最高法院民事判決 九十二年度台上字第一一三一號
上 訴 人 丙 ○ ○訴訟代理人 彭 正 元律師被 上訴 人 甲 ○ ○
乙○○○右當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十五日台灣高等法院第二審判決（九十年度上字第七五０號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求命被上訴人甲○○向台北市政府國民住宅處申請同意出售土地所有權及其地上建物之訴，與駁回上訴人請求命被上訴人連帶給付新台幣七萬元本息之附帶上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十七年八月十九日與被上訴人訂立國宅預訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由伊以負擔被上訴人甲○○向台北市政府國民住宅處（下稱國宅處）購買國宅之所有款項，加上權利金新台幣（下同）八十萬二千一百五十元在內之方式，向甲○○購買國宅處配售之台北市○○區○○段○○○號應有部分二七００００分之一九九之土地，及坐落其上門牌號碼台北市○○區○○路○○巷○弄○號八樓之國宅一戶（下稱系爭房地），並由被上訴人乙○○○任甲○○之連帶保證人，伊已依約給付一百五十萬元予甲○○，並分期繳納銀行貸款。伊得請求甲○○向國宅處申請同意出售系爭房地，並將系爭房地之所有權移轉於伊。又系爭房地於八十九年七月二十八日起得依法辦理國宅出售及產權移轉登記，伊於八十九年七月十二日、八月十五日通知被上訴人補齊文件、印鑑等以便辦理過戶，被上訴人拒不配合，伊得於八十九年七月二十八日起至八十九年九月三十日請求被上訴人連帶給付罰款七萬元等情，求為命甲○○向國宅處申請同意出售系爭房地，並將系爭房地所有權移轉登記予伊，及命被上訴人連帶給付伊七萬元並加計法定遲延利息之判決（第一審判命甲○○向國宅處申請同意出售系爭房地，駁回命甲○○將系爭房地所有權移轉登記及命被上訴人連帶給付七萬元本息之訴。甲○○就其敗訴之命其向國宅處申請同意出售系爭房地部分上訴，上訴人就其敗訴之請求被上訴人連帶給付七萬元本息部分提起附帶上訴。上訴人就其請求甲○○移轉系爭房地所有權登記敗訴部分，未據提起上訴及附帶上訴。上訴人另請求被上訴人連帶返還土地溢收款四十萬四千八百六十二元本息，已獲原審為其勝訴之判決，未據被上訴人提起上訴而告確定）。
被上訴人則以：國宅處是否同意出售，並不確定，上訴人之聲明不明確。另國宅承購人出售住宅及基地應具備居住滿二年後、經主管機關同意、提前清償貸款本息三條件，上訴人並未清償貸款本息，逕要求甲○○申請國宅同意出售，顯屬不能。又乙○○○雖在契約上簽名連帶保證，惟對買賣雙方有無約定上訴人承受甲○○與國宅處之契約並不知情等語，資為抗辯。
原審將第一審命甲○○向國宅處申請同意出售系爭房地部分之判決廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，並維持第一審所為駁回上訴人請求命被上訴人連帶給付七萬元本息之判決，駁回上訴人之附帶上訴，無非以：上訴人主張其於八十七年八月十九日，向甲○○購買國宅處配售予之系爭房地，並由乙○○○任連帶保證人等情，已據上訴人提出系爭買賣契約書影本一份可稽，且為被上訴人所不爭執，固堪認為真實。惟查兩造所簽訂之系爭買賣契約書第二條固約定：房地總價：五百七十萬元整。包括權利金八十萬二千一百五十元整，然該契約書第一條約定：不動產標示：土地坐落台北市○○區○○段○○○號、權利範圍二七００００分之一九九、建物坐落台北市○○區○○路○○巷○弄○號八樓。則兩造買賣之標的係不動產，為不動產之買賣，非權利之買賣。至於上開房地總價所包括之權利金，應解為甲○○向國宅處購買系爭房地再轉售予上訴人所得之價差，尚不得以系爭買賣契約書中有權利金之記載，認兩造買賣標的為權利，上訴人主張其與被上訴人間之買賣係權利之買賣云云，尚無可採。又房地總價五百七十萬元中，將以甲○○名義向國宅處貸款之四百十萬元，約定由上訴人負責向台北銀行分期支付，應認為係以上訴人所繳之款項，做為上訴人與甲○○間價金給付之方法，兩造間此買賣價金給付方式之約定，亦不得解釋為兩造之買賣標的為權利。系爭買賣契約書第五條約定：甲方（甲○○）同意俟本國宅可過戶時將房地所有權登記為乙方（上訴人）或其指定第三人。第九條約定：日後有關本房地之權利如須甲方出面辦理或辦理過戶過程中，須補正文件時，甲方應無條件協助，不得藉口推諉向乙方要求任何報酬。另雙方訂定之「委任繳納國宅價（貸）款及辦理所有權登記契約」第三條亦明定：甲方同意俟本國宅可過戶時，將房地所有權登記為乙方或其指定第三人之名義，由乙方持本契約為甲方授權之證明，向主管機關申請房地所有權登記。第六條約定：甲方所配售取得國宅，移交與乙方管理以前，應負責國宅有關承購國宅登記手續後移交乙方，及日後辦理過戶需甲方出面協辦均不得藉口推諉向乙方要求任何報酬。附註：爾後如需甲方配合補請印鑑證明等文件，甲方均願隨時配合辦理。甲○○簽立之保證書表示：本人保證無條件配合買方辦理有關右開不動產日後之領取權狀及移轉過戶等一切手續。以上均僅約定辦理所有權移轉登記之手續而已，無隻字片語要求甲○○應向國宅處申請同意出售。另民法第三百四十八條第一項規定：物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。甲○○以出賣人身分，依該規定亦無負向國宅處申請同意出售系爭房地之義務，上訴人以上開約定、規定，請求甲○○應向國宅處申請同意出售系爭不動產，並非可採。