並返還之，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明︵本院四十七年台上字第四三○號判例參照︶。本件被上訴人在事實審，一再主張：Ａ一、Ｂ一房屋騎樓部分，應為全棟七戶所有人共有，每戶應有部分七分之一，伊誤將應移轉於他戶所有人之應有部分七分之六，併移轉登記於上訴人，致上訴人受有不當得利云云︵見原審更㈢字卷第一七三、一七四頁︶，並未主張騎樓之全部，係上訴人購買面積，且有溢出面積登記之不當得利。果爾，依被上訴人主張，於計算建物面積，地政機關規定之複丈面積與工務局核准之建築執照之面積誤差，找補或溢退價款，自以依約應登記且已登記之面積為準。而被上訴人主張之應登記之買賣騎樓面積，僅係登記面積之七分之一，其餘登記面積為不當得利，乃原審於計算被上訴人減少建物坪數，竟以騎樓全部已登記面積為買賣房屋面積判斷之基準，顯將被上訴人所未提出之事實，予以斟酌，而且將該被上訴人不主張之事實利益，歸諸於被上訴人，於法難謂為合。其次，關於Ａ一房地買賣契約關係，係上訴人受讓自訴外人方金花，而承受方金花對被上訴人之權利義務；關於Ｂ一房地買賣契約關係，則係兩造直接訂定而成立，似為二獨立之契約︵見一審卷第八頁、第一九頁︶，若此，上訴人未付價款，究竟屬何契約部分？是否僅其中之一契約未付足額價款？原審未予調查審認並區分，徒以被上訴人催告上訴人繳納未付尾款一百六十三萬元，該催告內容雖超逾扣除坪數不足找減額後應繳交之九十四萬四千八百五十六元，仍有催告效力，而認被上訴人得解除Ａ一、Ｂ一房地之買賣契約，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十六 日
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