至於國民住宅條例第十九條第一項固規定：政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售。然該規定係在規範國民住宅之原承購人於居住滿二年時，得在經國民住宅主管機關之同意後，於提前清償國民住宅貸款本息，將國民住宅及基地出售。即國民住宅承購人於符合上開條件後，得將國民住宅及基地出售，非謂國民住宅承購人於不合前開條件情況下出售國民住宅及基地時，國民住宅承購人有補正前開條件之義務。甲○○係於八十七年七月二十八日將戶籍遷入系爭國宅，兩造係於八十七年八月十九日簽訂系爭房地買賣契約書，揆諸上開規定，兩造簽訂不動產買賣契約書時，承購人甲○○尚未居住滿二年，遑論本件國民住宅貸款本息尚未清償完畢，是依前開國民住宅條例規定，國民住宅承購人甲○○尚不得將國民住宅及基地出售，上訴人主張依前開規定，甲○○有義務向主管機關國宅處為是否同意之申請，亦非可採。又按系爭買賣契約書註四固規定：依法得辦理產權登記時，若因甲方（甲○○）文件不齊全，致使無法辦理產權移轉登記時，甲方須於通知後十日內補齊有關文件，否則每逾十日，罰壹萬元，不足十日以十日計。上訴人於八十九年七月十二日以存證信函通知被上訴人補齊文件、印鑑等以便辦理過戶，惟上訴人自認系爭房地於八十九年七月二十八日起始得依法辦理出售及過戶，上訴人於八十七年七月十二日催告被上訴人補齊有關文件時，尚未達依法得辦理產權登記時，上訴人之催告不生任何效力。上訴人未舉證證明其已於得請求移轉登記時，催告甲○○給付，甲○○自毋庸負遲延責任，故上訴人請求被上訴人連帶給付自八十九年七月二十八日起至同年九月三十日之違約罰款七萬元及其利息，仍屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。且判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查兩造所訂之系爭買賣契約書、委任繳納國宅價（貸）款及辦理所有權登記契約及甲○○所簽之保證書，固僅約定辦理所有權移轉登記之手續，然國民住宅條例第十九條第一項規定須先由原承購人向國宅處為同意出售系爭房地之申請，經國宅處審核同意後，方得提前清償國宅之貸款本息，將系爭房地出售並辦理所有權移轉過戶，即若原承購人甲○○不向國宅處申請同意出售，國宅處既無從受理審核，遑論同意出售系爭房地，系爭房地之所有權便永無移轉過戶予上訴人之日，是兩造間之上開文書之字句，縱僅約定甲○○有配合辦理移轉過戶之義務，本件買賣係不動產之買賣，非權利之買賣，亦應涵括向國宅處申請同意出售之前提義務在內，方符兩造立約當時之真意。又依民法第三百四十八條第一項規定，甲○○負有使上訴人取得系爭房地所有權之義務，而甲○○向國宅處申請同意出售系爭房地，為將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人之必要程序，是甲○○為履行上開民法所規定之義務，亦負有向國宅處申請同意出售系爭房地之義務。原審見未及此，遽為不利上訴人之論斷，亦有可議。且上訴人於原審即主張：依國民住宅條例第十九條第一項之規定，向國宅處為同意出售系爭國宅之申請，係甲○○履行約定移轉過戶義務之前提要件，甲○○既為系爭國宅名義上之承購人，則唯有甲○○可向國宅處申請同意出售，若甲○○不依法提出申請，國宅處豈會受理審核，遑論同意出售系爭房地，上訴人如何請求甲○○辦理系爭房地之移轉過戶等語（見原審卷第六
八、一一０頁）。迺原審對於上訴人上開主張，未說明不足採取之理由，即以系爭買賣契約書並未約定甲○○負有向國宅處申請同意出售系爭房地，認為上訴人不得為此部分之請求，自屬拘泥於契約書所用之字句，未斟酌當事人締約時之真意，亦未考量國宅出售之實際程序，並有判決不備理由之違法。再查系爭買賣契約書係約定甲○○於系爭房地可過戶時，將系爭房地所有權登記與上訴人或其指定之第三人，並非約定甲○○於締約後，立即負有向國宅處提出申請及辦理過戶之義務，而上訴人於八十九年十月九日起訴時，甲○○已設籍或居住滿二年，似已可依前開國民住宅條例第十九條第一項之規定，向國宅處提出同意出售系爭房地之申請，迺原審未查系爭契約係約定日後（即甲○○居住滿二年後）得辦理過戶時，更未查明甲○○於訴訟時是否已居住滿二年，而已符合法定之出售國宅要件，仍以八十七年八月間，兩造訂定系爭買賣契約書時，甲○○尚未居住滿二年，認為甲○○尚不得將系爭房地出售，亦不無速斷。末查上訴人另於八十九年八月十五日委請律師發函催告甲○○依約辦理產權過戶之一切事宜，此有台北東門郵局第一０八一號存證信函在卷可稽（原證五）（見第一審卷第三一頁至第三四頁），而自八十九年八月十六日甲○○收到催告函時起，甲○○迄未向國宅處為同意出售系爭房地之申請，其遲延日數早已超過七十天，上訴人請求被上訴人等依約給付罰款，似非無據，原判決未斟酌上訴人於八十九年八月十五日委請律師所發之催告函，未說明該函何以不足以做為被上訴人應給付罰款之理由，仍以上訴人八十九年七月十二日之催告函不生催告之效力，上訴人未舉證證明其已於得請求移轉登記時，催告甲○○給付為由，駁回上訴人之附帶上訴，同有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決關於上訴人敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 六 月 十八 日
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